Niezależnie od tego, czy wynajmujesz mieszkanie, dom, czy nieruchomości komercyjne jak lokal użytkowy, czy nawet cały biurowiec podstawową daną, którą powinieneś znać jako właściciel nieruchomości jest Twoja rentowność najmu.
Podstawy jej liczenia zostały opisane w artykule Inwestowanie w nieruchomości komercyjne – podstawy.
W tym artykule pokażemy pełną, zalecaną przez nas metodę obliczeń, opartą o dochód operacyjny z nieruchomości. Jeśli otrzymasz kiedyś propozycję zakupu nieruchomości komercyjnej o bardzo wysokiej rentowności, warto sprawdzić ją naszą tabelą (poniżej). Być może, ktoś chcąc zachęcić Cię do zakupu zawyża przychody (np. uwzględniając w nich VAT), lub nie uwzględnia w obliczeniach wszystkich kosztów (które później będą obciążały Ciebie jako właściciela), co w efekcie powoduje przekłamanie w wyniku obliczeń rentowności.
Przypomnijmy - rentowność (synonimy: stopa kapitalizacji, roczna stopa zwrotu, IRR) opisuje się wzorem:
W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że nieruchomość, która generuje 3 500 zł miesięcznie (42 000 zł rocznie) kupiona za 750 000 zł ma rentowność 5,6% (bo 42 000 / 750 000 = 5,6%).
Diabeł jednak tkwi w szczegółach i warto dokładniej zastanowić się co oznacza, dochód netto z nieruchomości i cena sprzedaży.
Rozpisując to w formie tabeli w excelu (plik do pobrania tutaj) nasz model wyceny wygląda tak:
Poniżej omówiliśmy poszczególne pozycje:
Przychody
Razem najemca płaci więc 2 450 zł + 317 zł = 2 767 zł netto
Na rachunek właściciela wpływa więc co miesiąc 3 404,41 zł, ale wcale nie oznacza to, że jest to jego przychód. Karygodnym błędem byłoby uwzględnienie tej kwoty do wyceny, ponieważ podatek VAT nie stanowi przychodu właściciela (musi go zapłacić do urzędu skarbowego). W takiej sytuacji do wyceny można przyjąć tylko wpływy netto, czyli 2 767 zł.
Koszty:
Posiadanie każdej nieruchomości wiąże się z kosztami. By prawidłowo obliczyć rentowność najmu od przychodów należy odjąć wszelkie koszty, które obciążają właściciela. Są to:
Dochód operacyjny:
Sumujemy więc wszystkie przychody netto z nieruchomości w skali roku i odliczamy od nich wszystkie koszty, które obarczają właściciela. Otrzymujemy w ten sposób Dochód Operacyjny (dochód netto z nieruchomości) wśród finansistów nazywany EBIT.
Od tego dochodu właściciel będzie musiał zapłacić podatek dochodowy, ale na tym etapie obliczeń podatek nie powinien być uwzględniany w obliczeniach, ponieważ każdy ma inny profil działalności, stosowanej tarczy podatkowej i poziom kosztów z innych źródeł.
Dochód operacyjny jest więc czystym przychodem netto inwestora w skali roku, pomniejszonym o koszty związane z posiadaniem nieruchomości w tym okresie.
W ten sposób otrzymaliśmy nasz dochód netto z nieruchomości występujący we wzorze i tę liczbę powinniśmy podzielić przez cenę sprzedaży.
Cena sprzedaży
W zależności od rodzaju nieruchomości, część z nich sprzedawana jest z 23% stawką podatku VAT (większość nieruchomości komercyjnych), a w innych transakcjach ten podatek w ogóle nie występuje. Jako inwestor czerpiący pożytki z najmu objętego podatkiem VAT (23% - najem nieruchomości niemieszkalnych, 8% - krótkoterminowe zakwaterowanie) możesz odzyskiwać podatek VAT (naliczony przy zakupie środka trwałego) z Urzędu Skarbowego. Kapitał ulokowany w nieruchomości długoterminowo jest równy wtedy cenie sprzedaży netto i dlatego tę wartość przyjmujemy do liczenia stopy kapitalizacji nieruchomości komercyjnych.
Być może zainteresuje cię też artykuł: „Co ma wpływ na rentowności nieruchomości”
okolica.pl
Więcej artykułów o nieruchomościach komercyjnych:
Tutaj znajdziesz listę wszystkich naszych artykułów.