Czy rentowność najmu z nieruchomości podąży za obniżkami stóp NBP?

rentowność najem Poprzedni tydzień przyniósł obniżkę stóp NBP. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopę referencyjną o 0,5 punktu procentowego (z 2,50% do 2,00%). Zdecydowana obniżka była zaskoczeniem dla analityków, z których większość spodziewała się redukcji oprocentowania o 0,25% punktu procentowego. Jak w świetlej tej, kluczowej dla rynku stóp procentowych decyzji może zachować się w najbliższym czasie rentowność z najmu nieruchomość? Czy rentowność najmu zmienia się, gdy zmieniają się stopy procentowe na rynkach finansowych?

Rentowność najmu, nazywana często stopą kapitalizacji, to relacja dochodu operacyjnego z umowy najmu zawartej na nieruchomości w relacji do ceny jaka jest wymagana przy jej sprzedaży (Szerzej o tym jak kalkulować rentowność najmu w artykule: Jak liczyć rentowność najmu nieruchomości?).  Przykład. Załóżmy, że z najmu mieszkania właściciel, przy 12 miesięcznym obłożeniu 2 pokojowego mieszkania w Warszawie, może uzyskać od najemcy rocznie 16 800 zł (1900 zł miesięcznie przychodu pomniejszone o 500 zł kosztów eksploatacyjnych). Jeżeli uzyskuje taki dochód z nieruchomości, której rynkowa wartość przy sprzedaży wynosi 400 000 zł, to może uznać, że jego rentowność z najmu wynosi 4,20%. Jeżeli jednak taki sam dochód uzyskuje z nieruchomości, które rynkowa cena sprzedaży wynosi 300 000 zł, to jego rentowność z najmu wynosi 5,60%. Bezpośrednio zatem rentowność z najmu nieruchomości nie zależy od stóp Narodowego Banku Polskiego, lecz od faktycznych dochodów z najmu (czynsz jako przychód i koszty eksploatacyjne) i wartości nieruchomości. W krótkim termin nic zatem się nie zmienia.

 

W dłuższym terminie znany jest jednak pozytywny wpływ obniżek stóp procentowych (spadek kosztu kredytu hipotecznego) na wzrost wartości nieruchomości. Taki efekt jest możliwy, gdyż za spadkiem stóp NBP podąża koszt pieniądza na rynku międzybankowym, na którym kluczowa dla kredytów hipotecznych jest stopa WIBOR 3M. To ona jest tzw. stopą bazową, która wyznacza oprocentowanie zarówno dla starych, jak i nowych kredytów hipotecznych (oprocentowanie = WIBOR 3M  + marża banku). Gołym okiem widać jak ostatnia obniżka RPP doprowadziła do spadku WIBOR 3M do rekordowo niskiego poziomu 2,06%, podczas gdy kilka miesięcy wcześniej wynosił 2,70%. Jeżeli zatem sektor bankowy przy tej okazji nie podwyższy marży za kredyty hipoteczne, to niższe oprocentowanie oznacza wyższą zdolność kredytową i potencjalny czynnik do wzrostu cen. Nie działa tu jednak automatyzm, gdyż niższy koszt pieniądza może natrafić na sporą podaż nieruchomości dostępnych na rynku i do wzrostu cen dojść nie musi. Wracając do rentowności najmu, oznacza to, że jeżeli niższy koszt pieniądza spowodowałby wzrost cen nieruchomości, to uzyskiwane z nich rentowności z najmu spadną. Dochody z najmu nie reagują zmianami tak szybko, jak wartość nieruchomości. Można obserwować spadek lub wzrost cen nieruchomości przy stosunkowo stabilnym poziomie stawek najmu. Szerzej o tym dlaczego spada rentowność, gdy rosną ceny nieruchomości w artykule: Cena, a rentowność – co rośnie, a co spada?

 

Rentowność najmu można liczyć dla różnych typów nieruchomości, nie tylko mieszkań, lecz również nieruchomości komercyjnych. Chcąc sprzedać lokal użytkowy fakt, że jest ona przedmiotem umowy najmu, nie musi być wadą, lecz jego głównym atutem. Jednakże pod warunkiem, że cena sprzedaży zostanie ustalona w taki sposób, aby potencjalny nabywca miał perspektywę atrakcyjnej rentowności z najmu. Dla przykładu, jeżeli wynajmujemy lokal usługowy za 3500 zł miesięcznie i właściciela nie obciążają dodatkowe koszty eksploatacyjne, to dochód roczny z umowy najmu to 42 000 zł. Jeżeli mielibyśmy kupić taką nieruchomość, jakiej rentowność z najmu oczekujemy? Oczekiwania nabywcy, to kupić jak najtaniej, wtedy stopa rentowności z najmu będzie wysoka, zaś cel sprzedającego, to możliwie wysoka cen i sprzedaż transakcji przy jak najniższej rentowności z najmu. Za typową rentowność najmu do transakcji sprzedaży lokali handlowych w Warszawie można uznać 8,00%. Więcej przykładowych nieruchomości wynajętych, z obliczoną rentownością z najmu znajdziesz tu: https://www.okolica.pl/oferty-inwestycyjne/ W naszym przykładzie 42 000 zł podzielone przez 8% oznacza, że możemy sprzedać nieruchomość za 525 000 zł. Jeżeli lokal ma 50 m2 oznacza to 10 500 zł za 1 m2 w wycenie dochodowej. Przy tej cenie nabywca będzie realizować rentowność z najmu na poziomie 8,00% rocznie. Czy wspomniana obniżka stóp NBP wpłynie na rentowność z najmu nieruchomości komercyjnych? Z dwóch elementów tej transakcji decyzja RPP nie wpłynie na dochody z najmu, gdyż są one częścią długoterminowej umowy najmu. Decyzja w zakresie stóp może jednak wpłynąć na drugi element, czyli oczekiwaną przez inwestorów (nabywców) minimalną stopę rentowności z najmu, jaką są w stanie zaakceptować. Jak działa ten mechanizm? RPP obniża stopy procentowe, w ślad za obniżką reaguje rynek międzybankowy – spadek WIBOR 3M, jednakże reaguje również rynek obligacji. 10 letnie polskie obligacje zanurkowały w rentownościach do poziomu 2,74%, podczas gdy kilka tygodni wcześniej obowiązywał poziom nawet 3,50%. Jeżeli nigdy nie byłeś fanem inwestowania w obligacje, gdyż szukasz okazji na rynku nieruchomości, to pamiętaj, że wysokość oprocentowania obligacji wyznacza tzw. stopę wolną od ryzyka na rynku. Jest to poziom rentowności z inwestycji, który możesz uzyskać bez ryzyka. Każda inna transakcja takie ryzyko będzie posiadać. Zatem jeżeli obligacje dają 3,50%, zaś w tym momencie nieruchomość wynajęta 8,00%, to można powiedzieć, że 8 – 3,50% = 4,50% premii za ryzyko inwestycji w tę nieruchomość. To inwestor ocenia, czy ta premia jest wystarczająca. Jeżeli dochodzi do transakcji na rynku wynajętych nieruchomości przy stopie 8,00%, to oznacza, że w danym momencie 4,50% premii za ryzyko jest wystarczające.

Co się jedna dzieje, gdy spadają rentowności obligacji skarbowych? Zgodnie z powyższym oznacza to przesunięcie stopy wolnej od ryzyka w dół. Zatem jeżeli nadal można kupić wynajęty lokal użytkowy przy stopie rentowności z dochodów z umowy najmu na poziomie 8,00%, to oznaczałoby to wzrost premii za ryzyko do 5,26% (przy obligacjach 2,74%). Czy faktycznie wzrosło ryzyko rynku nieruchomości po spadku stóp na rynkach finansowych? Można uznać, że jest podobne. Jeżeli zatem ryzyko nie wzrosło, to wkrótce sprzedający nie powinien akceptować sprzedaży tej samej nieruchomości komercyjnej wynajętej na takich samych warunkach przy stopie 8,00%, gdyż uzasadnione byłoby: nowa stopa wolna od ryzyka 2,74% + ta sama premia za ryzyko 4,50% = 7,24%. Przy takie stopie rentowności z najmu oczekiwana cena sprzedaż rośnie do 580 110 zł (42000 zł podziel przez 7,24%). Ten przykład obrazuje jak spadek stóp procentowych może wpływać docelowo na spadek również rentowności najmu nieruchomości komercyjnych i tym samym wzrost ich wartości.

 

Marcin Grudzień

Okolica.pl

Więcej artykułów o nieruchomościach komercyjnych: