Inwestowanie w nieruchomości komercyjne - podstawy

Inwestycje w nieruchomości komercyjne należą do jednych z bardziej dochodowych przedsięwzięć jakie możesz podjąć zarządzając swoim majątkiem. Jednak zanim je rozpoczniesz, warto zapoznać się z podstawowym wskaźnikiem finasnowym, który determinuje ich opłacalność, a mianowicie rentownością najmu.

Inwestujesz w nieruchomości? Sprawdź nasz darmowy Poradnik Inwestycyjny.

Wyobraźmy sobie, że mamy do porównania 2 oferty inwestycyjne – lokale użytkowe o podobnej lokalizacji, w których jest ten sam sieciowy najemca:

1. Wynajęty lokal użytkowy przy ul. Marszałkowskiej
   • Ofertowa cena sprzedaży:  900 000 zł
   • Stawka najmu netto: 5 500 zł miesięcznie (66 000 zł rocznie)

2. Wynajęty lokal usługowy przy ul. Puławskiej
   • Ofertowa cena sprzedaży: 750 000 zł
   • Stawka najmu netto miesięcznie: 4 900 zł (58 800 zł rocznie)

Który z nich jest lepszą okazją inwestycyjną?

Do ich oceny stosowane są 2 podejścia:

1. Powszechne, ale mało profesjonalne: po jakim czasie zwraca się zainwestowany kapitał?

Lokal A zwróci się po 13,63 latach (bo 900 000 / 66 000 = 13,63)

Lokal B zwróci się po 12,75 latach (bo 750 000 / 58 800 = 12,75)

Wynika z tego, że lokal B jest lepszą inwestycją, bo szybciej „oddaje” zainwestowane w niego pieniądze.

Mimo, że poprawny, ten sposób obliczeń i porównywania aktywów uchodzi w środowisku inwestorów za mało elegancki i profesjonalny. Pokażę więc Wam alternatywną metodę:

2. Jaką roczną stopę zwrotu (rentowność) generuje lokal?

Stosujemy tu wzór:

idąc tym tropem otrzymamy stopy zwrotu z nieruchomości:

Lokal A 7,33% (bo  66 000 / 900 000 =  7,33%)

Lokal B 7,84%  (bo 58 800 / 750 000 = 7,84%)

Wybór jest oczywisty. Nieruchomość B daje wyższą stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału. Kupując ją nabywasz aktywo, które każdego roku „wkłada do Twojej kieszeni” 7,84% tego co wydałeś wcześniej na jej zakup.

Posługiwanie się stopą procentową jest nie tylko bardziej eleganckie (bo nie musisz mówić, że lokal zwraca się po 13,63 latach), lecz daje Ci także więcej informacji.

Zwróć uwagę, że roczna stopa zwrotu pozwoli Ci porównać między sobą nie tylko te 2 nieruchomości komercyjne, ale także skonfrontować je z każdą inna inwestycją, np.:

• Lokatą bankową – w chwili, gdy piszę ten artykuł oprocentowania lokat wahają się w okolicach 3,5%
• Obligacją – wolisz wynajętą nieruchomość dającą 7,84% czy obligacje PKN Orlen oprocentowane 4,20%?
• A może wolisz za te pieniądze kupić mieszkanie na wynajem (cena 750 000, przychód netto 3 500 zł miesięcznie). Rentowność – policz sam, prawidłowa odpowiedź na końcu artykułu.

Którą inwestycję wybierasz?

Oczywiście rentowność nieruchomości nie może być jedynym kryterium decyzji o zakupie, ale to niezwykle potężne narzędzie pozwala na szybkie porównywanie między sobą nieruchomości nabywanych w celach inwestycyjnych, a także innych aktywów.

To jednak jeszcze nie wszystko. Rentowność możesz też porównać z kosztem kapitału. Co byś zrobił gdyby bank zaoferował Ci kredyt oprocentowany 6% w skali roku na zakup nieruchomości B? Każdego roku zarabiasz 7,83% na nieruchomości i płacisz 6% odsetek do banku, zarabiasz więc 1,83% rocznie tyko z tytułu posiadania nieruchomości i kredytu – nie wykładając swoich pieniędzy… (więcej na ten temat w artykule: Dźwignia finansowa a nieruchomości komercyjne)

W tym artykule, wychodząc z bardzo prostych założeń odkryliśmy niesamowity świat stopy procentowej i jej zastosowania w wycenie aktywów, w szczególności nieruchomości komercyjnych. Opisane tu zależności kryją w sobie dalsze sekrety, bo możemy je wykorzystać nie tyko do porównywania nieruchomości inwestycyjnych, ale także do ich wyceny. O tym w kolejnych artykułach.

*Mieszkanie o wartości 750 000 generujące 3500  zł netto miesięcznie przychodu z najmu ma rentowność 5,6%

Artur Wojdat

okolica.pl

Powiązane artykuły: