Inwestycja w lokal użytkowy z najemcą – na co zwrócić uwagę przy zakupie

Wiele osób pyta nas na co zwrócić uwagę przy zakupie lokalu użytkowego. Zróbmy listę rzeczy do sprawdzenia przy zakupie inwestycyjnym:

  1. Nieruchomość:
    1. Lokalizacja

Stare powiedzenie głosi, że w inwestowaniu w nieruchomości liczą się trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Mimo, że nie jest to w 100% procentach prawda o czym świadczy dalszy ciąg tego tekstu, to przysłowie (niezwykle powszechne wśród inwestorów) pokazuje jak ważny jest to czynnik. Lokalizacja będzie rzutowała na wszystkie pozostałe aspekty, więc warto dokładnie przyjrzeć się okolicy i sprawdzić jaki potencjał ma miejsce, w którym planujemy kupić nieruchomość. Ile osób mieszka w okolicy, czy występuje duży ruch pieszych, czy miejsce jest powszechnie znane, jak blisko jest centrum, jak jest skomunikowane, itd.

  1. Stan techniczny nieruchomości:

Należy pamiętać, że duże remonty obciążają najczęściej właściciela. Dobrą praktyką jest sprawdzenie, czy w nabywanej nieruchomości, nie ma żadnych przecieków, wykwitów na ścianach czy suficie i czy wszystkie instalacje działają prawidłowo. Jeśli w budynku występuje wspólnota mieszkaniowa, można też zapytać się zarządcy czy i kiedy planowane są remonty prowadzone przez wspólnotę.

  1. Najemca

Do spotkań z najemcą dochodzi w przypadku poważnego zainteresowania zakupem wynajętego obiektu. Musisz wiedzieć,  że perspektywa zmiany właściciela budzi najczęściej u najemcy pewien niepokój co do Twoich planów i intencji po zakupie nieruchomości. W trakcie takiego spotkania warto nieco uspokoić sytuację informując najemcę w jakim celu nabywana jest nieruchomość.

Kluczową kwestią i pytaniem, które należy zadać najemcy to: czy chce kontynuować współpracę i dalej wynajmować lokal. Dotyczy to przede wszystkim najemców drobnych – prywatnych przedsiębiorców. Najemcy sieciowi najczęściej nie specjalnie przejmują się taką sytuacją i to kto jest właścicielem nie robi dla nich większego znaczenia.

Oczywiście warto też zwrócić uwagę na rodzaj najemcy. Ostatnio znaleźć można coraz więcej wynajętych lokali usługowych i obiektów z takimi najemcami jak drogerie, czy sieci spożywcze (Rossman, Biedronka, Lidl, Żabka, Fresh Market, Małpka). Fakt, że w lokalu jest dobry, renomowany najemca, zawsze będzie powodował, że rentowność przy której sprzedawany jest nieruchomość komercyjna będzie niższa (mechanizm ten opisałem w artykule "Cena, a rentowność – co rośnie, a co spada?"). Prawidłowość ta jest jeszcze bardziej widoczna przy lokalach wynajętych na bank lub instytucję publiczną jak (sąd lub jakiś urząd) – tam rentowności będą zdecydowanie niższe.

Dlatego warto też brać pod uwagę lokale gdzie najemcami są zwykli przedsiębiorcy. Lokal z dobrze prosperującą gastronomią, funkcjonującą kliniką medyczną, czy salonem kosmetycznym, może być równie dobrą inwestycją co ten wynajęty sieciówce.

Dobrze jest też wybadać kto poniósł nakłady na wykończenie lokalu i jakiego rzędu były to wydatki. Jeśli nakłady te zostały poniesione przez najemcę, to jest to dodatkowy czynnik poza umową najmu i jej zabezpieczeniami, który wiąże go z lokalem. Jeśli najemca inwestował w lokal własne środki przystosowując go do swojej działalności, to znaczy, że swój biznes traktuje poważnie i bardzo niechętnie rozstawałby się z lokalem.

  1. Rentowność najmu (jeśli chcesz nauczyć się liczyć rentowność najmu kliknij tutaj)

Rentowność, a chciwość

Swego rodzaju pułapką jest także Twoja chciwość. Faktem jest, że wynajęty lokal użytkowy kupuje się po to aby zarabiał. Wielu inwestorów oczekuje rentowności 10%, często niezależnie od stanu gospodarki, czy wysokości stóp procentowych. Z definicji odrzucają oni lokale o rentownościach 7% czy 8%. Jest to duży błąd. Rentowność jest zawsze pochodną ryzyka, które podejmuje inwestor. Im niższa rentowność tym najczęściej niższe ryzyko (lepsza lokalizacja, nowszy budynek, renomowany najemca, długa dobra umowa). W ramach moich doświadczeń często spotykałem klientów którzy mieli oczekiwania w stylu:

„Ja chcę lokal w Śródmieściu Warszawy, najlepiej przy Marszałkowskiej, albo Puławskiej, wynajęty na bank na rentowności 10%”

Powiedzmy szczerze – nie ma takich ofert (przynajmniej przy aktualnych stopach procentowych).

Większość z tych którzy takiego lokalu szukają, dalej szuka i będzie najprawdopodobniej szukać w nieskończoność. Kilku którym wydawało się, że taką okazję znaleźli kupiło sobie duży problem, bo po czasie okazało się, że lokal ma jakąś wadę techniczną albo prawną.

Kupujący często odrzucając lokale na rynkowych rentownościach, szukając magicznych 10% skupiają się tylko na tych nieruchomościach, które mają wyższe ryzyko. To trochę tak jak z kupowaniem samochodu. Byłem kiedyś świadkiem dyskusji sprzedawcy samochodu i jego klienta:

- No fajne to auto, cena dobra, ma tylko 5 lat, ale ten przebieg 100 000 km– wszystkie w tym wieku takie mają, dla mnie trochę za duży.

- To proszę mi powiedzieć jaki Pan chce mieć przebieg, to jutro taki będzie miał. 30 000 km?

Jeśli szukasz 5 letniego auta z przebiegiem 30 000 km w cenie niższej niż rynkowa, to prędzej czy później znajdziesz, ale jaka jest jego historia i w jakim faktycznie jest stanie wie tylko sprzedający.

Podobnie jeśli szukasz wynajętego lokalu użytkowego w Śródmieściu ze świetnym najemcą na 10%, też kiedyś znajdziesz…

Fiksowanie się na z góry ustaloną stawkę rentowności niezależnie od stanu gospodarki, poziomu stóp procentowych i podejmowanego ryzyka jest karygodnym błędem. Więcej na ten temat znajdziesz w artykule: "Rentowności nieruchomości komercyjnych, a stopy procentowe."

Najlepiej jest gdy cena sprzedaży, stawka najmu i rentowność nabywanej nieruchomości mieszczą się w ramach wartości rynkowych. Zalecam dużą ostrożność przy wszelkich „okazjach” lub „złotych strzałach”- często kończy się to dużym rozczarowaniem.

Jak liczysz rentowność z najmu?

Ważnym aspektem jest też sposób liczenia rentowności. Bardzo częstym błędem jest liczenie jej od przychodu, a nie od dochodu (czyli nie uwzględnianie kosztów w obliczeniach). Stopa kapitalizacji każdej nieruchomości powinna być liczona wg wzoru:

Napisaliśmy prosty arkusz kalkulacyjny, który pozwoli Ci szybko i sprawnie zweryfikować obliczenia przedstawiane przez właścicieli lub pośredników. Plik możesz pobrać klikając tutaj, a poniżej tabela i przykład, jak uwzględnienie lub nie kosztów w obliczeniach wpływa na wynik rentowności.

Przykład:

  • Lokal na Mokotowie, wynajęty na małą piekarnię
  • Przychody z najmu 3400 miesięcznie
  • Cena sprzedaży 400 000 PLN
  • Rentowność liczona od przychodu = 10,2%

Jednak jeśli w obliczeniach uwzględnimy koszty posiadania nieruchomości:

Okazuje się że prawdziwa rentowność z tego lokalu dla inwestora to nie 10,2% a 8,27% - co jest w dalszym ciągu bardzo dobrą ofertą, ale trzeba mieć tego świadomość.

Wszelkie „oferty na 10%” które znajdziesz, po prawidłowych obliczeniach najczęściej będą kończyły się takim właśnie wynikiem. Wszystkie obiekty, znajdujące się w ramach Ofert Inwestycyjnych na okolica.pl, mają rentowności liczone według powyższej prawidłowej metody.

Liczenie rentowności tylko w oparciu o przychód jest najczęstszą sztuczką stosowaną przez właścicieli i pośredników, która ma na celu zachęcenie Cię do zakupu poprzez pokazanie zawyżonej stopy kapitalizacji (zdarzyło mi się spotkać nawet kilka osób, które do przychodu w obliczeniach rentowności dodawały VAT!!!). To tania sztuczka – nie daj się na nią nabrać.

  • Stawka czynszu

Przychody z najmu są głównym czynnikiem, który ma wpływ na rentowność lokalu, a przez to na jego cenę. Zwróć uwagę, że zgodnie ze wzorem na dochodową wycenę nieruchomości przedstawiając odpowiednio wysokie przychody z najmu, można wykreować każdą cenę sprzedaży. Mechanizm ten dokładnie opisałem w artykule „Pułapki wyceny dochodowej nieruchomości”. Dobrze jest jeśli stawka najmu za m2 mieści się w ramach stawek rynkowych. Jeśli stawka najmu lokalu jest wyższa niż te występujące na rynku to też nie ma się co na taki lokal obrażać – jest po prostu dobrze wynajęty i jest to jego zaleta. Jednak jeśli stawka najmu znacznie odbiega od tego co występuje na rynku (np. jest 2x wyższa od rynkowych) powinno to wzbudzić Twój niepokój.

  • Waluta

Wiele lokali i obiektów wynajmuje się w EURO. Warto zrobić sobie krótką kalkulację tego co stanie się z rentownością w przypadku znacznych wahań kursu waluty, która stanowi podstawę do rozliczenia czynszu. Aktualnie 2 najczęściej występujące w umowach waluty to EURO i USD, a wahania ich kursów nie są duże (choć o CHF też tak kiedyś mówiono). Generalnie jeśli kupujesz nieruchomość za gotówkę, to jedyną moją uwagą jest to, że musisz po prostu zaakceptować pewne ryzyko kursowe (które może działać na twoją korzyść lub nie). Jeśli natomiast inwestycji w lokal komercyjny dokonywałbyś z kredytu to dobrze jest, jeśli waluta kredytu jest taka sama jak waluta w umowie najmu.

  1. Umowa najmu 

To jeden z najważniejszych czynników determinujących kształt transakcji. Jeśli nie jesteś pewien swoich możliwości w zakresie analizy umowy najmu możesz zlecić nam jej audyt. By to zrobić napisz do nas.

Poniżej przedstawiamy listę najważniejszych punktów do sprawdzenia:

  • Okres i możliwości wypowiedzenia umowy

Umowy najmu najczęściej zawierane są na czas określony. Oznacza to, że do daty oznaczonej jako koniec umowy nie można jej rozwiązać poza „sytuacjami krytycznymi” określonymi w umowie (najczęściej są to takie sytuacje jak: awaria techniczna uniemożliwiająca prowadzenie działalności przez okres dłuższy niż miesiąc, niszczenie przedmiotu najmu przez najemcę, itp.). Po zakończeniu tego okresu najemca nie ma obowiązku dalszego wynajmowania lokalu od Ciebie. Kluczowe pytanie brzmi więc ile czasu pozostało jeszcze do zakończenia umowy najmu. Koniecznie też trzeba sprawdzić jakie są możliwości i terminy wypowiedzenia umowy zarówno przez Ciebie, jak i przez najemcę. Zdarzają się umowy z wadami: np. umowa na czas określony - 10 lat z 3 miesięcznym terminem wypowiedzenia.

  • Indeksacja

W profesjonalnych umowach czynsz najmu jest waloryzowany każdego roku o wskaźnik inflacji ogłaszany przez odpowiedni urząd statystyczny. Przychody z najmu nie są wiec stałe, a rosną biegiem czasu. Warto sprawdzić, czy analizowana umowa uwzględnia ten mechanizm.

  • Zabezpieczenia umowy najmu

Co się dzieje jak najemca przestaje płacić? Jak zabezpieczona jest umowa na taką ewentualność? Jak możesz dochodzić swoich praw jako właściciel? Najczęściej stosowane zabezpieczenia to: kaucja, weksel, notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

  • Inne zapisy

Umowę trzeba przeczytać bardzo dokładnie, bo to ona będzie miała największy wpływ na Twoje relacje z najemcą w przypadku ewentualnego sporu. Każda umowa jest inna i wymaga indywidualnego zapoznania się ze wszystkimi szczegółami i sytuacjami, które reguluje.

Przeszliśmy przez najważniejsze punkty związane z zakupem wynajętego obiektu, pamiętaj jednak, że są to tylko sugestie. Każda nieruchomość jest inna i wymaga indywidualnego podejścia.  

Artur Wojdat

okolica.pl

Więcej artykułów o nieruchomościach komercyjnych: