Jak wynająć lokal użytkowy? Porady dla najemców

Ta seria artykułów adresowana jest do obu stron biorących udział w procesie wynajmu lokalu użytkowego, czyli zarówno do wynajmujących jak i do najemców. Często się zdarza, że te podstawowe terminy sprawiają trudności, dlatego na początek spieszę z wyjaśnieniem kto jest kim:

• wynajmujący – to ten, kto dysponuje nieruchomością i oddaje ją komuś w najem – czyli najczęściej właściciel
• najemca – to ten, kto nie jest właścicielem i bierze w najem lokal użytkowy od kogoś

Tekst podzieliłem na 2 części:

• Artykuł, który właśnie czytasz: „Jak wynająć lokal usługowy?” to zbiór najlepszych praktyk, porad i sugestii kierowanych do Najemcy
• Artykuł: „Wynajem lokalu użytkowego” – to spojrzenie na cały proces z punktu widzenia właściciela i jego interesu – czyli Wynajmującego

Zależnie od tego którym z nich jesteś możesz przeczytać tekst dotyczący tylko Twojej roli w procesie wynajmu nieruchomości komercyjnej, choć polecam przeczytanie obu, bo zrozumienie sposobu myślenia drugiej strony może znacznie poprawić Twoją pozycję negocjacyjną.

szukasz dla siebie lokalu? - sprawdź oferty wynajmu lokali użytkowych na okolica.pl

Najemca

Najem lokalu użytkowego bardzo mocno wiąże się z Twoim pomysłem na działalność, dlatego będziemy się poruszać między kwestiami dotyczącymi bezpośrednio nieruchomości, a dobrymi praktykami związanymi z planowaniem i przygotowaniem biznesu.

Plan to podstawa

Przy aktualnych cenach najmu powierzchni komercyjnej nie możesz sobie pozwolić na podejście: „wynajmę lokal usługowy, klienci sami przyjdą i jakoś to będzie”. Zanim zadecydujesz na jaki czynsz najmu Cię stać i zaczniesz szukać lokalu użytkowego na wynajem usiądź spokojnie i policz:

• Jakich przychodów się spodziewasz – co chcesz sprzedawać? Ilu klientów spodziewasz się dziennie? Jaką marżę będziesz realizował na tej sprzedaży?

• Policz dokładnie wszystkie koszty prowadzenia działalności. A może być ich sporo: pracownicy, ZUS, księgowość, zakupy sprzedawanych produktów, koszty koncesji, itd.

• Na jakie wykończenie Cię stać? – wynajmując lokal komercyjny najprawdopodobniej będziesz musiał go zaadoptować na swoją działalność. Odpowiedz sobie na pytanie jak duży budżet możesz przeznaczyć na tą adaptację. Rynkowym standardem jest, że najemca przystosowuje lokal na swoją działalność z własnych środków, a właściciel uczestniczy tylko w nakładach i remontach głównych, które i tak by poniósł niezależnie od rodzaju najemcy (naprawa niesprawnych instalacji, wymiana okien, witryny, drzwi itp.) W związku z tym poziom nakładów na adaptację może okazać się dość wysoki. Czy jesteś w stanie wynająć lokal użytkowy w stanie deweloperskim i wykończyć go samodzielnie? Czy szukałbyś wykończonego już lokalu, który wymagałby tylko odświeżenia i mniejszej ingerencji z Twojej strony?  Określ kwotę, którą możesz na ten cel przeznaczyć.

• Czy jesteś płatnikiem VAT?

Większość właścicieli lokali użytkowych wystawia faktury VAT ze stawką 23% - jeśli jesteś płatnikiem tego podatku i prowadzisz sprzedaż wyłącznie opodatkowaną, to kwota VAT na fakturze jest dla Ciebie neutralna. Będziesz mógł ją odzyskać kompensując o tą kwotę VAT należny lub występując o zwrot z urzędu skarbowego. W takiej sytuacji interesuje Cię więc tylko kwota netto czynszu najmu. Innymi słowy wynajmując lokal usługowy za 12 300 zł brutto (10 000 netto + 2 300 VAT) faktycznym kosztem dla Ciebie będzie 10 000 zł, bo 2300 zł będziesz mógł odzyskać z urzędu skarbowego.

Jednak część działalności (np. usługi medyczne) jest zwolniona z tego podatku- co oznacza, że prowadzący je nie mogą go też odzyskiwać. W związku z tym, w przypadku wynajmu lokalu o opisanych powyżej parametrach finansowych, z kwoty 12 300 zł nie będziesz mógł odzyskać ani złotówki VAT’u i cała kwota brutto jest Twoim kosztem.

Dlatego przed rozpoczęciem poszukiwań lokalu użytkowego na wynajem warto skonsultować z księgowym: czy Twoje usługi podlegają podatkowi VAT, czy są z niego zwolnione, czy możesz i czy warto przyjąć daną formę opodatkowania (stając się płatnikiem podatku VAT będziesz mógł odzyskiwać go z faktur kosztowych, ale też wzrosną ceny twoich usług i produktów, bo VAT będziesz musiał doliczać do cen sprzedaży).

Jeśli prowadzisz działalność zwolnioną z VAT, korzystnym rozwiązaniem może być szukanie lokalu, gdzie właściciel także nie jest płatnikiem tego podatku. Taki właściciel (zwolniony z VAT) wystawiając Ci rachunek na kwotę 10 000 zł będzie tak samo zadowolony, jak ten który jest płatnikiem VAT i wystawi Ci fakturę na kwotę 12 300 brutto – ostatecznie obaj osiągną takie same przypływy finansowe i dochód jednego wyniesie 10 000 zł. Innymi słowy jeśli prowadzisz działalność zwolnioną z VAT i znajdziesz wynajmującego, który też rozlicza się na tych zasadach, możesz zaoszczędzić 23% od kwoty najmu – a to całkiem sporo. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że wynajmujący korzystający ze zwolnienia z VAT stanowią mniejszość i znalezienie takiego lokalu użytkowego może być dość trudne (na pewno nie będą to lokale nowe – niedawno kupione od dewelopera).

• Czy masz pomysł na zwiększenie ruchu i promocję lokalu?

Czy Twój biznes wymaga dużego ruchu pieszych, czy klienci będą trafiać do Ciebie z innych źródeł (Internet, polecenia, aktualny portfel klientów)? Ulice handlowe o dużym natężeniu ruchu są bardzo drogie jeśli chodzi o stawki najmu, jeżeli ruch pieszych nie jest jedynym źródłem Twoich klientów spróbuj rozważyć nieco mniej uczęszczane boczne ulice – mogą one zapewnić Ci podobny poziom komfortu prowadzenia działalności i jednocześnie zaoszczędzić mnóstwo pieniędzy na czynszu najmu.

Niezależnie od tego jak duży jest ruch pieszych wokół Twojego lokalu w dzisiejszych czasach klient z ulicy to za mało. Zastanów się zawczasu jakie możesz mieć inne źródła pozyskiwania klientów i zbuduj plan na marketing i promocję. Fanpage na facebooku, strona internetowa, polecenia, reklama w Internecie, ulotki, promocje dla lokalnych mieszkańców, eventy, potykacz -to tylko niektóre pomysły na zwiększenie zainteresowania Twoimi usługami.

Przy okazji rozważań na temat ilości klientów zastanów się, czy potrzebujesz miejsc parkingowych w pobliżu Twojego lokalu. Czy Twoi klienci będą do Ciebie przychodzić, przyjeżdżać komunikacją miejską, czy swoim autem? Jeśli to ostatnie, to gdzie zaparkują?

• Określ wymogi techniczne i formalno-prawne

Prowadzenie wielu działalności regulują dziesiątki przepisów (niestety często z różnych ustaw). Np. lokal użytkowy, w którym chciałbyś prowadzić pralnię musi mieć powierzchnię min 50 m2 i wysokość min 330 cm, apteka 2 wejścia, a lokal gastronomiczny bardzo wydajną wentylację (najczęściej osobny pion kominowy). Zależnie od rodzaju działalności możesz potrzebować odbioru lokalu komercyjnego przez straż pożarną, Sanepid lub inne tego typu instytucje.

Ten gąszcz przepisów i mniej lub bardziej absurdalnych wymogów powodują, że zwykły człowiek najczęściej nie jest w stanie uporać się z tym sam, dlatego… potrzebujesz architekta. Doradzi Ci on w procesie wykończenia, może zaaranżować wnętrze, ale przede wszystkim złoży dokumenty do odpowiednich urzędów, pomoże przy odbiorze i uzyskaniu ewentualnych odstępstw. Warto skonsultować z architektem jakie kryteria musi spełniać Twój lokal użytkowy jeszcze zanim zaczniesz go szukać, a gdy już znajdziesz nieruchomość, która będzie spełniała Twoje oczekiwania, koniecznie zweryfikuj ją u projektanta przed podpisaniem umowy. Upewnij się, że będziesz mógł prowadzić w lokalu wszystkie czynności związane z Twoją działalnością, że zmieścisz się z ilością osób i stanowisk oraz, że spełnisz wszystkie wymogi dotyczące Twojej działalności oraz, że ewentualne odbiory (strażak, sanepid) zakończą się pozytywnie.

Poza warunkami technicznymi być może musisz też spełnić wymogi formalno-prawne. Np. do sprzedaży alkoholu potrzebujesz koncesji, ta z kolei wydawana jest na podstawie zgody wydanej przez wspólnotę mieszkaniową funkcjonującą w budynku, w którym wynajmujesz lokal usługowy. Zgodę uzyskuje właściciel (najczęściej w formie uchwały). Nie ma zgody wspólnoty, nie dostaniesz koncesji, nie możesz sprzedawać alkoholu – nawet, wina, delikatnych drinków, czy Irish coffe w Twojej eleganckiej restauracji. Warto też wspomnieć, że alkoholu nie można także sprzedawać w pobliżu szkół i obiektów sakralnych.

Znacząca przebudowa lokalu (naruszenie ścian konstrukcyjnych, remont wentylacji uwzględniający prace na dachu budynku) także mogą wymagać zgody wspólnoty. Na szczęście informacji dotyczących tych wymogów udzieli Ci dobry architekt.

Szukam lokalu użytkowego na wynajem:

Skoro już dobrze wiesz, co chcesz robić w lokalu i jakiego typu nieruchomości potrzebujesz, możemy rozpocząć poszukiwania. Okolica.pl specjalizuje się w nieruchomościach komercyjnych. By ułatwić Ci poszukiwania skonstruowaliśmy specjalne filtry, które pozwolą Ci przeszukiwać nasza bazę z uwzględnieniem kryteriów, na których Ci zależy. Poza oczywistymi parametrami jak cena i powierzchnia, możesz szukać lokali usługowych:

• z bezpośrednim wejściem z ulicy
• widoczną witryną
• niezależną wentylacją
• zgodą na prowadzenie gastronomii
• zgodą na alkohol
• określić minimalną akceptowaną wysokość
• określić standard wnętrza (wykończone/stan deweloperski)
• zdefiniować rodzaj budynku (mieszkalny, galeria handlowa, biurowiec, itd…)

 

Z kolei nasza mapa ofert lokali użytkowych na wynajem pozwoli ci łatwo zlokalizować nieruchomość.

Znalazłem lokal – co dalej? Oglądanie lokalu użytkowego i pierwsza rozmowa z właścicielem:

W czasie oględzin nieruchomości sprawdź, czy lokal spełnia określone wcześniej przez Ciebie i architekta wymogi techniczne i formalno-prawne. Jeśli lokal Ci się spodoba ustal z właścicielem podstawowe parametry oferty:

• Preferowany okres najmu:
  • umowa na czas oznaczony - przed jej wygaśnięciem żadna ze stron nie może wypowiedzieć stosunku najmu (poza sytuacjami ekstremalnymi jak niszczenie przedmiotu najmu przez najemcę, lub usterka techniczna uniemożliwiająca dalsze prowadzenie działalności). Ta konstrukcja z jednej strony zabezpiecza Twój interes, uniemożliwiając właścicielowi (brutalnie to nazywając) „wyrzucenie Cię z lokalu” np. po roku (gdy dokonałeś już wszelkich nakładów i wypracowałeś swoją markę związaną z tą lokalizacją). Z drugiej strony, jeśli Twój biznes nie będzie prosperował, zgodnie z umową nie będziesz mógł rozwiązać umowy przed oznaczonym terminem jej zapadalności. W takiej sytuacji będziesz skazany na renegocjację warunków i dobrą wolę właściciela.
  • Umowa na czas nieokreślony – każda ze stron może wypowiedzieć umowę w terminie wskazanym w umowie.
  • Często stosuje się połączenie tych dwóch powyższych rodzajów, np. Umowa na czas oznaczony x lat, po tym okresie umowa przechodzi w umowę na czas nieokreślony z y miesięcznym terminem wypowiedzenia. 

• Łączny poziom kosztów związanych z najmem:

Zadaj wynajmującemu pytanie „ile łącznie brutto / netto będę płacił z tytułu najmu lokalu usługowego”. Rozmowa ta może dotyczyć takich szczegółów jak:

• czynsz podstawowy – rozumiany jako bazowa stawka czynszu (najczęściej ta część ulega indeksacji o inflację każdego roku).
• Czynsz dodatkowy – to wszelkie dodatkowe opłaty związane z posiadaniem i używaniem nieruchomości, których płatność właściciel widzi po Twojej stronie i będzie chciał je na Ciebie refakturować. Najczęściej jest to wymiar opłaty do wspólnoty w ramach której znajdują się zaliczki na usługi i media, z których faktycznie korzystasz jak: sprzątanie części wspólnych budynku, fundusz remontowy, opłaty za wywóz śmieci, zaliczki na wodę i ogrzewanie. Są to opłaty mocno związane z Twoim funkcjonowaniem w lokalu, dlatego najczęściej nie podlegają negocjacjom.

Rzadziej właściciele próbują przerzucić na najemców także podatek od nieruchomości i opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu – próby negocjacji tych opłat często kończą się sukcesem.

Musisz pamiętać, że ta część czynszu ma charakter zmienny i np. w przypadku wzrostu opłat do wspólnoty, wzrośnie też Twój czynsz dodatkowy. Na szczęście z tego też powodu czynsz dodatkowy nie jest (a przynajmniej nie powinien być) korygowany o inflację.

• Czy właściciel wystawia fakturę VAT? – jak pisałem wcześniej ma to szczególne znaczenie jeśli Ty jesteś z tego podatku zwolniony (wtedy nie możesz odzyskiwać podatku VAT’). Jeśli prowadzisz działalność ze stawką zwolnioną spróbuj ustalić, czy właściciel też może skorzystać ze zwolnienia – być może uda Ci się zaoszczędzić w ten sposób 23% czynszu najmu
• Jakie media będziesz musiał na siebie przepisać? – najczęściej (choć zależy to od budynku i tego czy funkcjonuje w nim wspólnota) wywóz śmieci, woda zimna, ciepła i ogrzewanie są rozliczane w opłatach do wspólnoty, czyli w ramach czynszu dodatkowego i nie ma potrzeby podpisywania dodatkowych umów z dostawcami tych mediów. Z moich doświadczeń wynika, że najczęściej najemcy muszą na siebie przepisać tylko umowę na dostawę energii elektrycznej + ewentualnie gazu jeśli jest w lokalu.

• Kaucja – jej wysokość to najczęściej 1 lub 2 miesięczna stawka pełnego czynszu brutto czyli:

czynsz podstawowy + czynsz dodatkowy + ewentualny VAT

• Potencjale uczestnictwo w nakładach ze strony właściciela – jak pisałem wcześniej w zdecydowanej większości przypadków właściciel nie będzie chciał uczestniczyć w adaptacji nieruchomości komercyjnej na potrzeby Twojej działalność. Istnieją jednak od tej reguły wyjątki, jeśli wynajmowany lokal usługowy jest w kiepskim stanie technicznym i wymaga gruntownego remontu, który nie jest bezpośrednio związany z Twoją działalnością, tylko funkcjonowaniem w lokalu w ogóle (np. wymiana drzwi, wymiana witryny, znaczna przebudowa umożliwiająca prowadzenie jakiejkolwiek działalności, naprawa cieknącego dachu, usunięcie awarii i ich konsekwencji, jak zacieki i wykwity i zacieki na ścianach, itp.). Możesz, a w niektórych przypadkach nawet powinieneś oczekiwać od wynajmującego partycypacji w kosztach związanych z tym remontem. W takiej sytuacji masz kilka możliwości:
  • Całego remontu i adaptacji dokonujesz Ty, twoja ekipa i twój architekt, a następnie koszty związane z częścią przypadającą na właściciela refakturujesz lub rozliczasz w ramach wakacji czynszowych
  • Prace przypadające na właściciela są wykonane przez Twoją ekipę i ona rozlicza się z właścicielem
  • Prace przypadające na właściciela wykonywane są przez jego ekipę i opłacone bezpośrednio przez niego
• Pokaż się z dobrej strony - Wynajmujący chce wynająć lokal użytkowy komuś, kto będzie tam prowadził rentowny biznes i z którym nie będzie miał problemów. Ta osoba ponad wszystko ceni sobie spokój. Idealnym modelem współpracy, o którym marzy każdy właściciel jest wynajęcie lokalu na jak najdłuższy okres rozsądnemu przedsiębiorcy, a następnie przypominanie sobie o nim tylko raz w miesiącu, gdy z uśmiechem na ustach będzie wystawiał Ci fakturę. Wszelkie problemy z najemcami (opóźnienia w płatnościach, renegocjacje umowy, pustostan) to dla niego koszmar i właściciele często starają się weryfikować swoich najemców, tak by uniknąć ewentualnej niepotrzebnej frustracji w przyszłości. Dlatego na spotkaniu postaraj się zrobić dobre wrażenie, pokaż, że jesteś przygotowany, powiedz co chcesz robić w lokalu, pochwal się swoim doświadczeniem w tej branży, spraw by właściciel zobaczył w Tobie najemcę z potencjałem, osobę z którą współpraca mogła by trwać wiele lat i z którą nie będzie miał problemów. Im lepiej zaprezentujesz się na tym spotkaniu, tym więcej dzięki temu będziesz mógł ugrać w późniejszych negocjacjach.

Zanim rozpoczniesz negocjacje sprawdź:

• Lokalizację - Jakie masz sąsiedztwo – czy w okolicy masz konkurencję? Czy w pobliżu są inne powierzchnie komercyjne? Czy generują one ruch klientów? Czy Twoi klienci będą mieli gdzie zaparkować (jeśli poruszają się własnym samochodem), gdzie jest najbliższy przystanek? Jakiego ruchu pieszego możesz się tu spodziewać? Jak Twoi klienci z planowanych kanałów ich pozyskiwania (ruch pieszy, Internet, promocje) do Ciebie trafią? Czy łatwo Cię znajdą? Jeśli lokal usługowy jest w nowym budynku w jakim stopniu jest on zamieszkany? 
• Wróć do swojego biznes planu, o którym pisałem wcześniej i zweryfikuj go pod kątem tego konkretnego miejsca.

Dokładniej oszacuj ilość spodziewanych klientów i planowanych przychodów w tej nieruchomości komercyjnej. Jeśli chodzi o klientów, jest na to kilka sposobów:

• możesz sam obserwować jak duży jest ruch pieszych w pobliżu lokalu
• jeśli w okolicy znajdują się inne punkty usługowo-handlowe warto zapytać pracujące tam osoby, co myślą o tym miejscu i jak im idzie biznes
• niektórzy wybierają się do sąsiadujących lokali usługowych po skromne zakupy rano zaraz po otwarciu i późnym wieczorem przed zamknięciem. Różnica między numerami paragonów pozwala określić dzienną ilość klientów.

Skoro możesz dokładniej szacować przychody, wprowadź też do swojego biznes planu dokładniejsze koszty: znasz już powierzchnię i cenę najmu. Sprawdź ile dokładnie wyniosą Cię nakłady na adaptację tego lokalu użytkowego, czy zmieścisz tam planowaną ilość pracowników. Zrób rachunek planowanych przychodów i kosztów dla tego konkretnego lokalu usługowego i spróbuj oszacować na ile rentowny będzie Twój biznes w tym miejscu.

Tego typu obliczenia warto robić w 2 wariantach: bazowym i pesymistycznym (optymistycznym nie zawracaj sobie głowy, bo emocje z nim związane tylko niepotrzebnie zaburzą Twój osąd). Przy spadku przychodów o 20% od tych planowanych w wariancie bazowym przedsięwzięcie prowadzone w lokalu w dalszym ciągu powinno dawać satysfakcjonujący poziom rentowności.

• Zastanów się i nie spiesz się - Tu raczej nie ma okazji, nie podpisuj umowy do póki nie będziesz w 100% przekonany. Podejdź do tego procesu możliwie najbardziej pragmatycznie. Przywiązuj szczególną uwagę do liczb i swoich założeń. W tych sprawach nigdy nie kieruj się emocjami, jeśli masz takie skłonności, skonsultuj decyzję o wynajmie z kimś, kto spojrzy na ten lokal obiektywnie. Jeśli się wahasz i masz duże wątpliwości co do powodzenia przedsięwzięcia – lepiej odpuść.

Negocjacje:

Duża część negocjacji kończy się fiaskiem, nie dlatego, że strony nie miały miejsca na kompromis (bo często mają), tylko dlatego, że za mało mówią o swoich intencjach, potrzebach i obawach. Właściciel chce mieć rzetelnego najemcę, z którym nawiąże współpracę na wiele lat, skoro doczytałeś do tego momentu - Ty najprawdopodobniej jesteś rozsądną osobą, która chce budować biznes na lata, ale masz swoje obawy, powiedz mu o nich wszystkich:

• Np. o trudnej do oszacowania liczbie klientów w związku z małym ruchem pieszym, małej ilości mieszkańców w osiedlu, dużej konkurencji, itd.
• Opowiedz o nakładach związanych z adaptacją lokalu na Twoją działalność – zwróć uwagę, że mocno zwiążą Cię one z lokalem i stanowią silniejsza gwarancję Twojej obecności w lokalu i ciężkiej pracy, niż zapisy umowy.
• Jeśli z Twoich obliczeń wychodzi, że proponowany przez wynajmującego czynsz jest za wysoki, wyznacz akceptowany przez siebie poziom, przy którym Twoje przedsięwzięcie powinno być opłacalne i zaproponuj go wynajmującemu. Negocjując czynsz staraj się odwoływać do Twojego biznes planu i możliwości osiągnięcia progu rentowności, niż występować w roli osoby, która po prostu chce coś ugrać dla zasady. Poprawnym komunikatem jest np.: „Przy Pana propozycji, by wyjść na zero, muszę mieć codziennie 1500 zł utargu, a to oznacza średnio x klientów dziennie – przy tej lokalizacji istnieje duże ryzyko, że to mogłoby się nie udać… Dlatego jestem w stanie wynająć lokal na następujących warunkach…”. Taka forma sprawdzi się znacznie lepiej niż: „oczekuję obniżki czynszu o 20%” 
• Jeśli uważasz, że lokal jest za drogi, to powiedz o tym właścicielowi. Dość często zdarza się, że właściciele próbując oszacować ofertową stawkę najmu ustalają ją faktycznie na zbyt wysokim (a czasami nawet absurdalnym) poziomie. Takiego wynajmującego z błędu mogą wyprowadzić tylko: czas i komentarze zainteresowanych. Nawet jeśli nie zdecydujesz się na wynajem z powodu ceny najmu, zostaw właściciela z Tą informacją. Bądź z nim szczery, jeśli faktycznie ustalił czynsz najmu na zbyt wysokim poziomie, ten kto pierwszy wyprowadzi go z błędu ma najwięcej do zyskania. Poproś właściciela o telefon jeśli zdecyduje się na obniżkę czynszu w bardziej rozsądne rejony.
• Pamiętaj, że jeśli będziesz czynił duże nakłady na wykończenie lokalu, na czas adaptacji należą Ci się wakacje czynszowe.

Umowa najmu

Nie podpisuj umowy dopóki nie dograsz wszystkich warunków. Przed podpisaniem umowy właściciel jest skłonny do wykonania pewnej pracy związanej z potrzebnymi Ci zgodami i dokumentami – po podpisaniu… różnie z tym bywa. Dlatego:

• Zapewnij sobie wszelkie dokumenty i zgody formalno-prawne przed podpisaniem umowy lub wpisz je do niej np:
  • Uzyskanie przez właściciela zgody wspólnoty na sprzedaż alkoholu
  • Sprawdź, czy możesz na elewacji wywiesić szyld
  • Poproś architekta o sporządzenie listy dokumentów (rzuty, inwentaryzacja konstrukcyjna, przekrój wentylacji, itp.) potrzebnych do złożenia w odpowiednich instytucjach, celem uzyskania zgody na prowadzenie działalności. Dokumenty te lepiej  uzyskaj od właściciela przed podpisaniem umowy. Być może okaże się, że któregoś dokumentu brakuje, jeśli wyjdzie to przed podpisaniem umowy, możesz oczekiwać by właściciel sfinansował jego sporządzenie – jeśli po podpisaniu – będziesz musiał zlecić i opłacić jego przygotowanie sam…

Umowa najmu to temat na oddzielny artykuł, ale nim ją podpiszesz zwróć szczególną uwagę na:

• Cena: czynsz podstawowy, dodatkowy, VAT, indeksacja, koszty mediów
• Okres i warunki wypowiedzenia
• Podzielcie się - kto jest odpowiedzialny za jakie usterki – najczęściej naprawy główne (np. zniszczona przez wandali witryna) finansuje Wynajmujący, drobne usterki (cieknący kran) - najemca
• Warto sformalizować czasy reakcji jednej i drugiej strony w przypadku różnego rodzaju awarii i kryzysowych sytuacji

Czy powinienem bać się kredytu zaciągniętego przez właściciela, który obciąża nieruchomość?

Raczej nie. Faktycznie w przypadku, gdyby właściciel wpadł w tarapaty finansowe i lokal użytkowy zostałby sprzedany, nowy właściciel ma prawo wypowiedzieć Ci umowę (niezależnie od tego czy jest na czas oznaczony czy nieokreślony), możesz się jednak przed tym zabezpieczyć uzyskując od notariusza tzw. datę pewną umowy. W skrócie działa to tak: podpisujesz umowę z właścicielem, następnie idziesz do notariusza (sam), pokazujesz umowę, a notariusz nanosi na nią klauzulę, że umowa o takiej treści istniała na dzień x. Dzięki temu, jeśli dojdzie do sprzedaży lokalu usługowego masz niepodważalny dowód, że Twoja umowa istniała już przed sprzedażą tej nieruchomości i nikt nie zarzuci Ci, że została sfingowana lub przerobiona w związku zamieszaniem z właścicielami. W takiej sytuacji nowego właściciela będą obowiązywały zapisy Twojej umowy, na której jest data pewna.

Ciężko pracuj i rozwijaj się!

Wiesz już jak wynająć lokal użytkowy, pamiętaj jednak, iż nie jest prawdą, że Twój sukces zależy głownie od nieruchomości i jej lokalizacji – zależy on przede wszystkim od Ciebie i jakości Twoich usług. Znam ludzi, którzy po dobre ciasto jadą specjalnie do ulubionej cukierni na drugim końcu miasta, wiele kosmetyczek nie wyrabia się z ilością klientów z poleceń mimo, że do ich lokalu ciężko trafić „z ulicy”, a ja sam jeżdżę do najlepszego fryzjera na świecie, w miejsce, na które na co dzień jest mi nie po drodze - choć poza niepodważalną jakością usług, być może trochę też pomaga mu fakt, że… jest moim najemcą.

Tak więc ucz się cały czas i nie spoczywaj na laurach, walcz o klientów, dbaj o ich zadowolenie, pilnuj jakości, stale podnoś poziom usług, staraj się o polecenia, dokształcaj się w dziedzinach nie koniecznie związanych bezpośrednio z Twoją branżą jak: zarządzanie zespołem, motywowanie pracowników, marketing i sposoby promocji i bądź otwarty na nowe pomysły.

Polecam też lekturę artykułu napisanego z myślą o wynajmujących: Wynajem lokalu usługowego

Powodzenia PRZEDSIĘBIORCO!!!

Artur Wojdat

okolica.pl

Więcej artykułów o nieruchomościach komercyjnych: