Inwestycja w lokale użytkowe

Jeśli jesteś zainteresowany zakupem lokalu użytkowego to reprezentujesz jeden z dwóch typów kupujących:

  1. Jesteś przedsiębiorcą - chcesz kupić lokal i otworzyć w nim swoją działalność
  2. Jesteś inwestorem  - kupujesz lokal, po to by czerpać pożytki na podstawie umowy najmu - ten artykuł adresowany jest właśnie do inwestorów

Sprawdź ogłoszenia sprzedaży lokali użytkowych dodane przez naszych użytkowników.

Naszym zdaniem zakup nieruchomości komercyjnej to jedna z najlepszych (najbezpieczniejszych i najbardziej zyskownych) form lokowania kapitału. Omówmy najpierw główne powody, dla których inwestycja w lokal usługowy uchodzi za tak dochodowy interes, a później opiszemy na co zwrócić uwagę przy zakupie.

inwestowanie inwestycja lokal użytkowy lokale użytkoweDlaczego warto?

  1. Wysoka rentowność najmu – lokale użytkowe pozwalają na osiągnięcie znacznie wyższej stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału, niż inne nieruchomości inwestycyjne. Np. dokonując zakupu mieszkania na wynajem możesz oczekiwać od 3% - 5% rentowności najmu, podczas, gdy wynajęty lokal usługowy może dać Ci 7% - 10%.

Dla niewtajemniczonych w przywołaną wyżej metodę liczenia stopy zwrotu, poniżej szybka lekcja podstaw matematyki finansowej. Jeśli potrafisz już liczyć rentowność możesz pominąć ten akapit.

Rentowność najmu nieruchomości mówi jaka jest relacja między tym co nieruchomość daje Ci w postaci dochodów z tytułu najmu, a tym ile za nią zapłaciłeś. Można ją przedstawić wzorem:

wzór na rentowność najmu nieruchomości

Jeśli kupisz lokal użytkowy za 1 000 000 PLN, który po uwzględnieniu przychodów z tytułu najmu i kosztów obciążających właściciela generuje 7000 PLN dochodu miesięcznie (84 000 PLN rocznie), to jego rentowność wyniesie 8,4% bo:

Rentowność najmu = 84 000 / 1 000 000 = 8,4%

Zwróć uwagę, że ten wskaźnik pozwala mierzyć efektywność każdego aktywa, które w jakiś odstępach czasowych wypłaca Ci równe zwroty z zainwestowanego kapitału. Dzięki temu możesz je łatwo porównywać między sobą. W chwili, gdy piszę ten artykuł:

  • Rentowność polskich 10 letnich obligacji skarbowych wynosi - 2,73%
  • Oprocentowania lokat w bankach – średnio 3%
  • Rentowność najmu mieszkań – średnio 4%
  • Rentowność najmu nieruchomości komercyjnych – średnio 8%

Którą inwestycję wybierasz?

Ten prosty wskaźnik sprowadza wszystkie wyżej wymienione instrumenty do wspólnego mianownika i pozwala na bardzo efektywne ich porównanie. Każdy inwestor chce maksymalizować swój zysk, dlatego wybór wydaje się oczywisty. Więcej na ten temat liczenia rentowności przeczytasz w naszych artykułach:

 

  1. Inwestycja i nakłady w substancję lokalu

Z racji na duże „pokrewieństwo” inwestycja w lokale użytkowe często porównywana jest z zakupem mieszkania na wynajem. Wiemy już, że dochodowość nieruchomości komercyjnej jest wyższa, ale wysoka opłacalność nie jest tu jedynym atutem.

Zwróć uwagę, że kupując mieszkanie na wynajem to Ty musisz je wykończyć (lub wyremontować), często nawet umeblować i dostosować do oczekiwań najemcy. Po Twojej stronie są też wszelkie nakłady związane z cyklicznym odświeżaniem mieszkania (naprawa usterek, raz na jakiś czas malowanie, wymiana zużytych/zepsutych sprzętów jak lodówka, zmywarka, itp.).

Wynajmując lokal użytkowy zazwyczaj oddajesz najemcy „gołe ściany”, nierzadko w stanie deweloperskim i to najemca, samodzielnie, własnymi siłami dostosowuje lokal do swoich potrzeb, lokując w nim znaczne środki. Jest to jak najbardziej uzasadnione, bo wykończenie lokalu jest często ściśle dopasowane do prowadzonej przez najemcę działalności, a Ty jako właściciel nie możesz przecież brać na siebie odpowiedzialności za rodzaj prowadzonego przez najemcę biznesu i tym samym uczestniczyć w dostosowaniu lokalu.

Odpada Ci więc większość kosztów związanych z wykończeniem, przystosowaniem, odświeżeniem, malowaniem, drobnymi remontami i dbaniem o jakość wnętrza nieruchomości. W przeciwieństwie do mieszkania nawet jeśli to wnętrze lokalu się zużywa, najczęściej dba o nie najemca.

  1. Długość umowy najmu i pustostany

Skoro najemcy lokali użytkowych dostosowują je ze swoich środków finansowych, są z nimi silniej związani. Po włożeniu serca, ogromnej ilości pracy i pieniędzy w rozpoczęcie biznesu, najemca będzie bronił swojej obecności w lokalu „jak niepodległości”. Jeśli jego biznes okaże się dochodowy, możesz liczyć na to, że współpraca z nim będzie trwała wiele lat. Zupełnie inaczej wygląda to przy mieszkaniach, gdzie najemcy nie czują się specjalnie związani z mieszkaniem i średnio raz na rok lub 2 lata, trzeba szukać nowego lokatora. Znalezienie nowego najemcy na mieszkanie trwa około 2 miesięce, więc nieruchomość i co za tym idzie Twój kapitał w tym czasie nie pracują…

  1. Zabezpieczenie przed inflacją + dodatkowa premia

Inflacja to często podstawowy powód do inwestycji nie tylko w nieruchomości, ale każdego innego aktywa jak np.: złoto, lokaty bankowe i pozostałe instrumenty finansowe. Zwróć jednak uwagę, że złoto lub działka faktycznie zabezpieczają przed inflacją, bo ich ceny w długim terminie rosną, jednak nie wypłacają Ci żadnych pieniędzy – tylko „leżą i zyskują na wartości”. Nieruchomości komercyjne natomiast dają Ci zysk z dwóch źródeł: ich ceny w długim terminie także rosną zabezpieczając Cię przed inflacją oraz dodatkowo zapewniają Ci przepływy pieniężne w postaci czynszu najmu.

Jeśli chcesz kupić lokal użytkowy masz 2 opcje:

Poniżej krótkie streszczenie głównych aspektów, na które musisz zwrócić uwagę przy zakupie:

lokal użytkowy inwestycja

  1. Lokalizacja

Będzie rzutować na wszystkie kwestie poruszone w dalszej części artykułu. Zastanów się na ile wybrane przez Ciebie miejsce jest atrakcyjne pod względem prowadzenia działalności gospodarczej. Jak duży jest ruch pieszych? Czy jest gdzie zaparkować? Czy w okolicy są inne punkty o charakterze usługowo-handlowym? Jaki biznes mógłby z powodzeniem funkcjonować w tym lokalu? Piekarnia? A ile chlebów, pączków i bułek musiałbyś sprzedać by zarobić na czynsz, gdybyś to Ty wynajmował lokal? Miałbyś wystarczającą ilość klientów? Jak duża jest konkurencja wokół?

  1. To nie mieszkanie – nie kieruj się uczuciami i sentymentem tylko biznesem

Lokali użytkowych nie kupuje się dlatego, że są ładne, tylko dlatego, że stwarzają dobre warunki do prowadzenia biznesu. Tutaj wrażliwość i wyczucie na piękno idą na dalszy plan. O ile nie chcesz mieszkać w tym lokalu - nie pozwól by zapewnienia sprzedającego dotyczące jakości wykończenia i walorów architektonicznych stanowiły główny argument decydujący o zakupie. Aktualny standard wykończenia wnętrza może okazać się zupełnie niepotrzebny Tobie i Twojemu najemcy. Myśl bardziej biznesem i liczbami, a w związku z tym:

  1. Planuj i policz rentowność

Odpowiedz sobie szczerze na pytanie: kto może być Twoim najemcą? Możesz zrobić nawet krótką listę branż, które Twoim zdaniem mogłyby funkcjonować w lokalu. Dobrym ćwiczeniem jest też obliczenie ilu klientów musiałoby wejść do lokalu, by najemca zarobił na czynsz, którego oczekujesz. Sporządź krótki biznes plan w 2 wariantach: bazowym i pesymistycznym (z doświadczenia wiem, że optymistycznego nie warto robić, bo niepotrzebnie wprowadza emocje i ogranicza racjonalny osąd). Do przygotowania tych obliczeń możesz użyć naszego excela do liczenia rentowności. W wariancie bazowym przyjmij rynkową stawkę najmu, przy której będziesz chciał ogłaszać lokal. Wariant pesymistyczny pozwoli Ci zweryfikować na ile dochodowe okaże się to przedsięwzięcie, jeśli błędnie oszacowałeś wyżej wymienioną rynkową stawkę najmu. Wstaw do kalkulacji czynsz najmu, który Twoim zdaniem pozwoliłby na szybką, awaryjną (w okresie 1-2 miesiące) komercjalizację nieruchomości.

Te liczby i szacowany czas na znalezienie najemcy (w przypadku lokali usługowych jest on dłuższy, niż przy mieszkaniach) powinny być głównymi czynnikami, które będą miały wpływ na Twoją decyzję.

Obciążenia z tytułu podatku od nieruchomości możesz ustalić na podstawie powierzchni nieruchomości i maksymalnych stawek podatku od nieruchomości.

  1. Zwróć uwagę na stan techniczny

Pamiętaj, że standardem rynkowym jest, że duże remonty obciążają właściciela. Cieknący dach, wykwity i zacieki na ścianach, niesprawne instalacje – są Twoim potencjalnym problemem i żaden najemca nie będzie chciał z Tobą rozmawiać dopóki nie uporządkujesz tych spraw. Nabywając lokal usługowy zwróć uwagę na ewentualne nakłady z tym związane.

  1. Nie wynajmuj byle komu

Zdecydowanie polecam sprawdzanie swoich najemców. Przed podpisaniem umowy najmu warto zadać im kilka pytań sprawdzających na ile przemyślany jest ich pomysł na działalność, którą mają zamiar prowadzić i jakie jest ich doświadczenie. Nie musisz podpisywać umowy z pierwszym lepszym zainteresowanym. Z własnego doświadczenia wiem, że lepiej jest poczekać na rzetelną i odpowiedzialną osobę, niż wynajmować pierwszej lepszej. Jeśli nie jesteś przekonany co do możliwości finansowych, a tym bardziej merytorycznej, branżowej wiedzy swojego kontrahenta – nie podejmuj współpracy. Niestety wśród osób rozpoczynających działalność gospodarczą jest niemało laików, którzy otwierają swoją pierwszą: restaurację, kawiarnię, pralnię, sklep itp. – w przypadku wielu z nich marzenia o rentownej firmie roztrzaskują się w zderzeniu z rzeczywistością gospodarczą. Mimo, że to ryzyko otwarcia nowego biznesu nie dotyczy Ciebie bezpośrednio jako właściciela nieruchomości, to w sytuacji, gdy Twojemu najemcy biznes „nie idzie” – jest to także Twój kłopot.  Problemy z płatnością czynszu, nie odbieranie telefonów od Ciebie, rozmowy o obniżce czynszu, potrącanie czynszu z kaucji – to tylko niektóre następstwa utrapienia jakim jest zły najemca.

Nie oznacza to oczywiście, że każda osoba otwierająca swój pierwszy salon fryzjerski jest skazana na niepowodzenie. Wręcz przeciwnie, znam wiele pozytywnych przykładów pierwszych działalności, które okazały się strzałem w dziesiątkę, ale uczulam by do wyboru najemcy podejść rozsądnie. Pozwoli to zaoszczędzić wielu problemów w przyszłości.

  1. Jaką masz umowę?

Umowa najmu to podstawowy dokument, który będzie sankcjonował zasady współpracy między Tobą, a najemcą. Znajdą się w niej więc nie tylko kwoty związane czynszem najmu, ale także odpowiedzi na pytania, co robić, gdy nagle pojawiają się jakieś problemy:

  • Najemca zalega z czynszem – co możesz zrobić i jak masz działać?
  • Pęknięta rura w budynku spowodowała zacieki na ścianach – kto i kiedy ma się tym zająć?
  • W jakich sytuacjach możesz korzystać z kaucji?
  • Na jakiej podstawie można wypowiedzieć umowę i jakie są terminy takiego wypowiedzenia?
  • Itd.

Więcej na ten temat znajdziesz w artykule: Zakup i samodzielna komercjalizacja nieruchomości.

Artur Wojdat

okolica.pl

Więcej artykułów o nieruchomościach komercyjnych: