Dlaczego ceny nieruchomości „zawsze” rosną?

W artykule: W co inwestować pieniądze? doszliśmy do wniosku, że jednym z najlepszych aktywów do pomnażania majątku są nieruchomości. Powszechnie panuje opinia, że długoterminowo ich ceny zawsze rosną i trzymając nieruchomość odpowiednio długo, nie można na tej inwestycji stracić. Zastanówmy się dlaczego.  

Inflacja:

Podstawowym czynnikiem napędzającym wzrost cen nieruchomości jest inflacja. Nie wnikając w szczegóły, doktryna ekonomii mówi, że niska inflacja jest zjawiskiem pożądanym, które dobrze wpływa na wzrost gospodarczy. Dla przykładu Narodowy Bank Polski stosuje strategię bezpośredniego celu inflacyjnego. Celem Narodowego Banku Polskiego jest inflacja w wysokości 2,5% rocznie z możliwością odchylenia 1 punktu procentowego w górę lub w dół.

Oznacza to, że jednym z podstawowych zadań NBP jest dbanie o to, by było coraz drożej, a dokładniej by wszystkie ceny w całej gospodarce rosły średnio o 2,5% w skali roku.

Jest to strategia wykorzystywana przez większość banków centralnych na całym świecie, ale nawet jeśli nie realizują one strategii bezpośredniego celu inflacyjnego, w praktyce i tak inflacja zawsze występuje.

Podstawowym wnioskiem jest więc, że generalnie z czasem musi drożeć wszystko, a w tym nieruchomości. Najczęściej jednak ceny nieruchomości rosną szybciej niż inflacja. Składa się na to kilka ciekawych mechanizmów:

Chęć ucieczki od inflacji

Jeżeli posiadamy znaczy majątek, bardzo nierozsądne byłoby utrzymywanie go przez cały czas w formie gotówki. Wiedząc, że w szerszym horyzoncie rosną ceny praktycznie wszystkiego, musimy mieć świadomość, że nasz majątek realnie by się kurczył (bo za tą samą kwotę z roku na rok możemy kupić co raz mniej). Naturalnym kierunkiem ucieczki od inflacji jest więc zakup aktywów, których ceny też będą rosły. Ciężko jest trzymać majątek w rzeczach, które szybko się niszczą lub ulegają psuciu jak jedzenie czy ubrania itp. Nośnikiem majątku musi być coś trwałego, stąd bardzo dobrym sposobem długoterminowej ucieczki od inflacji są surowce w tym najczęściej wykorzystywany w tym celu – złoto. Drugim doskonałym nośnikiem majątku, który bardzo dobrze broni się przed inflacją są właśnie nieruchomości. Uchodzą one za dobro ponadczasowe, które mimo zmieniających się realiów zawsze będzie potrzebne, dlatego są tak chętnie wybierane przez inwestorów.

ceny nieruchomości nieruchomość inwestycja

 

Czas i zmiany

Cofnijmy się w czasie i wyobraźmy sobie małą wyspę o powierzchni  ~58,8 km2. Nie ma na niej nic specjalnie ciekawego, trochę krzaków i drzew. Właściciele – plemię Indian Lenape, nie przywiązuje do tej wyspy jakiejś szczególnej wartości, dlatego decydują się sprzedać ją Holendrom, za szklane koraliki, o szacowanej ówczesnej wartości 24 dolarów. Holendrzy osiedlają się tam i rozpoczynają intensywnie zabudowywać wyspę. Wyspa ta nazywała się Manhattan i dzisiaj jest najdroższą dzielnicą Nowego Jorku i jednocześnie jednym z najdroższych miejsc pod względem cen nieruchomości na świecie. Upływający czas, zmieniająca się infrastruktura, wyrastające w tym miejscu drapacze chmur zupełnie zmieniły oblicze tego miejsca.

Oglądając jakąś nieruchomość błędem jest patrzenie na nią tylko z punktu widzenia dnia dzisiejszego, warto zastanowić się jak będzie wyglądała okolica za 10, 20 czy 30 lat.

My Polacy też mamy swój Manhattan. Jest to Służewiec Przemysłowy. W latach `60 XX wieku były tam mało wartościowe pola i łąki, a na początku lat `90 miejsce to było zagłębiem upadających fabryk. Inwestorzy zaczęli kupować te obiekty, burzyć i w ich miejsce budować biurowce, pierwszym z nich był Curtis Plaza. W tej chwili ze wszystkich dzielnic Warszawy właśnie Służewiec najmocniej kojarzony jest z biurowcami i pracą w korporacji. Rejony ulicy Domaniewskiej, Rodziny Hiszpańskich i Marynarska to miejsca siedziby licznych międzynarodowych firm, a ceny nieruchomości nijak mają się do tych z lat `90.  

Ograniczona podaż

Elektroniki zawsze można wyprodukować więcej, samochodów i ubrań też. Ale ziemi na tej planecie zawsze będzie taka sama, ograniczona ilość. Pewnych typów nieruchomości jak np. gruntów, zabytków, mieszkań, czy lokali handlowych w topowych lokalizacjach nie można wytworzyć więcej lub odbywa się to bardzo dużym kosztem. Ze względu na ograniczoną podaż, przy dużej skłonności nabywców do zakupu nieruchomości w najlepszych lokalizacjach, ich ceny rosną.

Demografia

W 1960 liczba ludności na świecie wynosiła 3 miliardy, nieco ponad 50 lat później - dzisiaj wynosi ona ponad 7 miliardów.

Wszystkie te osoby muszą gdzieś mieszkać i coś jeść (potrzebne są grunty do produkcji żywności) pokazuje to skalę o jaką wzrósł w tym czasie popyt na nieruchomości. Oczywiście podana statystyka dotyczy całego świata, a największy przyrost światowej ludności notowany jest w krajach rozwijających się. Nie oznacza to jednak wcale, że krajów rozwiniętych nie dotyczy ta prawidłowość.

W analogicznym okresie: liczba ludności w Europie na początku lat 60 wynosiła 656 mln, w 2013 742 mln. Pokazuje to, że w tym okresie w Europie także mieliśmy do czynienia ze wzrostem liczby ludność. Wzrost ten także napędzał ceny nieruchomości.

By zasiać ziarno niepewności muszę dodać, że w tej chwili stajemy w obliczu zmian demograficznych, które mogą mieć niekorzystny wpływ na ceny nieruchomości. W Polsce przyrost naturalny wynosi już 0, wkrótce więcej Polaków będzie umierać niż się rodzić. W Niemczech i wielu krajach Europy ten trend już się pojawił. Jaki będzie to miało wpływ na ceny nieruchomości? – Przyszłość pokaże.

Artur Wojdat

okolica.pl

Więcej artykułów o nieruchomościach komercyjnych: