Cena a rentowność – co rośnie, a co spada?

Przewodnik ten pisany jest z myślą o nieruchomościach komercyjnych, ale poniżej opisane reguły dotyczą wszystkich aktywów, które można wycenić dochodowo. Z powodzeniem możesz je więc stosować do mieszkań, a nawet akcji i obligacji.

Artykuł ten ma na celu wyjaśnienie dość nieintuicyjnej reguły dotyczącej koncepcji rentowności i jej relacji z ceną:

Jeśli przychody z aktywa (w przypadku nieruchomości czynsze z tytułu najmu) pozostają na nie zmienionym poziomie to:

Jeśli rentowność rośnie  --> to cena spada

Jeśli rentowność spada  --> to cena rośnie

Zależność tą można zaprezentować za pomocą poniższego obrazka

Prawidłowość ta wynika bezpośrednio ze wzoru na rentowność:

Przykład:

Wyobraźmy sobie, że mamy wynajęty lokal użytkowy:

• Roczne dochody z tytułu umowy najmu 70 000 PLN
• Cena sprzedaży 1 000 000 PLN
• W związku z tym jego rentowność wyniesie: 70 000 / 1 000 000 = 7%

Jeśli w trakcie negocjacji dojdzie do obniżki ceny do  900 000 to rentowność wzrośnie bo:

• 70 000 (najemca jest ten sam i przychody są te same) / 900 000 = 7,7%

Zgodnie z regułą – rentowność wzrosła --> cena spadła

Jeśli sprzedający zdecydowałby się podnieść cenę do 1 100 000 PLN to obniżyłby rentowność dla kupującego, bo 70 000 / 1100 000 = 6,3%

Rentowność spadła --> cena wzrosła

Oczywiście powyższe dotyczy tylko sytuacji, gdy dochód jest stały. Jeśli w ramach tego modelu uwolnimy czynsze, ta prawidłowość przestaje działać. Tak więc sytuacja, gdy ktoś mówi „rosną rentowności najmu nieruchomości komercyjnych” może oznaczać zarówno, że spadają ceny nieruchomości lub, że rosną rynkowe stawki najmu.

Artur Wojdat

okolica.pl

Więcej artykułów o nieruchomościach komercyjnych: