Zakup i samodzielna komercjalizacja nieruchomości

Inwestując w nieruchomości komercyjne masz 2 ścieżki:

  1. Kupić gotowy produkt, czyli nieruchomość z funkcjonującym najemcą i podpisaną umową najmu

Kupując lokal wynajęty niwelujemy ryzyko pustostanu, a wydane pieniądze zaczynają dla Ciebie pracować z dniem przeniesienia własności nieruchomości. Kupowanie nieruchomości z najemcą daje jeszcze ten komfort, że wiesz, że dana lokalizacja sprawdziła się pod względem prowadzenia działalności gospodarczej. Ktoś wykonał za Ciebie pracę związaną z komercjalizacją i wszelkie ryzyka z nią związane zostały już zredukowane. Jest to powód, dla którego takie obiekty sprzedają się drożej niż puste. Tego typu lokale znajdziesz w naszym dziale Ofert Inwestycyjnych.

  1. Kupić lokal użytkowy i wynająć go samodzielnie, czyli inaczej skomercjalizować lokal - o tym właśnie jest ten artykuł

Kupując pusty lokal usługowy i komercjalizując go samodzielnie, można liczyć na pewną premię w postaci nieco wyższej rentowności z najmu obiektu, trzeba jednak na to zapracować. Rozpocznijmy więc naszą inwestycję:

Na wszelkie kluczowe pytania związane z tym przedsięwzięciem musisz odpowiedzieć przed dokonaniem zakupu. Warto zbudować sobie na to arkusz kalkulacyjny do obliczeń rentowności. Nasz arkusz możesz pobrać klikając tutaj.

komercjalizacja nieruchomości Nieruchomość:

  • Lokalizacja – to ona będzie decydowała o większości kwestii, które zostaną poruszone w dalszej części artykułu. Dokładnie sprawdź okolicę i podaż powierzchni komercyjnej, która na niej występuje. Zadaj sobie pytanie na co można ten lokal wynająć. Jaki biznes by się tu sprawdził? Kawiarnia? A sam chciałbyś tu prowadzić kawiarnię? Czy ruch pieszych, lub ilość ludzi mieszkająca w okolicy jest na tyle duża by wygenerować ruch w lokalu? Czy do lokalu łatwo dojechać? Gdzie jest najbliższy przystanek komunikacji miejskiej? Czy osoby używające samochodu mają gdzie zaparkować? Czy lokal ma witryny równoległe do ulicy? Czy biorąc pod uwagę pieszy ruch na ulicy, przy której znajduje się nieruchomość, Twój najemca może liczyć na klientów? A jeśli tak, to czy z ich liczba jest na tyle duża, aby się utrzymać i zapłacić czynsz, który Ty uwzględniłeś w swoim biznes planie?

 

  • Stan techniczny nieruchomości

Jeśli kupujesz lokal w stanie deweloperskim dokładnie sprawdź jego parametry techniczne w trakcie odbioru (działająca wentylacja, przyłączony prąd, działające liczniki, brak rys na szybach itp.). Wydawałoby się, że odbiór lokalu użytkowego od dewelopera to nic trudnego w porównaniu np. z mieszkaniem. Przecież lokal to tylko otwarte pomieszczenie, gołe ściany i witryna. Okazuje się jednak, że fantazja budowlańców nie zna granic i nawet przy odbiorze tak prostej technicznie nieruchomości jak lokal użytkowy mogą kryć się poważne usterki. Przykład z życia: skrzynka z bezpiecznikami umieszczona w toalecie nad wyprowadzeniem wody i kanalizacji – niezgodne z BHP – konieczna przebudowa instalacji.

Jednak na szczęście lokale budowane przez deweloperów najczęściej spełniają wszelkie aktualne wymogi dotyczące prowadzenia działalności gospodarczej. Znacznie ciekawiej jest przy zakupie lokalu z rynku wtórnego. Wiele z nich nie spełnia aktualnych norm dotyczących prowadzenia działalności gospodarczej. Np. są za niskie (lokal powinien mieć minimum 3 m), mają za wąskie drzwi nie pozwalające na przejazd niepełnosprawnego na wózku, a dodatkowo utrudniające ewakuację w trakcie pożaru (brak odbioru przez strażaka). Tutaj zalecam dużą ostrożność.

Zwróć też uwagę czy lokal nie wymaga poważnego remontu jak remont instalacji, czy wymiana okien. Tych kosztów na pewno nie przecucisz na najemcę i będziesz musiał przeprowadzić ten remont sam, jeszcze zanim pojawi się najemca.

Bardzo „trudne” są lokale wpisane do rejestru zabytków, ale to już temat na oddzielny artykuł. Zgodnie z prawem, każda najmniejsza zmiana wykończenia lokalu wymaga zgody lub przynajmniej zgłoszenia do konserwatora zabytków. Konserwator zabytków może też narzucić Ci konkretny rodzaj elementów wykończenia wnętrza, drzwi wejściowych, okien, a także rozmieszczenie ścian działowych w lokalu.

  • Możliwości aranżacji i uzyskania zgód dla najemcy

Często okazuje się, że najemca, którego wymarzy sobie kupujący w praktyce nie może lub nie chce prowadzić w tym lokalu działalności ze względu na brak możliwości aranżacji – dla przykładu: ściana, która miała być ścianą działową, nagle okazuje się ścianą nośną i nie można jej wyburzyć (warto wziąć rzuty od kupującego lub zrobić inwentaryzację architektoniczno-konstrukcyjną przed zakupem). Ciekawie też przedstawia się sytuacja wytycznych dla różnego rodzaju usług np.: wszelkie usługi medyczne (w tym okulista, ortodonta, stomatolog) wymagają lokali o wysokości minimum 3 metrów i odpowiedniej wentylacji. Apteka wymaga dwóch wejść i sporego metrażu, a gastronomia niezależnej wentylacji. Sprawdź wiec czy najemca którego wpisałeś do swojego biznesplanu faktycznie może prowadzić tam działalność.

Planowanie najmu:

  • Remont

Jeśli Twój lokal usługowy wymaga remontu lub odświeżenia – lepiej zrobić go przed rozpoczęciem pokazywania go najemcom. Dzięki temu szybciej znajdziesz najemcę, gdyż lokal zrobi na oglądających znacznie lepsze wrażenie.

  • Biznesplan: uwzględnienie pustostanu i oczekiwania na najemcę

Działania związane z komercjalizacją możesz prowadzić samodzielnie lub powierzyć profesjonaliście. Znalezienie najemcy twa w zależności od metrażu, oferowanej stawki najmu, szczęścia i lokalizacji najczęściej od 3 do 6 miesięcy. Okres tego pustostanu warto uwzględnić w swoim biznes planie. 

  • Oszacowanie stawek najmu

To jedno z najważniejszych i najtrudniejszych zadań jakie przed Tobą stoją. Nie ma na to jednej metody. Oczywiście należy zacząć od sprawdzenia ofertowych stawek najmu „podobnych lokali”, jednak te transakcyjne często od nich odbiegają i w praktyce lokale wynajmują się taniej. Nie wiadomo też, co do końca znaczy sformułowanie „lokal podobny”, bo nawet przy lokalach sąsiadujących ze sobą wystarczy, że jeden będzie lokalem narożnym, by już różniły się stawką najmu o 20%. Najlepszą wiedzę na temat stawek transakcyjnych będzie miał dobry pośrednik, który wynajął wiele lokali użytkowych i wie na jakie stawki w praktyce godzą się najemcy.

 

  • Ogłaszanie i pokazywanie lokalu użytkowego – sprawdzaj swoich potencjalnych najemców

Na pokazywanie lokalu przychodź zawsze przygotowany, mniej przy sobie wydrukowane rzuty i wszelką dokumentację techniczną związaną z nieruchomością. W trakcie pokazywania lokalu, warto przepytywać najemców na temat ich doświadczania w prowadzeniu działalności gospodarczej, ich biznes planu i możliwości. Zdecydowanie odradzam „łapanie” pierwszej lepszej osoby, która będzie chciała podpisać umowę. Wśród chcących otworzyć swój pierwszy biznes, jest niestety bardzo dużo amatorów, którzy nie wytrzymują pierwszego roku. Nie chodzi o to by za wszelką cenę czekać, aż zgłosi się sieciówka (choć byłoby idealnie), ale dobrze jest poczekać na rozsądnego przedsiębiorcę z poważnym pomysłem na prowadzenie działalności gospodarczej w Twoim lokalu.

  • Negocjacje i kształt umowy

Samo zainteresowanie potencjalnego najemcy lokalem to jeszcze nie koniec pracy. W trakcie negocjacji warunków umowy ustalisz z najemcą nie tylko ostateczny poziom czynszu, ale wszelkie zapisy regulujące Wasze relacje jak: zabezpieczenie umowy najmu, możliwości wypowiedzenia, okres umowy, terminy naprawy usterek, podział kosztów adaptacji lokalu.

Dobrą praktyką jest danie najemcy wakacji czynszowych na czas aranżacji lokalu pod jego działalność.

  • Uzyskanie odpowiednich zgód

W zależności od rodzaju najemcy być może będziesz musiał uzyskać odpowiednie zgody z różnych instytucji. Np. by najemca uzyskał koncesję na sprzedaż alkoholu, musi mieć zgodę wspólnoty mieszkaniowej – a tą uzyskuje właściciel we wspólnocie.

  • Wykończenie lokalu i odbiór

Po podpisaniu umowy najczęściej kończy się Twoja praca i rozpoczyna praca najemcy. Tak jak pisałem, przeważnie w trakcie adaptacji najemcy udziela się „wakacji czynszowych” (trwają one od 1 do 3 miesięcy, najczęściej tyle ile trwa wykańczanie wnętrza przez najemcę). Po zakończeniu tych prac w zależności od rodzaju działalności najemcy pozostaje jeszcze tylko odbiór lokalu przez odpowiednie służby (straż pożarna, BHP). Zazwyczaj jest to zmartwienie najemcy, dlatego zdarza się, że zastrzega on w umowie prawo do rozwiązania stosunku najmu w przypadku, gdyby takiej zgody nie uzyskał.

  • Pierwszy rok działalności najemcy

OK. Umowa podpisana, lokal usługowy wykończony, odbiór zrobiony, najemca pracuje, wakacje czynszowe minęły. Uff… Wreszcie możesz wystawiać faktury. Teraz zbierasz żniwa Twojej pracy nad lokalem, to jak dobrze ją wykonałeś pokaże Ci pierwszy rok działalności najemcy. To właśnie w tym okresie życie zweryfikuje wszystkie kwestie, które opisałem powyżej: jak dobrze wybrałeś lokalizację, czy ruch klientów pozwala na utrzymanie się najemcy, czy do lokalu wpuściłeś rozsądnego przedsiębiorcę, czy totalnego amatora.

Jeśli współpraca z najemcą dobrze układa się przez pierwszy rok jego działalności (brak opóźnień w płatnościach czynszu), to najczęściej najemca pozostaje w lokalu na wiele lat. Jeśli natomiast w pierwszym roku pojawiają się problemy, to być może czeka Cię jeszcze jeden test – jak dobrze przygotowałeś umowę…

Mimo wszystko warto inwestować

Mimo, że ten artykuł wskazuje na ryzyka związane zakupem i komercjalizacją nieruchomości (szczególnie lokalu użytkowego) w dalszym ciągu uważam, że jest to jeden z najlepszych sposobów inwestowania pieniędzy i (ze względu na osiągane rentowności) zdecydowanie lepszy niż zakup mieszkania na wynajem.

Tutaj znajdziesz oferty pustych lokali komercyjnych na sprzedaż.

Jeśli chciałbyś sprawdzić aktualne rynkowe stopy kapitalizacji - znajdziesz je w naszych Ofertach Inwestycyjnych

Jeśli potrzebujesz wzoru umowy najmu, pomocy przy audycie (prawnym, technicznym) lub chciałbyś, abyśmy poprowadzili dla Ciebie cały projekt selekcji, zakupu i komercjalizacji lokalu użytkowego napisz do nas.

Artur Wojdat

okolica.pl

Więcej artykułów o nieruchomościach komercyjnych: