Co ma wpływ na rentowności nieruchomości?

Rentowność najmu nieruchomości (synonim stopa kapitalizacji) opisuje wzór:

Szczegóły związane z jej liczeniem opisaliśmy w artykule Jak liczyć rentowność z najmu nieruchomości? Posługując się tym wzorem można by powiedzieć, że zgodnie z nim wpływ na rentowności najmu nieruchomości komercyjnych mają aktualne stawki czynszów oraz ceny sprzedaży. I na tym możnaby całą dyskusję na ten temat zakończyć. Byłaby to jednak tylko połowa prawdy, ponieważ jest wiele czynników, które oddziałują na poszczególne składowe ze wzoru.

Rozbijmy zatem te czynniki na części pierwsze. Zaczniemy od tych oczywistych, powoli przechodząc do mniej intuicyjnych, a kończąc na najbardziej ekscytujących. Poniższe zestawienie pisane jest głównie w odniesieniu do nieruchomości komercyjnych, ale te prawidłowości z powodzeniem można odnieść także do mieszkań.

Dochody netto – stawki czynszów to czynnik, który zdecydowanie najszybciej może się zmienić i najczęściej to właśnie one powodują wahania średnich rentowności na rynku:

1. Podaż - zdecydowany wpływ na stawki czynszów ma podaż powierzchni komercyjnej w danym segmencie (podaż powierzchni biurowej, usługowej, handlowej, magazynowej). Oczywistym jest, że w przypadku gwałtownie rosnącej podaży powierzchni (wybudowanie nowego centrum handlowego lub biurowca w okolicy), zapotrzebowanie na tę powierzchnię może nie pokryć tej nowo wykreowanej podaży. Chętnych do najmu może być w krótkim okresie zbyt mało, a to wymusi redukcję czynszów i spadek rentowności. Z taką sytuacją mamy do czynienia w Warszawie, gdzie w związku z intensywną budową biur stawki czynszów w tym segmencie zmalały w ostatnim czasie.
2. Popyt – tak jak podaż wpływa na ceny najmu, tak samo rosnąca lub malejąca ilość zainteresowanych daną lokalizacją powoduje zmiany stawek. Są miejsca, które w pewnym momencie stają się modne lub atrakcyjne do prowadzenia danego rodzaju działalności, często z powodów zmieniającej się infrastruktury - jak otwarcie stacji metra, utworzenie nowego deptaka, otwarcie obiektów kultury lub muzeum, kina, czy parku rozrywki.
3. Stan gospodarki – akceptowane przez najemców stawki czynszów są zawsze pochodną ich przewidywań dotyczących rozwoju ich biznesu i możliwości  generowania swoich przychodów. Jeśli mamy do czynienia  ze stabilnym wzrostem gospodarczym i powszechnym optymizmem wśród przedsiębiorców, chętniej zgodzą się na wyższy czynsz lub podejmą ryzyko w postaci otwarcia nowego punktu swojej działalności. Oczywiście w okresach spowolnienia, kryzysu i pesymizmu wśród przedsiębiorców ich skłonność do otwierania nowych biznesów jest znacznie mniejsza. Szukają wtedy oszczędności i często przeprowadzają się w tańsze miejsca (np. wynajmując tańsze biuro).

Ceny sprzedaży:

1. Zgodnie z podstawowym założeniem wyceny dochodowej nieruchomości– nieruchomość jest warta tyle, ile dochodu przyniesie w przyszłości. W związku z tym na ceny sprzedaży mają wpływ przede wszystkim mniej lub bardziej subiektywne przewidywania inwestorów dotyczące przychodów, które będą realizować z nieruchomości.
2. Wszystkie wyżej wymienione – podaż powierzchni komercyjnej, popyt wynikający z mody lub zmieniającej się infrastruktury i stan gospodarki – to także czynniki wpływające na kupujących, którzy w zależności od sytuacji będą w stanie zaakceptować wyższą lub niższą cenę sprzedaży, a to zmieni rentowność ich inwestycji.

Czynniki, których nie widać we wzorze na rentowność nieruchomości:

1. Możliwości finansowania i polityka banków – duża część nieruchomości komercyjnych nabywana jest za środki pochodzące z kredytu. Dlatego dla stóp kapitalizacji nieruchomości inwestycyjnych kluczowe są następujące czynniki:
   1. Dostępność kredytu – w zależności od momentu cyklu koniunkturalnego lub ogólnego sentymentu na rynku, są momenty kiedy banki nie chcą finansować pewnych rodzajów nieruchomości, traktując te kredyty jako bardziej ryzykowne. Gdy pracowałem w banku zdarzały się okresy, gdy dział ryzyka mówił: „Magazynów nie dotykamy”, albo „To nie jest dobry moment na komercję – nie finansujemy”. Takie zakręcenie kurka z pieniędzmi na finansowanie nieruchomości komercyjnych znacznie ogranicza popyt, a co za tym idzie ceny sprzedaży i w konsekwencji rentowności rosną (dlaczego rentowności rosną, gdy spadają ceny opisałem w oddzielnym artykule „Cena a rentowność – co spada, a co rośnie”).
   2. Koszt kredytu – jeśli takie transakcje realizowane są z udziałem kapitału obcego, każdy inwestor dąży to tego by rentowność z nieruchomości komercyjnej była wyższa niż koszt kredytu na tą nieruchomość (czyli chce mieć z wpływów z najmu nieruchomości więcej, niż musi płacić odsetek za kredyt do banku). Oznacza to, że oprocentowanie kredytu na daną nieruchomość komercyjną jest dolną granicą rentowności z nieruchomości, którą może zaakceptować taki inwestor. Stąd w przypadku wzrostu kosztu kredytu, będzie on oczekiwał wyższych rentowności z nabywanych lokali użytkowych, by pokryć wyższe koszty odsetkowe. Z kolei w przypadku luzowania polityki banków i spadków oprocentowania kredytów, taki inwestor będzie w stanie zaakceptować niższe rentowności – bo kupując te nieruchomości z kredytu w dalszym ciągu będzie na tej inwestycji zarabiał. 

Koszty i możliwości finansowania są jednym z głównych czynników wpływających na stopy kapitalizacji, przy których wyceniane są nieruchomości komercyjne, a w szczególności duże skomercjalizowane obiekty jak biurowce, galerie handlowe, hotele czy budynki wynajęte przez sieci spożywcze (jak Biedronka czy Lidl).

2. Alternatywne inwestycje – czyli koszt kapitału własnego

Mimo, że znakomita większość inwestorów preferuje inwestycje w nieruchomości trzeba pamiętać, że przez cały czas mają oni dostępne inne opcje inwestycyjne, które stale monitorują. Na uwagę zasługują tu szczególnie 2 rodzaje czynników:

1. Stopy procentowe – oprocentowanie obligacji skarbowych.

Alternatywą do każdej inwestycji jest zakup obligacji skarbowych uchodzących za najbezpieczniejszą lokatę pieniądza. Jeśli obligacje skarbowe są najbezpieczniejszym aktywem do inwestowania, to żaden inwestor nie zgodzi się na rentowność niższą niż ta którą może na nich osiągnąć (teoretycznie bez ryzyka). Rentowności obligacji skarbowych są więc dolną granicą stóp kapitalizacji nieruchomości.

W praktyce inwestorzy nigdy nie decydują się na zakup nieruchomości, której rentowność jest zbliżona do tej, którą może mieć na obligacjach skarbowych. Każdy kupujący chce zarobić, dlatego do rentowności obligacji dolicza 4 – 5 punkty procentowe tzw. premii za ryzyko.

W chwili, gdy piszę ten artykuł rentowności polskich obligacji skarbowych wynoszą ~3%, zaś średnie rentowności wynajętych lokali użytkowych w Ofertach Inwestycyjnych ~8%. Liczby te wydają się więc potwierdzać powyższą regułę.

W związku z tym, w przypadku wzrostu rentowności obligacji skarbowych, stopy kapitalizacji nieruchomości także powinny zareagować zwyżką.

Opisany powyżej mechanizm oddziaływania stóp procentowych na ceny dotyczy nie tylko nieruchomości, lecz każdego rodzaju aktywa, które można wyceniać metodą dochodową. Warto jednak zwrócić uwagę, że nieruchomości komercyjne są szczególnie wrażliwe na ich zmiany. Więcej na ten temat w artykule Rentowność nieruchomości komercyjnych, a stopy procentowe

2. Stopy zwrotu z innych inwestycji opartych o stopę procentową

Alternatywą do zakupu nieruchomości są nie tylko obligacje skarbowe, ale także obligacje korporacyjne, akcje, czy fundusze inwestycyjne. Jeśli na rynku zaczną rosnąć stopy rentowności obligacji korporacyjnych, albo stopy dywidendy (rozumiane jako (kwota wypłacanej dywidendy na akcję) / (cena akcji)), to te alternatywne do nieruchomości instrumenty stają się dla inwestorów coraz bardziej kuszące. Wielu z nich będzie oczekiwało proporcjonalnego wzrostu rentowności z najmu nabywanych nieruchomości.

W tym artykule próbując wyjaśnić co wpływa na stopy kapitalizacji nieruchomości dotknęliśmy niezwykle delikatnego tematu. Musimy zwrócić uwagę, że są to naczynia połączone i wszystkie zmienne ze wzoru (na początku artykułu) mogą wpływać na siebie nawzajem. Odwracając równanie możemy otrzymać wzór na wartość nieruchomości:

Oznacza to, że tak jak ceny nieruchomości mogą wpływać na rentowności, tak samo ogólnie przyjęte i powszechnie występujące na rynku rentowności i stopy procentowe mogą wpływać na wyceny nieruchomości.

Artur Wojdat

okolica.pl

Więcej artykułów o nieruchomościach komercyjnych: