Rentowność nieruchomości komercyjnych a stopy procentowe

Aktualne stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych znajdziesz w naszych Ofertach Inwestycyjnych. Artykuł ten ma na celu pokazanie Ci jak silna jest zależność między stopami procentowymi, a rentownością nieruchomości. 

Zacznijmy od podstaw. Co to są stopy procentowe? Kto je reguluje? I czemu inwestor nieruchomości powinien się nimi przejmować?

Najczęściej sformułowanie „stopy procentowe” pojawia się w kontekście działań banków centralnych. Zwykły człowiek nie może przyjść do banku centralnego i uzyskać kredyt lub złożyć depozyt. Bank Centralny (w Polsce Narodowy Bank Polski) obsługuje tylko licencjonowane banki komercyjne, pożyczając im pieniądze lub przyjmując od nich wkłady (upraszczając można powiedzieć, że banki zakładają tam sobie lokaty lub biorą kredyty dla siebie). Bank centralny jest więc bankiem banków – który poprzez swoje działania dyktuje warunki bankom komercyjnym. Tym bardziej na pierwszy rzut oka absurdalna wydaje się myśl, że te rozgrywki między dużymi graczami miałyby mieć jakiś wielki wpływ na poczynania drobnego inwestora. A jednak mają… Nie wchodząc w szczegóły jak działa ten mechanizm Bank Centralny poprzez swoje działania jest w stanie wpływać na banki komercyjne i determinować:

1. Jakie są oprocentowanie lokat w bankach
2. Jakie są oprocentowania kredytów w bankach
3. Oprócz tego jego działania pośrednio wpływają na rentowności obligacji skarbowych

A te 3 powyższe stawki są już dla inwestorów bardzo ważne. Jeśli słyszymy komunikat „NBP podniósł stopy procentowe” oznacza to, że zmienił jedną ze swoich wewnętrznych stawek międzybankowych (mało ciekawe), a poprzez to wpłynął na 3 powyższe (uuu! To już mnie interesuje!). Zmiana tych 3 oprocentowań potrafi wywołać duże zamieszanie w gospodarce i to właśnie na tych konsekwencjach, a nie samym działaniu NBP skupia się siła tego komunikatu. Można więc powiedzieć, że używając sformułowania stopy procentowe ekonomiści mają na myśli nie koniecznie te skomplikowane instrumenty międzybankowe, a raczej oprocentowania kredytów, obligacji i lokat bankowych – bo na koniec to one wpływają na decyzje poszczególnych ludzi.

Dlatego używając sformułowania stopy procentowe w dalszej części tego artykułu będziemy je rozumieć jako 3 średnie rynkowe stopy oprocentowania wymienionych powyżej instrumentów: lokat w bankach, obligacji skarbowych oraz kredytów w bankach.

OK, ale gdzie tu nieruchomości?

Jak wiadomo głównym celem posiadania nieruchomości komercyjnej jest generowanie pieniędzy dla inwestora poprzez przychody z czynszów. W związku z tym dla każdej nieruchomości komercyjnej można policzyć rentowność.

Rentowność to nic innego jak stopa zwrotu z nieruchomości – pozwala ona na porównanie nieruchomości z innymi aktywami.

W takim razie co wspólnego mają nieruchomości z 3 wymienionymi wyżej instrumentami?

Jak się okazuje dużo:

1. Nieruchomości komercyjne są kupowane w celach inwestycyjnych.

Oznacza to, że jak dla każdej inwestycji są dla nich alternatywy. Najłatwiejszą i najbezpieczniejszą alternatywą jest właśnie lokata w banku, albo zakup obligacji skarbowych. W związku z tym jeśli oprocentowania lokat i obligacji spadają, to nieruchomości nie muszą dawać, aż tak wysokiej stopy zwrotu by być dla lokat lepszą alternatywą. Dlatego w przypadku spadku stóp procentowych rentowności nieruchomości także spadają. Z drugiej strony, gdy stawki depozytów w bankach rosną do np. 6%, wynajęty lokal użytkowy sprzedawany na rentowności 6,5% nie zrobi na inwestorach specjalnego wrażenia. By ich zachęcić sprzedający musi obniżyć cenę i dzięki temu podnieść rentowność z nieruchomości dla kupującego (wyjaśnienie dlaczego rentowność rośnie gdy cena spada znajdziesz w artykule Cena a rentowność)

Można by powiedzieć, że oprocentowania lokat terminowych w bankach, są dolną granicą rentowności z nieruchomości, którą są w stanie zaakceptować inwestorzy. W praktyce jednak rentowności z nieruchomości komercyjnych są znacznie wyższe. Dlaczego? Odpowiedź na to pytanie kryje się w ostatnim instrumencie z naszych „stóp procentowych” – w kredycie.

2. Nieruchomości inwestycyjne często nabywane są za środki z kredytu.

Jeśli kupowałbyś lokal usługowy na rentowności 7%, czy zgodziłbyś się na kredyt finansujący tą nieruchomość na 8%? Oznaczałoby to że:

• Każde 100 000 zł wydane na tą nieruchomość generowałoby Ci 7000 zł rocznie z tytułu najmu.
• Jeśli te 100 000 zł pochodziłoby z kredytu, to do banku musiałbyś zapłacić 8000 zł rocznie z tytułu odsetek.

Dobry biznes? Chyba nie…

Ze względu na fakt, że nieruchomości inwestycyjne nabywane są z kredytów ich rentowności muszą być wyższe niż koszt kredytu – inaczej całe przedsięwzięcie nie ma sensu i powoduje stratę pieniędzy, zamiast zarobku. Dlatego dla wielu inwestorów to nie oprocentowanie lokaty, a właśnie koszt kredytu stanowi dolną akceptowalną stopę zwrotu nabywanej na kredyt nieruchomości komercyjnej.

Jest to jednak dopiero minimum, przy którym kupujący nieruchomość wychodzi na zero (nieruchomość spłaca mu odsetki). Ale mało kto chce wychodzić na zero na swoich inwestycjach. Inwestorzy chcą zarabiać!

Dlatego by wyznaczyć dolną akceptowaną przez kupujących rentowność do kosztu kredytu trzeba doliczyć jeszcze premię dla inwestora. Najczęściej średnia na rynku kształtuje się w okolicach 2-3%.

Mamy więc:

Akceptowana przez inwestorów rentowność najmu nieruchomości = koszt kredytu + premia dla inwestora (2%-3%).

 

Z czego składa się kredyt:

Rozłóżmy jeszcze na części pierwsze oprocentowanie kredytu. Składa się ono z 2 elementów:

• Stawka bazowa (WIBOR, EURIBOR) – najczęściej jest zbliżona do średniego oprocentowania lokat
• Marża banku – kilka dodatkowych punktów procentowych, które bank dolicza do stawki bazowej by podnieść oprocentowanie i dzięki temu więcej zarobić na kredycie. Przy kredycie na nieruchomość komercyjną najczęściej wynosi ona ok 2%-3%.

Mamy więc:

Oprocentowanie kredytu = stawka bazowa + marża

Ze względu na fakt, że stawka bazowa odpowiada średnim oprocentowaniom lokat w bankach w danym kraju, można to równanie trochę uprościć:

Oprocentowanie kredytu = średnie oprocentowanie lokat w bakach + marża (ok 2%)

Powyższe odpowiada zatem na pytanie, dlaczego rentowności z najmu nieruchomości są znacznie wyższe niż oprocentowania lokat w bankach.

W chwili pisania tego artykułu:

• WIBOR 3M wynosi: 2,63
• Oprocentowania lokat w bankach wahają się od 1,5% do 3,75%

Prawidłowość wydaje się potwierdzać.

W związku z tym koszt kredytu na nieruchomość komercyjną to ok 4,7%. Jeśli dodamy do tego ok 2 punktów procentowych zarobku dla inwestora daje nam to 6,7%.

A jak wygląda rynek? W ramach „ofert inwestycyjnych” na okolica.pl lokal sprzedawany na najniższej rentowności to aparthotel w Zakopanem 6,51%, zaś najwięcej ofert daje stopy zwrotu w okolicach 8%.

Wniosek?

Nie ma jednej stałej stopy zwrotu, którą powinny gwarantować nieruchomości komercyjne. Stopy rentowności najmu nieruchomości - lokali użytkowych nie są stałe i zmieniają się w czasie w zależności od stóp procentowych.

Wśród części inwestorów panuje przekonanie, że każdy lokal usługowy niezależnie od sytuacji gospodarczej i stóp procentowych powinien wynajmować się na rentowności 10% - jest to bzdura. W krajach zachodnich, gdzie koszty finansowania są bardzo niskie rentowności nieruchomości komercyjnych nie przekraczają 5%. Dlaczego? Właśnie przez stopy procentowe, tanie finansowanie i słabą alternatywę do nieruchomości w postaci lokat w bankach i obligacji.

Mimo wszystko niektórzy utrzymują, że najlepszą metodą wyceny nieruchomości komercyjnej jest pomnożenie rocznych dochodów netto x 10 (daje to właśnie wycenę nieruchomości przy rentowności 10%). Stosowanie tej metody wskazuje na pewną ignorancję i ubogi warsztat merytoryczny wyceniającego. Najczęściej głównym powodem jej stosowania jest pewne lenistwo intelektualne i fakt, że dochód z lokalu łatwiej jest pomnożyć przez 10, niż podzielić przez 8%...  

Analizując rentowność najmu nabywanego lokalu zawsze staraj się odnieść ją raczej do alternatyw, które masz do zakupu nieruchomości (lokata bankowa, fundusz inwestycyjny) i kosztu kredytu. Fiksowanie się na stałej stopie zwrotu i upieranie się przy niej za wszelką cenę, bez odniesienia do realiów rynkowych najczęściej wyprowadzi na manowce. 

Artur Wojdat

okolica.pl

Więcej artykułów o nieruchomościach komercyjnych: