Koszty zakupu lokalu użytkowego

Jeżeli planujesz zakup lokalu użytkowego warto przyjrzeć się kosztom transakcyjnym jakie będziesz musiał ponieść. Świadomość kosztów dodatkowych i związaną z tym możliwością odzyskania naliczonego podatku VAT jest istotna, niezależnie od tego czy lokal usługowy kupujesz na wynajem, czy z myślą o prowadzeniu w nim własnego biznesu. Koszty zakupu lokalu niemieszkalnego będą znacząco się różnić, w zależności od tego, czy transakcja sprzedaży podlegać będzie podatkowi VAT. W przypadku zwolnienia z podatku VAT w dostawie budynku (lokalu) (Przykład II) koszty transakcyjne będą znacząco wyższe niż w przypadku zakupu lokalu użytkowego objętego stawką VAT 23% (Przykład I).

Jeżeli zamiast lokalu niemieszkalnego, zamierzać kupić lokal mieszkalny bardziej interesujący może być dla Ciebie nasz artykuł o dodatkowych kosztach zakupu mieszkania.

Zakup lokalu użytkowego a VAT

Jak wspomniałem na początku, lokal użytkowy może zostać zakupiony z podatkiem VAT w cenie według stawki 23% albo ze zwolnieniem z podatku VAT. Przyjrzyjmy sie zatem dokładniej tym dwóm sytuacjom:

Przykład I

Najpierw sprawdźmy koszty zakupu lokalu, gdy w jego cenie zawarty jest podatek VAT (23%). Do wyliczeń przyjmijmy lokal usługowy, cena 700 000 zł netto, podatek VAT 161 000 zł, łączna cena sprzedaży brutto to 861 000 zł. To wyliczenie ma zastosowanie niezależnie, czy kupujemy lokal użytkowy na rynku pierwotnym (od dewelopera) czy na rynku wtórnym.

a/ taksa notarialna                                                                                          - 4.214 zł netto

b/ VAT od taksy notarialnej /23%/                                                                   - 969,22 zł

c/ koszty wypisów z aktu notarialnego                                                            - 360,00 zł netto

d/ VAT od wypisów z aktu notarialnego /23%/                                                - 82,80 zł

d/ koszt założenia Księgi Wieczystej                                                              - 60 zł

e/ koszt wpisania właściciela do Księgi Wieczystej                                        - 200 zł

f/ podatek od czynności cywilno-prawnych                                                     - BRAK

g/ wynagrodzenie z tytułu pośrednictwa /przy 2,00% netto/                           - 17.220 zł

h/ VAT od wynagrodzenia z tytułu pośrednictwa /23%/                                  - 3.960,60 zł

Razem koszty przy bezpośrednim zakupie lokalu użytkowego                      - 5.886,02 zł  

 - w tym podatek VAT naliczony                                                                      - 1052,02 zł

Razem koszty przy zakupie z pośrednikiem                                              – 27.066,62 zł          

 - w tym podatek VAT naliczony                                                                      - 5.012,62 zł

 

koszt zakupu lokal użytkowy inwestycjaW powyższym zestawieniu koszty zakupu lokalu użytkowego, podlegającego przy dostawie (sprzedaży) podatkowi VAT, są relatywnie niskie, gdyż na podstawie przepisów ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilno-prawnych transakcja taka podlega zwolnieniu z podatku PCC. Konkretnie jest to możliwe na podstawie art. 2 ust. 4 lit. „a” tej ustawy, który mówi: „Nie podlegają podatkowi (…) czynności cywilnoprawne (…) jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest (…) opodatkowana podatkiem od towarów i usług.”

Podsumowując koszty zakupu lokalu przy bezpośrednim zakupie sprowadzają się do kosztów przeprowadzenia aktu notarialnego (w naszym przykładzie 5,886,02 zł).  W przypadku zakupu z pośrednikiem należy doliczyć wysokość wynagrodzenia z tego tytułu (w naszym przykładzie koszty łączne rosną do 27.066,62 zł). W obu jednak sytuacjach nabywca, na podstawie tego że nabycie podlega podatkowi VAT, zwolniony jest z 2% podatku PCC, który byłby naliczany od wartości nieruchomości.

 Przykład II

Teraz przyjrzymy się bliżej sytuacji, gdy lokal komercyjny sprzedawany jest ze zwolnieniem w podatku od towarów i usług. Dzieje się tak w 2 przypadkach. Po pierwsze, gdy zbywcą jest osoba prywatna, sprzedająca nieruchomość niemieszkalną w ramach swojego majątku osobistego. Po drugie, w sytuacji, gdy nieruchomość komercyjną sprzedaje nam przedsiębiorca, jednak na fakturze w cenie nieruchomości będzie zastosowane zwolnienie, czyli tzw. stawka „zw”, a kwota VAT  wyniesie 0 zł. Do wyliczeń przyjmijmy ten sam lokal użytkowy co w Przykładzie I, czyli cena 700 000 zł (VAT nie występuje na podstawie zwolnienia). To wyliczenie będzie miało zastosowanie do nieruchomości komercyjnych nabywanych na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym (od dewelopera) zakup nowo wybudowanego lokalu bez doliczonego do ceny sprzedaży podatku VAT jest praktycznie niemożliwe, gdyż art. 43 ust. 1 pkt. 10 lit. „a” i lit. „b” mówi: „Zwalnia się od podatku (…) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy (…) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (…) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.” Jednocześnie jako pierwsze zasiedlenie, na podstawie art. 2 ust. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, rozumie się przez to: „oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.”   

 

a/ taksa notarialna                                                                                      - 3.570 zł netto

b/ VAT od taksy notarialnej /23%/                                                               - 821,10 zł

c/ koszty wypisów z aktu notarialnego                                                        - 360,00 zł netto

d/ VAT od wypisów z aktu notarialnego /23%/                                            - 82,80 zł

d/ koszt założenia Księgi Wieczystej                                                          - najczęściej brak

e/ koszt wpisania właściciela do Księgi Wieczystej                                    - 200 zł

f/ podatek od czynności cywilno-prawnych                                                 - 14.000 zł

g/ wynagrodzenie z tytułu pośrednictwa /przy 2,00% netto/                       - 14.000 zł

h/ VAT od wynagrodzenia z tytułu pośrednictwa /23%/                              - 3.220 zł

Razem koszty przy bezpośrednim zakupie lokalu usługowego                 - 19.033,90 zł  

 - w tym podatek VAT naliczony                                                                 - 903,90  zł

Razem koszty przy zakupie z pośrednikiem                                         - 36.253,90 zł   

 - w tym podatek VAT naliczony                                                                 - 4.123,90 zł

 

Podsumowując na nabycie lokalu komercyjnego sprzedawanego ze zwolnieniem w podatku VAT należy przygotować więcej środków na pokrycie kosztów transakcyjnych, gdyż transakcja taka podlega podatkowi PCC od zawarcia umowy sprzedaży, czyli 2% wartości (w naszym przykładzie 14.000 zł). Łączne koszty wyniosły 19.033,90 przy nabyciu bezpośrednim i 36.253,90 zł przy zakupie z pomocą pośrednika nieruchomości.

Sprawa kosztów jest już praktycznie omówiona, gdyby nie jeden szczegół, który w praktyce ma gigantyczne znacznie przy inwestowaniu w lokale użytkowe, jak również przy ich nabyciu na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Tym szczegółem jest możliwość uzyskania zwrotu VAT przy nabyciu nieruchomości. Jak widać w naszych przykładach I i II na każdym etapie zakupu nieruchomości komercyjnej pojawiał się VAT naliczony. VAT naliczony to ten, który zapłaciliśmy w fakturach dotyczących:

- ceny sprzedaży nieruchomości

- kosztów dodatkowych związanych z nabyciem nieruchomości

W przykładzie I suma VAT zapłaconego to aż 166.012,62 zł (w tym 161.000 w ceny sprzedaży i 5.012,62 z kosztów transakcyjnych). W przykładzie II suma VAT zapłaconego to 4.123,90 zł). Każdy kto inwestuje w lokale użytkowe powinien uwzględnić możliwość wystąpienia o zwrot podatku VAT z Urzędu Skarbowego. Jest to możliwe gdy nabycia lokalu dokonujemy w celu prowadzenia (za jego pomocą) działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Poniżej kilka typowych sytuacji kiedy możemy odzyskać podatek VAT z zakupu nieruchomości jako środka trwałego:

a/ będziemy wynajmować lokal użytkowy i najem będzie objęty stawką VAT 23% lub 8%

b/ będziemy prowadzić w lokalu własną działalność gospodarczą, która nie podlega zwolnieniu z podatku VAT.

Poniżej kilka typowych sytuacji kiedy nie jest możliwe odzyskanie podatku VAT z zakupu nieruchomości jako środka trwałego:

a/ będziemy wynajmować lokal użytkowy, jednak najem ten będzie zwolniony z podatku VAT

b/ będziemy prowadzić w lokalu własną działalność gospodarczą, która jest jednak zwolniona z  podatku VAT (np. usługi medyczne).

Jeżeli nieruchomość jest nabywana na potrzeby działalności gospodarczej i w tym lokalu będziemy prowadzić działalność w części zwolnioną z VAT (np. usługi medyczne) i w części podlegającą podatkowi VAT (np. operacje plastyczne), to VAT z zakupu nieruchomości może podlegać zwrotowi proporcjonalnie. Proporcję należy ustalić w relacji do np. zajmowanej powierzchni przez poszczególne typy działalności lub uzyskiwanych przychód ze sprzedaży usług.  

 

Ile zatem kosztuje lokal użytkowy jeżeli rozliczymy pełny zwrot podatku VAT?

Przykład I – 700.000 zł netto lokal + 4.834 zł netto koszty przy zakupie bezpośrednim

Przykład I  - 700.000 zł netto lokal + 22.054 zł netto koszty przy zakupie z pośrednikiem nieruchomości

Przykład II – 700.000 zł lokal + 18.130 zł netto koszty przy zakupie bezpośrednim

Przykład II – 700.000 zł lokal + 32.130 zł netto koszty przy zakupie z pośrednikiem

Powyższe wartości są kapitałem ulokowanym w nieruchomości, kwoty VAT są tylko kapitałem obrotowym, który po zwrocie z Urzędu Skarbowego jest ponownie do dyspozycji nabywcy. Jeżeli zakup lokalu użytkowego to dla Ciebie inwestycja może Cię zainteresować nasz przewodnik zakup lokalu użytkowego na wynajem.

Więcej na temat dość trudnej i nieintuicyjnej kwestii związanej z naliczeniem podatku VAT w tego typu transakcjach znajdziesz w artykule: Zakup lokalu usługowego a stawka podatku VAT

Marcin Grudzień

Okolica.pl

Więcej artykułów o nieruchomościach komercyjnych: