Sprzedaż lokalu użytkowego a stawka podatku VAT

Sprzedając lokal użytkowy często można natrafić na wątpliwości związane z ustaleniem właściwej stawki podatku VAT. Przepisy przewidują możliwość zastosowania stawki zwolnionej, jak również stawki 23%. Ważne jednakże jest to, że w przepisach przewidziane są zarówno sytuacje, kiedy sprzedający zmuszony będzie zastosować jedynie stawkę zwolnioną, jak również są sytuacje, gdy jedyną możliwą do zastosowania stawką VAT będzie 23%. Nie zawsze zatem strony transakcji mogą swobodnie wybrać dogodną dla nich stawkę w dostawie budynku, budowli lub ich części. Pomimo skomplikowania materii przepisów ustawy VAT w zakresie nieruchomości poniżej w kilku krokach postaram się to naświetlić.

Poniższy artykuł jest jednym z kilku znajdujących się w poradniku inwestycyjnym, który został opracowany przez portal darmowych ogłoszeń nieruchomości okolica.pl :

https://www.okolica.pl/page/poradnik-inwestycyjny

 

sprzedaż nieruchomość komercyjnaKrok pierwszy

Czy powinienem sprzedawać lokal użytkowy z podatkiem VAT?

Sprawdź czy ustawa o podatku VAT w ogóle Cię obowiązuje. Podatek VAT i przepisy z nim związane wiążą transakcje wykonywane w ramach działalności gospodarczej. Jeżeli zatem sprzedajemy lokal użytkowy, który nie był częścią prowadzonej działalności gospodarczej, dodatkowo nie uzyskiwaliśmy zwrotu podatku VAT przy nabyciu i nie sprzedajemy lokali użytkowych w sposób powtarzalny, to może się okazać, że należy taką transakcję potraktować jako sprzedaż majątku osobistego. Sprzedaż nieruchomości stanowiącej majątek osobisty, nie będzie podlegać pod przepisy ustawy o podatku VAT. Taki zbywca uzyskując cenę np. 500 000 zł za lokal, nie dolicza podatku VAT i nie wystawia faktury VAT. Jeżeli nie sprzedajesz lokalu usługowego w ramach majątku osobistego, to powinieneś ustalić właściwą stawkę podatku VAT – przejdź do kroku drugiego.

Krok drugi

Sprzedaż lokalu niemieszkalnego – jaka stawka VAT?

Jeżeli w kroku pierwszym ustaliłeś, że sprzedaż nie odbywa się w ramach majątku osobistego, znaczy to, że transakcja podlega pod przepisy ustawy o podatku VAT i związku z tym, musisz zastosować stawkę VAT przewidzianą w tych przepisach. Na początku powinieneś ustalić, czy sprzedaż Twojej nieruchomości odbywa się w ramach tzw. „pierwszego zasiedlenia”, bądź w terminie 2 lata od „pierwszego zasiedlenia”. Pierwszym zasiedleniem jest oddanie lokalu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lokalu, w wykonaniu transakcji podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po jego wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości).

Przykład do „pierwszego zasiedlenia” po wybudowaniu obiektu:

Jeżeli lokal został sprzedany po jego wybudowaniu (zakup od dewelopera), to data ustanowienia odrębnej własności lokalu jest datą jego pierwszego zasiedlenia. Także gdy lokal został wynajęty, co potwierdza umowa najmu i faktury VAT, to data pierwszej umowy najmu jest także datą pierwszego zasiedlenia. Od tych dat płynie okres 2 lat, w czasie którego sprzedaż lokalu usługowego obligatoryjnie objęta jest stawką VAT 23%.

Przykład do „pierwszego zasiedlenia” po dokonaniu ulepszeń:

Najlepiej to widać na przykładzie starej kamienicy, która podlega gruntownej przebudowie i modernizacji. Mimo, że kamienica może mieć kilkadziesiąt lat i inwestor zakupił ją bez doliczonego do ceny podatku VAT, to po dokonaniu ulepszeń (modernizacja, przebudowa), których wartość przekracza 30% wartości początkowej nieruchomości, sprzedaż lokali nie będzie mogła być zwolniona z podatku VAT (vide: krok 3). Ze względu na nakłady nastąpiło tzw. ponowne „pierwsze zasiedlenie”. Sprzedaż takiego lokalu użytkowego, przez podmiot, który modernizował kamienicę, jest sprzedażą w ramach „pierwszego zasiedlenia”. Uwaga dodatkowo, od aktu notarialnego, płynie ponownie okres 2 lat, w czasie którego każda odsprzedaż tego lokalu (poza sprzedażą w ramach majątku osobistego) podlega z automatu pod stawkę VAT 23%.

Krok trzeci

Kiedy sprzedaż lokalu jest zwolniona z VAT?

Jeżeli lokal użytkowy, który sprzedajesz, nie ma sytuacji opisanej w kroku dwa, to ustawa o podatku VAT przewiduje dla tej nieruchomości stawkę zwolnioną, gdyż art. 43 ust. 1 pkt 10 mówi, że:

„zwalnia się od podatku (…) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a/dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia

b/ pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”

Zatem w pewnym uproszczeniu oznacza to, że:

-  jeżeli jesteś deweloperem i sprzedajesz nowo wybudowany obiekt, to nie możesz korzystać ze stawki zwolnionej, gdyż sprzedajesz lokale użytkowe w ramach pierwszego zasiedlenia (obowiązuje VAT 23%)

- jeżeli modernizujesz nieruchomość i nakłady przekraczają 30% jej wartości początkowej, to po przebudowie sprzedajesz lokale w ramach ponownego pierwszego zasiedlenia. Nie możesz korzystać ze zwolnienia (obowiązuje VAT 23%)

- każdy (z zastrzeżeniem kroku 1) kto odsprzedaje lokal użytkowy w terminie krótszym, niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, nie może korzystać ze stawki zwolnionej (obowiązuje stawka 23%)

- w pozostałych przypadkach możesz skorzystać ze stawki zwolnionej (z zastrzeżeniem kroku 5 – wybór opodatkowania przez strony transakcji), gdyż nie sprzedajesz w ramach pierwszego zasiedlenia i minęły co najmniej 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Dodatkowo też nie występowały nakłady powyżej 30% wartości początkowej nieruchomości, ważne gdyż wtedy mielibyśmy do czynienia z ponownym pierwszym zasiedleniem i termin 2 letni liczymy od nowa.

Krok czwarty

Zwolnienie w dostawie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a

Poza zwolnieniem przy dostawie lokalu użytkowego opisanym w kroku 3  (art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy, możliwe jest również zastosowanie stawki zwolnionej na podstawie przepisów art. 43 pkt. 10a ustawy VAT. Czyli niezależnie od warunków opisanych w kroku 3 możemy zastosować stawkę zw gdy:

a/ w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

 b/ dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie lub były one niższe, niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem podpunkt a wprowadza zasadę, pomimo różnic w interpretacjach „jeżeli nie doliczono nam VAT przy nabyciu nieruchomości”, to możemy korzystać ze zwolnienia przy zbyciu, z zastrzeżeniem pkt. b, czyli, że nie doszło do nakładów powyżej 30% wartości początkowej, gdyż wtedy mielibyśmy do czynienia z ponownym pierwszym zasiedleniem i transakcja sprzedaży lokalu użytkowego byłaby objęta stawką 23%.

Krok piąty

Rezygnacja ze zwolnienia w podatku VAT przy w sprzedaży lokalu użytkowego

Okazuje się, że pomimo zapisów art. 43 ust.1 pkt 10 i pkt 10a ustawy vat, przewidujących zwolnienie, ustawa przewiduje również możliwość wybrania przez strony transakcji  innej niż zwolniona stawki (czytaj 23%). Możliwość wybrania opodatkowania zamiast zwolnienia jest możliwe po spełnieniu warunków opisanych poniżej, jak również pod warunkiem, że zwolnienie przysługuje nam na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, a nie art. 43 ust. 1 pkt 10a. Jeżeli jesteśmy zwolnieni na podstawie zapisów art. 43 ust. 1 pkt 10a (patrz Krok 4) nie możemy wybrać opodatkowania. Opcja i warunki rezygnacji ze zwolnienia opisane są w art. 43 ust. 10 i ust. 11:

Ust. 10

„Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni

2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części

Ust. 11

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Wynika zatem z powyższego, że jeżeli sprzedajemy lokal użytkowy po okresie 2 lata od pierwszego zasiedlenia, to przepisy podatkowe narzucają na taką transakcję stawkę „zw”, jednakże w interesie sprzedającego, jak i często kupującego (patrz krok 6) jest aby transakcja była opodatkowana. Takie opodatkowanie stawką 23% jest możliwe, ale uwaga nie może wynikać tylko z jednostronnej decyzji samego zbywcy, gdyż muszą być spełnione warunki opisane powyżej. Pierwszy warunek obie strony transakcji muszą być czynnymi podatnikami podatku VAT, jak również przed dostawą musi być złożone do urzędu skarbowego nabywcy wspólne oświadczenie nabywcy i zbywcy. Nie spełnienie tych warunków i doliczenie VAT przez zbywcę rodzi ryzyko niepotrzebnych komplikacji podatkowych.

Krok szósty

Czy warto sprzedać / kupić nieruchomość z podatkiem VAT

Temat szczególnie ciekawy, gdyż pomimo faktu, że przepisy ustawy o VAT pozwalają w określonych sytuacjach wybrać stawkę 23% VAT lub zwolnienie, to trzeba mieć świadomość konsekwencji takiego wyboru.

Przykład:

- Kupiliśmy lokal użytkowy w roku 2011 za cenę 500 000 zł netto + 23% VAT czyli 115 000 zł. Dla kwoty 115 000 zł uzyskaliśmy rozliczenie z Urzędem Skarbowym (zwrot). Planujemy sprzedać lokal użytkowy z najemcą lub pusty w roku 2014.

Sytuacja przedstawia się w następujący sposób:

a/ ze względu na to, że minęły 2 lata od pierwszego zasiedlenia i nie dokonywaliśmy nakładów na ulepszenie lub nie przekraczały one 30% wartości początkowej środka trwałego, to przepisy narzucają nam stawkę zwolnioną dla sprzedaży tego lokalu (szerzej krok 3). Okazuje się jednak, że sprzedaż ze stawką „zw” nie jest korzystna, ani dla zbywcy, ani dla kupującego. Sprzedający nieruchomość ma 10 letni okres korekty podatku VAT. Oznacza, to że jeżeli odzyskał 115 000 zł VAT przy nabyciu z faktur od dewelopera, to sprzedając ze stawką zwolnioną przed upływem 10 lat będzie zobowiązany dokonać korekty w wysokości 1/10 za każdy rok. Lokal był używany do działalności opodatkowanej przez 4 lata (wynajem na cele niemieszkalne z VAT 23% - czynsz najmu), a aktualnie powstaje transakcja zwolniona. W tej sytuacji 6/10 x 115 000 zł będzie musiało podlegać korekcie i zwrotowi do Urzędu Skarbowego. Korekta wyniesie zatem co najmniej 69 000 zł. Taka korekta dotyczy wszystkich faktur związanych z tą nieruchomością, a nie tylko podatku VAT od samej ceny zakupu.

 b/ w powyższej sytuacji, gdy są spełnione warunki (opisane w kroku 5), warto wybrać opodatkowanie dostawy tego lokalu użytkowego stawką 23% (rezygnacja ze zwolnienia). Dzięki takiemu zabiegowi zbywca nie ma korekty w podatku VAT, a nabywca jest zwolniony z 2% podatku PCC od umowy sprzedaży. Przy zakupie na cele prowadzenia w lokalu działalności opodatkowanej podatkiem VAT, całą kwotę VAT z aktualnej ceny zakupu kupujący może odzyskać z Urzędu Skarbowego (obniżenie podatku należnego o naliczony, bądź zwrot na rachunek bankowy nabywcy). Pisaliśmy o tym szerzej w artykule: Koszty zakupu lokalu użytkowego.

 

Tematyka VAT w nieruchomościach jest dość rozbudowana i objęta licznymi interpretacjami, nierzadko sprzecznymi. Dlatego, aby ocenić stan faktyczny w przypadku Twojej nieruchomości i wynikającego z niego opodatkowania podatkiem VAT warto zasięgnąć rady wyspecjalizowanego w tym zakresie doradcy podatkowego. Powyższy materiał ma jedynie charakter poglądowy i nie powinien być traktowany jako  interpretacja w indywidualnych przypadkach.

Jeżeli potrzebujesz pomocy w tej dziedzinie napisz do nas.

 

Marcin Grudzień

Okolica.pl