Czy warto wynajmować mieszkanie?

Poniższy artykuł jest jednym z kilku znajdujących się w poradniku sprzedającego, który został opracowany przez portal darmowych ogłoszeń nieruchomości okolica.pl 

Posiadając mieszkanie, z którego przestaliśmy korzystać, staniemy przed kluczowym pytaniem „sprzedać czy wynająć”. Każdego roku taką decyzję podejmują tysiące Polaków. Dobrze, aby była ona poparta kalkulacją finansową, a nie tylko wyczuciem i emocjami. Na rynku krążą często obiegowe opinie mówiące o tym, że „warto inwestować w nieruchomości”, bądź zupełnie przeciwnie, że „nie warto inwestować w nieruchomości”. Wrzucanie wszystkich nieruchomości do jednego worka, to pierwszy błąd jakiego na pewno nie powinniśmy popełnić. Pierwszy krok do podjęcia świadomej decyzji to kalkulacja oczekiwanych dochodów z wynajmu mieszkania. Oto przykład, według którego można przeprowadzić własną kalkulację opłacalności wynajmu:

Posługując się przykładami kalkulacji dla 2 powyższych mieszkań można podejmować decyzje o tym, czy warto je wynajmować. Kluczowym parametrem do sprawdzenia opłacalności wynajmu nieruchomości jest stopa kapitalizacji. Oznaczona jest na wyliczeniach jako „R”. Stopa kapitalizacji sprowadza różne nieruchomości do jednego mianownika. Pozwala wykazać jakie będą nasze korzyści finansowe w relacji do ulokowanego kapitału. Ważną rzeczą jest zatem prawidłowa ocena wartości mieszkania. Nie chodzi o cenę zakupu, gdyż do kalkulacji powinna zostać podstawiona dzisiejsza wartość nieruchomości. Chodzi zatem o cenę, za którą moglibyśmy sprzedać mieszkanie. Wynika to z tego, że to tę kwotę moglibyśmy ulokować w innym miejscu, czyli np. na depozycie bankowym, czy w innej nieruchomości mieszkalnej, bądź komercyjnej.

Na podstawie wyliczeń widać, że 2 pokojowe mieszkanie w Warszawie Mokotów, może generować właścicielowi dochód na poziomie 4,77% rocznie. Jest to dość dobra stopa zwrotu z wynajmu mieszkania w Warszawie. Typowe stopy kapitalizacji z mieszkań w Warszawie mieszczą się najczęściej w przedziale 4,00-5,50%. Nasze wyliczenie zostało wykonane przy założeniu 12-miesięcznego obłożenia mieszkania najmem, czyli przy braku pustostanów. W praktyce współczynnik pustostanu wystąpi, a zależy od lokalizacji i czynszu jakiego oczekujemy za mieszkanie. Warto wykonać dodatkowe wyliczenie przy uzyskiwaniu dochodu w wynajmu mieszkania przez 10 miesięcy w roku. W przypadku tego mieszkania stopa spadłaby do poziomu 3,68%. Przy tym mieszkaniu zarabianie na wynajmie da lepsze efekty niż sprzedaż i utrzymywanie 320 000 zł na depozytach bankowych. Jeżeli jednak właściciel miałby pomysł na inwestycję dającą większy roczny zysk niż 4,77%, to warto wtedy sprzedać lokal, a uzyskane środki zainwestować. 

Drugie wyliczenie dotyczy apartamentu w Warszawie, również Mokotów, przy którym zyski z wynajmu są niższe. Przy braku pustostanu stopa kapitalizacji wyniesie 2,96%, zaś przy 2 miesiącach pustostanu rocznie spadnie do zaledwie 2,28%. Utrzymywanie takiego mieszkania na wynajem jest nieopłacalne. Stopa jest niższa niż aktualne oprocentowanie depozytów bankowych oraz zysków jakie można generować w oparciu o zakup mieszkania na wynajem w segmencie popularnym w Warszawie. W przypadku drugiej nieruchomości przeprowadzenie kalkulacji opłacalności jest szczególnie istotne, ze względu na kwotę kapitału ulokowanego w mieszkaniu. Gdyby 1 437 500 zł odzyskać z mieszkania i ulokować w bardziej dochodowe aktywa, korzyści właściciela byłyby znaczne. Nie myślę tu o spekulowaniu na giełdzie, czy pożyczaniu pieniędzy spółkom w niepewnej kondycji finansowej. Na rynku nieruchomości można inwestować środki uzyskując roczne stopy zwrotu w przedziale 6% do nawet 10%. Takie zyski można uzyskać z wynajmu nieruchomości komercyjnych, czyli lokali użytkowych, usługowych, handlowych, powierzchni biurowych, jak również całych obiektów, tj. biurowców, centrów handlowych, magazynów. Dostępność nieruchomości na tym rynku jest limitowana przede wszystkim budżetem, który inwestor ma do ulokowania.

Po upłynnieniu niedochodowego apartamentu na Mokotowie i zrealizowaniu udanej inwestycji w nieruchomość komercyjną dochody właściciela mogłyby się kształtować tak:

Źródło: Obliczenia własne na podstawie ofert z działu "Ofety Inwestycyjne"

Na podstawie powyższego przykładu widać, że zarabianie na wynajmie lokali użytkowych może być znacznie bardziej dochodowe, niż wynajem mieszkań.

Chcąc inwestować w lokale usługowe należy analizować ryzyko każdej z takich transakcji. Podstawowymi czynnikami wpływającymi na wycenę nieruchomości będzie lokalizacja, ale również jakość najemcy. Im lepsza lokalizacja i bezpieczniejszy najemca, tym stopa zwrotu jaką możemy uzyskać za zakup lokalu z najemcą (z podpisanymi umowami najmu) będzie niższa. Jest to logiczne, gdyż im mniejsze ryzyko, tym niższa stopa zwrotu.  

Podsumowując: jeżeli zastanawiasz się, czy warto wynajmować mieszkanie, zacznij od dobrej kalkulacji dochodów, a Twoja opinia o tym, czy to się opłaca pojawi się bardzo szybko.

 

Marcin Grudzień

okolica.pl

Powiązane artykuły: