Ten kalkulator pozwoli Ci sprawdzić, czy warto zainwestować w nową nieruchomość. Jeżeli już posiadasz mieszkanie na wynajem, możesz sprawdzić jaka jest stopa rentowności w skali roku w relacji do dzisiejszej wartości tej nieruchomości. Takie obliczenie jest jak test, który pozwala kontrolować, czy warto nadal posiadać mieszkanie, czy lepiej zamienić je np. na 2 inne o wyższej stopie zwrotu. Obliczenie stopy kapitalizacji daje obraz w jakim tempie dochody z najmu powiększają Twój majątek oraz pozwala porównać między sobą różne mieszkania i wybrać te o najlepszych parametrach zyskowności. Pomoże Ci on również odróżnić przychód (to, co wpływa na konto) od dochodu (to, co faktycznie zostaje w Twojej kieszeni). Kalkulator oblicza kwoty przed opodatkowaniem (ryczałt z najmu 8,5% lub 12% po przekroczeniu kwoty 100 000 zł rocznie). Jeżeli chcesz mieć wynik po opodatkowaniu pamiętaj, aby skorygować dochód z podsumowania o odpowiednią kwotę podatku liczoną od przychodu.
W tej sekcji najważniejsza jest precyzja. Nie zgaduj — sprawdź rachunki!
A. Jaki czynsz miesięcznie otrzymujesz od najemcy? Jeżeli z jakiegoś powodu najem Twojej nieruchomości jest opodatkowany stawką VAT 8% lub 23%, to pamiętaj o wpisaniu w tej pozycji wyłącznie kwoty netto z faktur.
B. Ile wynoszą miesięczne opłaty eksploatacyjne? Wpisz pełną kwotę, jaką co miesiąc trzeba przelać do wspólnoty lub spółdzielni (fundusz remontowy, śmieci, zaliczki na wodę).
C. Jaką kwotę opłat z punktu B opłaca najemca?
UWAGA NA BŁĄD: Jeśli najemca przelewa Ci 4000 zł czynszu (punkt A) i dodatkowo 600 zł na czynsz administracyjny, to w punkcie C wpisujesz 600 zł, a w punkcie A wpisujesz tylko czynsz podstawowy 4000 zł. W wynikach system zliczy przychody jako 4600 zł x liczba miesięcy.
D. Przez ile miesięcy w roku masz najemcę? Zmień domyślne 12 na 11. To bezpiecznik na wypadek przestoju między lokatorami. Najem na rynku mieszkaniowym nie zawsze trwa 5 lat jednym ciągiem, przy małych mieszkaniach rotacja może być co roku, a znalezienie nowego najemcy z 1 tydzień nie jest realnym założeniem. Każdy dzień pustostanu będzie miał wpływ na roczną stopę zwrotu z najmu. W przypadku dużych mieszkań rotacja jest niższa, ale czas na znalezienie nowego najemcy znacznie dłuższy niż przy małych mieszkaniach. Zatem nawet jeżeli przy apartamencie spodziewasz się najemcy na 3 lata, ale po tym czasie znalezienie nowego zajmie 3 miesiące, to średniorocznie i tak masz 1 miesiąc pustostanu.
E. Jaka jest rynkowa wartość mieszkania? Jeżeli już posiadasz mieszkanie, to wpisz dzisiejszą wartość mieszkania, po której możesz je hipotetycznie sprzedać. To da Ci najbardziej wiarygodny wynik, które możesz ocenić pod kątem a/ zostać z mieszkaniem b/ sprzedać i znaleźć bardziej dochodową inwestycję w inne aktywo lub nieruchomość . Jeżeli z kolei planujesz zakup nowego mieszkania na wynajem, to wpisz sumę wszystkich wydatków na start: cena zakupu + notariusz + remont i wyposażenie. To Twoja "baza", od której kalkulator wyliczy procentowy zwrot z zainwestowanych pieniędzy.
Często o nich zapominamy, a one "zjadają" zysk po cichu.
Ubezpieczenie: Koszty ubezpieczenia mieszkania w skali roku nie są duże, ale jeżeli chcesz być precyzyjny to możesz to uwzględnić.
Podatek od nieruchomości: Znajdziesz go na decyzji podatkowej wysyłanej corocznie przez Urząd, alternatywnie możesz policzyć w oparciu o stawki maksymalne oraz powierzchnię, np. wykorzystując nasz artykuł.
Inne (media, prąd): Jeżeli Twój najemca pokrywa 1:1 wszystkie media to — wpisz 0 zł, gdyż jest to neutralne dochodowo. Jeżeli jednak masz gest finansowania np. Internetu, TV lub jakieś poziomu zużycia mediów, to określ koszty jakie obciążają wyłącznie Ciebie jako właściciela.
Drobne remonty: Nawet jeśli mieszkanie jest nowe, uwzględnienie budżetu na odmalowanie mieszkania i drobne remonty jest dobrą praktyką. Odłóż symboliczne 100-200 zł miesięcznie na przyszłe wydatki. Może się okazać, że bez nich będzie Ci coraz trudniej pozyskać kolejnego najemcę lub utrzymać oczekiwany poziom czynszu najmu.
RENTOWNOŚĆ: To Twój procentowy zysk w skali roku.
Wynik poniżej 4%? Lokata bankowa może być bezpieczniejsza. Depozytu w banku i rentowności z najmu mieszkania nie należy porównywać 1:1 na poziomie stóp zwrotu brutto, gdyż mieszkanie ma niższe opodatkowanie niż 19% podatku Belki od lokaty bankowej. Dodatkowo zysk netto z lokaty bankowej podlega obniżeniu o wskaźnik inflacji (np. 4% z depozytu brutto - 19% podatku Belki = 3,24% netto a następnie podzielone przez 1,025 czyli inflację 2.50% daje wynik realny 0,7%, tak aż tak mało). Przy mieszkaniu z kolei masz 4% najmu i 8,50% ryczałtu (jeżeli nie przekraczasz rocznie 100 000 zł z najmu) wynik jest zatem 3.66% netto, czyli wyższy niż depozyt. Co więcej w długim terminie od 3.66% nie odejmujesz inflacji, gdyż zarówno czynsze najmu, jak i ceny nieruchomości podlegają wzrostowi co najmniej o wskaźnik inflacji!
Wynik 4-6%? Solidna, rynkowa norma. W przypadku nieruchomości komercyjnych jest to często więcej niż z mieszkań i wynosi 6.00-8.00% w zależności od typu nieruchomości i lokalizacji. Więcej w naszym dziale Ofert Inwestycyjnych.
CZAS ZWROTU Z INWESTYCJI: Dowiesz się, po ilu latach mieszkanie "samo się spłaci".
DOCHÓD Z NAJMU: Najważniejsza liczba na dole po prawej. To Twoja realna, miesięczna kwota pasywnego dochodu, którą możesz wydać na przyjemności, mając pewność, że wszystkie opłaty za mieszkanie są już uregulowane. Dla przypomnienia, nie uwzględnia ona podatku od najmu. Jeżeli inwestujesz w nieruchomości, aby mieć pasywny dochód na emeryturze, to kwota ta stanowi już solidną bazę w uzyskaniu tego celu, bez liczenia na państwowy system emerytalny.
Jeżeli masz uwagi do instrukcji lub działania kalkulatora napisz do nas.
Marcin Grudzień, 2026