Wynajem lokalu użytkowego - porady dla właścicieli

Ta seria artykułów adresowana jest zarówno do właścicieli, którzy chcą wynająć lokal użytkowy komuś, jak i dla tych, którzy chcą wynająć nieruchomość komercyjną od kogoś. Na początek wyjaśnijmy więc podstawowe terminy, które początkującym w tej tematyce często sprawiają trudność:

  • wynajmujący– to ten, kto dysponuje nieruchomością i oddaje ją komuś w najem – czyli najczęściej właściciel
  • najemca – to ten, kto nie jest właścicielem i bierze w najem lokal od kogoś

Tekst podzieliliśmy na 2 części:

  • Artykuł, który właśnie czytasz – „Wynajem lokalu usługowego” jest spojrzeniem z perspektywy Wynajmujących - czyli właścicieli
  • Artykuł „Jak wynająć lokal użytkowy?”to zbiór porad i sugestii dla Najemców.

wynajmujesz lokal użytkowy? - dodaj darmowe ogłoszenie na okolica.pl

Niezależnie od tego, którą stronę transakcji reprezentujesz, w obu artykułach znajdziesz mnóstwo wskazówek, które pomogą Ci sprawnie przejść przez proces wynajmu nieruchomości komercyjnej. Pisząc te teksty zebrałem najlepsze praktyki stosowane zarówno przez wynajmujących i jak i najemców.

Jeśli chcesz, możesz przeczytać tylko część, która dotyczy Twojej roli w tym procesie, choć wczucie się także w rolę drugiej strony może pozwolić Ci poprawić swoją pozycję negocjacyjną.

Wynajmujący

Dlaczego wynajmujesz?

kamienicaOdpowiedz sobie najpierw na pytanie jaki jest cel komercjalizacji Twojej nieruchomości? Opcje są dwie:

  1. Chcesz skomercjalizować lokal użytkowy i sprzedać go z najemcą (np. w ramach ofert inwestycyjnych)
  2. Chcesz wynająć lokal usługowy i samodzielnie czerpać pożytki z umowy najmu (nie zamierzasz go później sprzedawać)

Jeśli reprezentujesz pierwszy typ Wynajmujących masz trochę trudniejsze zadanie, ponieważ kupujący Twoją nieruchomość komercyjną zwróci szczególną uwagę na długość umowy najmu, jej zabezpieczenia i rodzaj najemcy. Musisz być trochę bardziej wybiórczy jeśli chodzi o najemców i asertywny w negocjacjach warunków umowy najmu. Czynniki, które decydują o sukcesie w tym procesie opisaliśmy w artykule: jak sprzedać wynajęty lokal użytkowy?

Jeśli jesteś inwestorem, który chce zachować lokal dla siebie i czerpać z niego dochody, możesz pozwolić sobie na nieco bardziej liberalne warunki (krótsza umowa, łatwiejsze możliwości wypowiedzenia, nie koniecznie sieciowy najemca)

Policz swoją rentowność

Niezależnie od tego, którą grupę właścicieli reprezentujesz powinieneś przez cały czas monitorować rentowność swojej nieruchomości. Ten wskaźnik będzie dla Ciebie kompasem we wszelkich rozważaniach dotyczących ofertowej, jak i transakcyjnej ceny najmu, a także opłacalności całego przedsięwzięcia (jeśli rentowność jest bardzo niska, może bardziej opłaca się sprzedać pusty lokal, a pieniądze zainwestować w nieruchomość, która da wyższy zwrot?)

Tutaj możesz pobrać nasz arkusz do liczenia rentowności nieruchomości komercyjnych

Jeśli chcesz nauczyć się liczyć ten wskaźnik, albo chciałbyś poszerzyć wiedzę na ten temat przydatne mogą okazać się artykuły:

Zrób plan

Podstawowe parametry oferty, które będziesz musiał przygotować przez rozpoczęciem ogłoszenia lokalu komercyjnego to:

  • Czynsz podstawowy najmu – rozumiany jako bazowa stawka czynszu (ta część ulega indeksacji).

Rzetelna wycena ofertowej stawki najmu to jedno z trudniejszych zadań. Jeśli nie masz doświadczenia w wycenie lokali pozostaje Ci sprawdzenie ofertowych stawek „podobnych nieruchomości” (możesz to zrobić sprawdzając oferty wynajmu lokali użytkowych na okolica.pl). Podobnych - piszę celowo w cudzysłowie, ponieważ nieruchomości o na pozór zbliżonych parametrach mogą być skrajnie różnie wyceniane przez rynek (różnice metrażu, rozkład, widoczność, wielkość okien/witryny, sąsiedztwo, warunki techniczne – odgrywają tu duże znaczenie). Niemniej jednak w początkowym etapie jest to jedyna dostępna dla Ciebie metoda. Stosując ją staraj się porównywać ceny lokali o metrażach zbliżonych do Twojego. Jeśli na Twoim osiedlu znajdziesz lokal o powierzchni 20 m2 ogłaszany za 100 zł za m2, nie znaczy to wcale, że Twój lokal o powierzchni 150 wynajmie się za tą samą cenę za m2. Ceny najmu za m2 mają tendencję do znacznego spadku wraz ze wzrostem wynajmowanej powierzchni. W wycenie ofertowej stawki czynszu może też pomóc Ci dobry pośrednik nieruchomości, który skomercjalizował już wiele lokali usługowych i doskonale zna realia rynkowe.

Jeśli ofertową stawkę najmu ustalasz samodzielnie – istnieje duże ryzyko, że określisz ją na zbyt wysokim poziomie. O tym kiedy poznać, że pora zastanowić się nad redukcją ceny przeczytasz w dalszej części artykułu w akapicie "Słuchaj zainteresowanych"

Określając stawkę najmu zwróć też uwagę ile kosztuje Cię miesiąc pustostanu. Jeśli lokal chciałbyś wynająć np. za 10 000 zł i spodziewasz się, że przy tej cenie znalezienie najemcy zajmie Ci 4 miesiące (i w dalszym ciągu będzie to transakcja niepewna), a jednocześnie wiesz, że przy cenie 9000 zł lokal wynajął by się w ciągu 1 miesiąca (bo np. masz już chętnego), to trwanie przy cenie 10 000 zł kosztuje Cię 27 000 zł (3 miesiące x 9000 zł). Takie obliczenia warto przeprowadzić, gdy masz już najemcę który negocjuje z Tobą stawkę.

Jak widzisz pustostan jest bardzo drogi – więc nie przesadzaj z ceną, bo ostatecznie właśnie Ciebie może to dużo kosztować.

  • Czynsz dodatkowy najmu – rozumiany jako wszelkie koszty obciążające nieruchomość i jego użytkowników, które chciałbyś, by były opłacane przez najemcę. W praktyce są to najczęściej media i ewentualny czynsz do wspólnoty mieszkańców. Rzadziej zdarza się, że właściciele przerzucają na najemców także: podatek od nieruchomości i/lub roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego. Z moich doświadczeń wynika, że pytanie - „ile będę łącznie miesięcznie płacił?” jest jednym z pierwszych, które zadają zainteresowani – miej na nie gotową odpowiedź.

 

  • Czy jesteś płatnikiem VAT? Będziesz wystawiał najemcy faktury?

W 90% przypadków VAT będzie dla Twojego najemcy neutralny, ponieważ większość działalności podlega temu podatkowi, prowadzący te działalności mają możliwość odzyskiwania VAT naliczonego z tytułu najmu lokalu – stąd w praktyce ich realnym kosztem będą tylko czynsz podstawowy netto + czynsz dodatkowy netto. Innymi słowy: wynajmując nieruchomość komercyjną za 10 000 netto + 23% VAT (12 300 brutto), taki najemca będzie mógł odzyskać 2 300 zł podatku VAT z urzędu skarbowego, dlatego jego realnym kosztem jest 10 000 zł.

Wynajem lokalu a zwolnienie z VAT

Istnieje jednak pewna grupa działalności, które są z tego podatku zwolnione, np. usługi medyczne, czy działalność bankowa. Tego rodzaju przedsiębiorcy nie doliczają VAT do swoich cen, dlatego nie mogą też go odzyskiwać z ponoszonych wydatków. Oznacza, że wynajmując lokal usługowy za 10 000 zł netto + 23% VAT (12 300 zł brutto), realnym kosztem dla takiego najemcy będzie nie 10 000 zł, jak we wcześniejszym przypadku, tylko właśnie 12 300 zł i najemca z tej kwoty nie odzyska ani złotówki z kwoty VAT.

Dlatego jeśli będziesz miał do czynienia z najemcami prowadzącymi działalność zwolnioną z podatku VAT, warto sprawdzić u swojego księgowego, czy najem Twojego lokalu także może być z tego podatku zwolniony. Jeśli tak, to mogą pojawić się oszczędności, które pozwolą Ci podnieść kwotę czynszu podstawowego i dzięki temu uzyskać wyższą rentowność.

VAT w umowie najmu a sprzedaż nieruchomości komercyjnej

Musisz mieć jednak na uwadze, że jeśli zdecydujesz się na sprzedaż wynajętego lokalu usługowego, to kupujący takie nieruchomości są najczęściej płatnikami tego podatku. Jeśli więc Twoja umowa najmu nie uwzględnia VATu – to nowy nabywca (który byłby płatnikiem VAT) będzie miał problem z przejęciem tej umowy. Dla przykładu jeśli w umowie jest zapis „cena najmu wynosi 10 000 zł” i nie podlega ona podatkowi VAT, to nowy właściciel, który byłby płatnikiem tego podatku będzie mógł wystawić fakturę VAT na 10 000 zł brutto (8130,08 zł netto) – taka konstrukcja spowoduje więc u niego spadek przychodów z tytułu najmu (z 10 000 zł do 8130,08 zł). Innymi słowy jeśli najem Twojego lokalu będzie zwolniony z VAT, to ciężej będzie Ci znaleźć chętnego do zakupu tej nieruchomości.

  • Okres umowy najmu – jaki wybrać?

W przypadku zawarcia umowy na czas określony, poza sytuacjami krytycznymi (jak niszczenie przedmiotu najmu przez najemcę, lub usterka uniemożliwiająca korzystanie z lokalu), żadna ze stron nie może wypowiedzieć stosunku najmu. Jak zwróciłem uwagę wcześniej – jeśli nieruchomość będziesz chciał sprzedać z najemcą jako produkt inwestycyjny – powinieneś skupić się na najemcach sieciowych (takich, od których płatności można łatwo wyegzekwować), skłonnych podpisać długą umowę. Jeśli podpisujesz umowę z drobnym przedsiębiorcą (mały salon kosmetyczny, zakład fryzjerski, garmażerka, sklep osiedlowy, itp.) - o okresie najmu powinieneś pozwolić zadecydować najemcy. Jestem przeciwny forsowaniu długiej umowy za wszelką cenę u drobnych najemców. Jeśli biznes takiego najemcy „nie będzie szedł” – przestanie Ci płacić czynsz niezależnie od długości umowy i zastosowanych przez Ciebie zabezpieczeń. Gdy dochodzi do takiej sytuacji masz dwie opcje:

  • Możesz dogadać się z najemcą i wyznaczyć jakiś poziom wynagrodzenia z tytułu wcześniejszego zerwania umowy, pozwolić mu zakończyć umowę najmu i szybko wynająć lokal komuś innemu, odzyskując płynność finansową
  • kumulować dług i windykować najemcę przez cały okres umowy – proces kosztowny, bardzo frustrujący, o mocno ograniczonej skuteczności

W praktyce nawet jeśli umowa jest na 10 lat, a najemca nie daje rady po roku – obu stronom bardziej opłaca się dogadać, dlatego przy drobnych przedsiębiorcach długość umowy raczej zapewnia spokojny sen najemcy, niż Tobie. Osobiście swoim najemcom dawałem swobodę w wyborze tego terminu tłumacząc, że jest to „okres, który zabezpiecza przede wszystkim Pana, bo w tym czasie właściciel nie może Pana z lokalu wyrzucić” – najczęściej sami decydowali się na okresy dłuższe. Oczywiście przy dużych podmiotach, które w razie problemów łatwo windykować, jak banki, czy duże sieci handlowe, długa umowa jest bardzo dużym atutem i gwarantuje Ci przepływy pieniężne przez cały jej okres, niezależnie od tego, czy placówka jest dla najemcy rentowna czy nie.

  • Kaucja – kwota najczęściej stosowana to 1 lub 2 miesięczna wysokość: czynsz podstawowy + dodatkowy + ewentualny VAT
  • Koszty adaptacji – odpowiedz sobie na pytanie czy i w jakiej skali jesteś w stanie partycypować w kosztach adaptacji lokalu. Standardem jest, że najemcy oddaje się „podłogę i gołe ściany” - a on dokonuje adaptacji na swój własny koszt, choć bywają od tej reguły wyjątki. Jeśli Twój lokal użytkowy wymaga znacznego remontu i odświeżenia (np. przebudowy instalacji elektrycznej, wymiany okien, witryny, drzwi), nie powinieneś ich przerzucać na najemcę. Jednocześnie wykonanie tych prac przy okazji prac adaptacyjnych prowadzonych przez najemcę wydaje się rozsądne. Jeśli Twoja nieruchomość komercyjna wymaga tego typu remontów, to zastanów się czyja ekipa (Twoja czy najemcy) dokona przeróbek, które Ty finansujesz i jak chcesz je opłacić: możesz wynająć swoją ekipę i jej zapłacić, może to zrobić ekipa najemcy i wystawić Ci fakturę, najemca może refakturować na Ciebie koszty, które poniósł, albo całość prowadzenia prac możesz powierzyć właśnie najemcy, a koszty rozliczyć z góry ustalonymi wakacjami czynszowymi.

Nie daj się jednak naciągnąć na partycypowanie w nakładach związanych bezpośrednio z biznesem Twojego najemcy: specjalna podłoga, oświetlenie, meble, sprzęty, szyld – to wszystko może być potrzebne temu konkretnemu najemcy, ale nie Tobie. W przypadku jego wyprowadzki te specyficzne elementy wykończenia mogą być Ci zupełnie niepotrzebne, bo dla kolejnego najemcy chcącego prowadzić inny biznes nie będą prezentowały żadnej wartości, a wręcz będzie musiał je usunąć (często na Twój koszt) – dlatego w tych nakładach nie powinieneś partycypować.

Ogłoszenie - baner

Bardzo dobrym źródłem najemców jest baner – nie musisz wcale kupować banera przypominającego plandekę od Żuka z nadrukowanymi wielkimi literami. Jeśli Twój lokal usługowy ma widoczną witrynę, wystarczy, że wydrukujesz na każdej kartce A4 oddzielną literkę komunikatu: WYNAJMĘ + Twój nr tel. , a następnie nakleisz je na szybę. Poza telefonami od zainteresowanych, którzy zauważą go przypadkiem, taki baner pełni jeszcze jedną dodatkową funkcję – umożliwia łatwe zlokalizowanie nieruchomości tym, którzy znajdą ogłoszenie w Internecie – często, zanim zdecydują się na rozmowę z właścicielem, wolą rozejrzeć się po okolicy.

Ogłoszenia w Internecie – okolica.pl jest portalem ogłoszeń, w którym nieruchomości komercyjne zajmują szczególne miejsce. Jako osoba bezpośrednia możesz za darmo dodać ogłoszenie wynajmu lokalu użytkowego. Większość poszukiwanych przez najemców danych podasz wypełniając nasz formularz w trakcie dodawania ogłoszenia. Informacje, które warto zawrzeć w opisie dodatkowym to (oczywiście pochwal się nimi w opisie, tylko jeśli działają na Twoją korzyść):

  • Kto mógłby być Twoim najemcą: zrób listę działalności, które Twoim zdaniem sprawdziłyby się w Twoim lokalu usługowym (tak naprawdę powinieneś ją przygotować przed zakupem) i wymień je w opisie. Np: gastronomia, fryzjer, kosmetyka, przedstawicielstwo handlowe, biuro… itd.
  • Dlaczego Twoim zdaniem jest to dobre miejsce do prowadzenia biznesu?
  • Jak jest z możliwością parkowania przed Twoim lokalem?
  • Jak duży jest ruch pieszych?
  • Czy w okolicy znajdują się punkty komunikacji miejskiej (metro, przystanek autobusowy)
  • Jakie jest sąsiedztwo?
  • Czy lokal ma jakieś dodatkowe nietypowe atuty? Rozwiązania architektoniczne?

Opisy dodatkowe wbrew pozorom są dokładnie czytane przez zainteresowanych, więc przygotowaniu  opisu warto poświęcić nieco czasu.

Podaj w ogłoszeniu nr budynku!

Wśród niektórych ogłaszających panuje dziwna maniera niepodawania dokładnej lokalizacji. Idą oni najprawdopodobniej za tłumem – bo faktycznie większość ogłoszeń nieruchomości, nie zawiera dokładnej lokalizacji. Zwróć jednak uwagę, jakie ogłoszenia tą większość stanowią – ogłoszenia agencji nieruchomości (wyjątek stanowią oferty na wyłączność). Bardzo szanuję pośredników i z wieloma z nich współpracuję na co dzień. Trzeba jednak głośno powiedzieć, że niepodawanie dokładnej lokalizacji przez pośrednika, nie jest powodowane jego dbałością o prywatność klienta, czy profesjonalizmem, a zabezpieczeniem swojego i tylko swojego interesu. Jeśli pośrednik podawałby dokładną lokalizację, ryzykowałby, że jego klient skontaktuje się z właścicielem bezpośrednio (a pośrednik wtedy nie otrzyma wynagrodzenia). Pośrednik nie chce by zainteresowany trafił do lokalu  zbyt szybko, bo wtedy tenże pośrednik nie mógłby spełnić swojej roli w tym procesie -  czyli nie mógłby pośredniczyć.

Jako lokal usługowy ogłoszenieogłaszający bezpośrednio masz zupełnie inny interes niż pośrednik – chcesz, żeby Twój potencjalny najemca trafił do lokalu jak najszybciej. Nie utrudniaj mu tego ukrywając przed nim lokalizację nieruchomości. A co jeśli Twój zainteresowany po zobaczeniu ogłoszenia, nie kontaktując się z Tobą wybierze się na wycieczkę po okolicy? Jak ma zauważyć Twój baner? Skąd ma wiedzieć, że to ten budynek i ten lokal? Gotów jeszcze w czasie tej wycieczki zbłądzić i zadzwonić na baner innego lokalu… Jaki jest więc powód by nie podawać numeru budynku? Prywatność? A co z literkami z Twoim numerem telefonu? Jeśli je wywieszasz, to co z prywatnością?

Podając dokładną lokalizację zwiększasz swoje szanse na sukces, ponieważ:

  • Dajesz zainteresowanemu od razu pełen zestaw informacji
  • Skoro numeru budynku nie publikują pośrednicy, Ty publikując go podkreślasz, że jest to ogłoszenie bezpośrednie – a takie ogłoszenia przyciągają bardzo duże zainteresowanie
  • Dzięki temu Twoja nieruchomość zostanie prawidłowo zaznaczona na naszej mapie ofert, a poszukujący korzystając z google street view już na etapie oglądania ogłoszenia mogą zobaczyć jak wygląda budynek i sąsiedztwo klikając „widok ulicy”

Przygotowanie lokalu komercyjnego do wynajmu

Tutaj sprawa jest o wiele łatwiejsza niż w przypadku mieszkań, bo niestety (a może stety) homestageing przy wynajmie lokali usługowych nie działa. Najemcy najczęściej zdają sobie sprawę, że będą musieli lokal przystosować do swojej działalności, więc nie przywiązują aż tak dużej uwagi do aktualnego stanu wnętrza, skupiając się raczej na lokalizacji i stanie budynku.

Szczęściu jednak trzeba pomagać, więc zadbaj o to, by lokal był posprzątany i robił wrażenie miłego i przyjaznego miejsca. Jeśli wymaga odświeżenia, dobrym pomysłem może być pomalowanie ścian – takie zabiegi są bardzo tanie, a mimo wszystko mogą poprawić odbiór nieruchomości w oczach najemcy.

Zadbaj o sprawność wszystkich instalacji -  kosztów ich naprawy nie przerzucisz na najemcę i żaden zainteresowany nie podpisze z Tobą umowy, jeśli w Twojej nieruchomości komercyjnej nie będzie sprawnej instalacji: wodociągowej, elektrycznej, kanalizacji, a często nawet wentylacji. Jeśli lokal był zalany upewnij się, że ta usterka już więcej nie nastąpi i zlikwiduj jej skutki (niedopuszczalne są wszelkie zacieki i wykwity na ścianach).

lokal wynajem Zdjęcia

Koniecznie musisz je dołączyć do ogłoszenia, otrzymasz wtedy znacznie więcej zapytań. Postaraj się, by robione przez Ciebie zdjęcia wnętrza lokalu były dobrze doświetlone, dobrze jeśli widać na nich okna lub witrynę (zdjęcie ciemnego konta, nie zrobi dobrego wrażenia). Zrób też zdjęcia na zewnątrz, pokaż budynek i okolicę. Na zdjęciu możesz także zaznaczyć, o który lokal użytkowy chodzi, jak w przykładzie poniżej. Postaraj się pokazać atuty nieruchomości, jeśli jest to nowy budynek lub ładna kamienica – pokaż to na zdjęciach. Jeśli przy nieruchomości występuje duży ruch pieszych – pokaż ten ruch na zdjęciach.

Rzuty i dokumentacja techniczna

Razem ze zdjęciami warto dodać rzuty lokalu. Pamiętaj, że Twój potencjalny najemca, ma już w głowie pomysł na jakiś biznes – za pomocą rzutów pomożesz mu zobaczyć oczyma wyobraźni aranżację swojego lokalu.

Niezależnie od tego, czy dołączysz rzuty do ogłoszenia, czy nie, zostaniesz o nie najprawdopodobniej poproszony w momencie zainteresowania się lokalem przez konkretnego najemcę. Najczęściej najemcy biorą od właścicieli wszelką dokumentację techniczną i idą z nią do architekta. Zdarza się, że same rzuty nie wystarczają i potrzebna jest inwentaryzacja architektoniczno-konstrukcyjna lub inne dokumenty. Przygotuj więc wcześniej wszelkie dokumenty z tym związane, jakie aktualnie posiadasz: rzuty i przekroje lokalu, budynku i instalacji. Oszczędzi Ci to czas i ułatwi późniejsze rozmowy z najemcą, a jemu pozwoli szybciej „wrysować się” w lokal i podjąć ostateczną decyzję co do najmu.

Kontakt z zainteresowanym

W przypadku telefonu od zainteresowanego odpowiedz na wszelkie jego pytania i umów się możliwie szybko na oglądanie nieruchomości. W czasie prezentacji nieruchomości obowiązują Cię te same zasady co przy robieniu zdjęć: nieruchomość powinna być posprzątana i robić miłe wrażenie. Pokaż zainteresowanemu atuty nieruchomości, które opisywałeś w ogłoszeniu (miejsce do parkowania,  zwróć uwagę na duży ruch pieszych, niezależną wentylację w lokalu, czy właśnie zakończony remont elewacji kamienicy).

Na tym spotkaniu zainteresowany najprawdopodobniej zapyta Cię o wstępne warunki najmu, które Ty masz już przecież przygotowane: czynsz podstawowy, czynsz dodatkowy, VAT, okres najmu, kaucja, możliwości i koszty adaptacji.

Jeśli najemcy spodoba się Twoja nieruchomość poprosi Cię o rzuty, dokumentację techniczną i wzór umowy najmu na maila. Najczęściej zainteresowani potrzebują kilku dni na konsultacje z architektem i  weryfikację możliwości aranżacji lokalu na swoją działalność.

ulotkaUlotka

W trakcie prezentacji nieruchomości raczej ciężko jest sporządzać notatki, a takie osoby zawsze oglądają kilka nieruchomości. Po pewnym czasie szczegóły z tych spotkań zaczynają im się mieszać. Dlatego dobrą praktyką jest wręczyć zainteresowanemu na koniec spotkania ulotkę z podstawowymi informacjami o Twoim lokalu użytkowym. Dzięki niej po powrocie do domu będzie mógł łatwo wrócić myślami do Twojej nieruchomości, przemyśleć szczegóły i… zdecydować się na Twój lokal. Taką ulotkę możesz wygenerować  za pomocą okolica.pl. Wystarczy, że wejdziesz w swoje ogłoszenie i klikniesz niebieski przycisk „zapisz w pdf” na dole ogłoszenia.

Weryfikuj swoich najemców

W czasie spotkania weryfikuj swoich najemców. Zapytaj jaką działalność chcą prowadzić w lokalu, skąd pomysł na ten biznes, jakie mają doświadczenie w tej branży? Postaraj się sam ocenić jak duże są szanse na sukces tego najemcy. Pamiętaj, że nie musisz wynajmować lokalu usługowego pierwszemu lepszemu zainteresowanemu. Niestety ponad połowa nowo otwieranych działalności gospodarczych upada w ciągu pierwszych 2 lat. Staraj się więc szukać osób, które mają na swoją działalność jakiś plan i realne założenia. Unikaj najemców z podejściem  „otworzymy i jakoś to będzie…”. Kilka razy byłem świadkiem wyprowadzki najemcy w ciągu pierwszego roku działalności – najczęściej wynikało to z zupełnego braku przygotowania do prowadzenia tego rodzaju biznesu, braku doświadczenia, nierealnych założeń, niskiej jakości usług lub produktów, a czasami nawet zuchwałości i zarozumiałości (podejście typu „jestem najlepszy i mam zawsze rację”). Bądź więc czujny na tego typu symptomy i wystrzegaj się takich najemców. Mimo, że jako właściciel lokalu użytkowego, wynajmując go komuś ryzykujesz znacznie mniej niż osoba, która zainwestuje w otwarcie nowego biznesu, to sytuacja w której Twojemu najemcy nie idzie, może również Ciebie kosztować wiele nerwów. Opóźnienia w płatności czynszu, nie odbieranie Twoich telefonów, potrącanie czynszu z kaucji, renegocjacja czynszu, utarczki prawne, windykacja (jeśli się na nią zdecydujesz), negocjacje rozwiązania umowy, zaburzone przepływy finansowe z nieruchomości, pustostan, ponowna komercjalizacja – to tylko niektóre następstwa koszmaru, jakim jest nierzetelny najemca. Podejdź więc do tego rozsądnie i oddaj lokal w dobre ręce.

Negocjacje warunków i kształtu umowy

Najczęściej najemca musi mieć poczucie, że coś ugrał, trzeba mu więc dać coś „ugrać”. Pierwszą rzeczą, którą należy dać najemcy są wakacje czynszowe na czas adaptacji 1 -2, w ekstremalnych przypadkach 3 miesiące (przy założeniu, że zawierana jest umowa na kilka lat). Długość wakacji zależy od długości umowy najmu i skali prac adaptacyjnych w lokalu.  Wakacje czynszowe są praktycznie standardem na rynku i osobiście uważam, że jest to uzasadnione. W tym czasie lokal dla najemcy nie pracuje, a on już ponosi na niego znaczne nakłady – zwróć też uwagę, że te nakłady wiążą najemcę z Twoim lokalem.

W przypadku prób negocjacji czynszu podstawowego, najczęściej bardziej opłaca Ci się dać dodatkowy miesiąc lub pół wakacji czynszowych, niż znacząco obniżać czynsz podstawowy. Wynika to z wyceny dochodowej nieruchomości komercyjnych, o której możesz przeczytać w innym naszym artykule.

Zgody i pozwolenia

Czasami najemcy warunkują podpisanie umowy najmu uzyskaniem zgód od odpowiednich podmiotów. Mogą to być takie zgody jak:

  • Zgoda na sprzedaż alkoholu – wydają je wspólnoty mieszkaniowe w formie uchwały – bez takiej uchwały najemca nie będzie mógł uzyskać koncesji na sprzedaż alkoholu, a co za tym idzie sprzedawać go w lokalu (dotyczy to nawet serwowania wina i lekkich drinków w lokalach gastronomicznych)
  • Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na ogródek i wystawienie stolików – możesz zostać poproszony przez najemcę o wyjaśnienie na jakich warunkach mogłoby się to odbyć (czasami wspólnoty oczekują dodatkowej opłaty za dzierżawę części wspólnych na ogródki gastronomiczne)
  • Szyld i reklama –sprawdź czy nad Twoim lokalem usługowym możesz wywiesić szyld – w wielu nowych budynkach wieszanie czegokolwiek na elewacji jest zabronione uchwałą wspólnoty, w innych nie zgadza się na to konserwator zabytków, gdzie indziej właściciele mogą robić co chcą, a co bardziej chytre wspólnoty na szyld i reklamę na elewacji się zgadzają, ale każą sobie za to dodatkowo płacić – jak jest u Ciebie? Lepiej to sprawdź zanim zapiszesz w umowie możliwość reklamy na elewacji.

Słuchaj zainteresowanych

shreckJak każdy właściciel nieruchomości najprawdopodobniej uważasz, że Twoja nie ma sobie równych w całej okolicy i stwarza niesamowite możliwości do prowadzenia działalności gospodarczej. Wielu posiadaczy traktuje swoją nieruchomość komercyjną jak własne dziecko, przelewając na nią swoje rodzicielskie uczucia, nierzadko koloryzując zalety lokalu. Tymczasem w oczach osoby patrzącej na ten lokal na chłodno, prezentuje się on mniej więcej tak, jak uroczy maluch na zdjęciu obok – sympatyczny, ale z biegiem czasu mogą z nim być problemy, a poza tym nie jest to szczyt piękności… Chcę Ci uzmysłowić, że jeśli nie masz dużego doświadczenia w wynajmie lokali użytkowych, a w dodatku wyceniając stawkę najmu sugerowałeś się swoją intuicją i cenami ofertowymi „podobnych nieruchomości” - istnieje bardzo duże ryzyko, że cenę najmu swojego lokalu usługowego ustawiłeś za wysoko…

Z błędu mogą Cię wyprowadzić tylko: czas oraz komentarze zainteresowanych.

Czas, który mija od rozpoczęcia publikacji ogłoszenia i ilość zainteresowanych pokażą Ci na ile atrakcyjna jest Twoja oferta. Jednak szczególnie pomocne są właśnie komentarze tych, którzy nie zdecydują się na współpracę – słuchaj co ich boli, pytaj co spowodowało tę decyzję. Być może ruch pieszych przy lokalu jest za mały, by mógł tam utrzymać się sklep spożywczy, tak jak to zaplanowałeś. Może problemem nie jest cena, a warunki techniczne, które nie pozwalają zrobić w lokalu np. restauracji i twój wachlarz potencjalnych najemców jest znacznie mniejszy niż Ci się wydawało. A może Twój lokal komercyjny jest po prostu za drogi… Nikt nie lubi słuchać negatywnych uwag na temat swojej nieruchomości, ale podejmując takie rozmowy możesz tylko zyskać wiedzę, a nie masz nic do stracenia - bo przecież kilka nieprzychylnych komentarzy nie musi wcale powodować obniżki ceny. Jeśli jednak komercjalizacja nieruchomości będzie się przedłużać, te informacje mogą pomóc Ci ustalić gdzie popełniasz błąd i zaplanować nową strategię.

Współpracuj ze swoim najemcą

Dobry najemca to skarb, więc po podpisaniu umowy współpracuj z nim i pomagaj w miarę możliwości. Są pewne rzeczy, których sam nie załatwi. Dotyczy to głównie kontaktów ze wspólnotą, które najczęściej musi prowadzić bezpośrednio właściciel. Zwłaszcza na początku najemca może potrzebować Twojej pomocy np. w uzyskaniu dodatkowych rzutów i dokumentacji od dewelopera, zgód wspólnoty mieszkaniowej, albo numeru telefonu do konserwatora, który sprawdzi dlaczego kaloryfer nie grzeje. Traktuj więc swojego najemcę jak partnera w interesach, odbieraj jego telefony, pomagaj rozwiązywać problemy techniczne (w których faktycznie potrzebna jest Twoja interwencja) i reprezentuj jego interes na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej.

 

Wspólnota mieszkańców

O wspólnotach też warto napisać kilka słów…, ponieważ wspólnoty mieszkaniowe potrafią działać w sposób bardzo wyrachowany w stosunku do właścicieli lokali użytkowych. Zdarza się, że mieszkańcy próbują forsować uchwały niekorzystne dla właścicieli lokali komercyjnych i ich najemców, a czasami nawet pojawiają się zapisy niezgodne z obowiązującym prawem. Mogą to być próby cofnięcia wydanych zgód lub regulaminy utrudniające prowadzenie działalności w Twojej nieruchomości komercyjnej lub nieproporcjonalny podział kosztów: zaliczek na fundusz remontowy, ogrzewania, sprzątania części wspólnych, itp. Na szczęście nie dzieje się to wszędzie, ale jako świadomy właściciel trzymaj rękę na pulsie, chodź na zebrania i pilnuj interesu swojego i najemcy.

Mam nadzieję, że powyższe sugestie okażą się dla Ciebie pomocne i po ich zastosowaniu wynajmem lokalu użytkowego okaże się procesem znacznie łatwiejszym, niż wydawało się to na początku.

Polecam też lekturę artykułu napisanego z myślą o najemcach: Jak wynająć lokal usługowy?

Artur Wojdat

okolica.pl

Więcej artykułów o nieruchomościach komercyjnych: