O co chodzi z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności?

1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się z mocy prawa w prawo własności tych gruntów.

Źródło zdjęcia: Foto designed by Rawpixel.com / Freepik.com

 

Jaka jest podstawa prawna przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności?

Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności nastąpiło z mocy Ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa  użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (zwana w dalszej części artykułu ustawą), która weszła w życie 5 października 2018 r.

Do dzisiaj Sejm uchwalił dwie nowelizacje tej ustawy:

• pierwszą z 6 grudnia 2018 roku (przeczytaj treść nowelizacji),
• drugą z 31 stycznia 2019 roku - przewidującą m.in., że na gruntach należących do Skarbu Państwa bonifikata za przekształcenie we własność nie będzie niższa niż zaproponowana przez lokalny samorząd (przeczytaj treść nowelizacji).

 

Które grunty uległy przekształceniu w prawo własności z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r.?

Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy przekształceniem z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 roku objęte zostały grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, które są zabudowane wyłącznie:

• budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi,
• budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowa liczby lokali to lokale mieszkalne,
• budynkami, o których jest mowa w powyższych dwóch punktach wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

 

Jeżeli 1 stycznia 2019 r. grunty były zabudowane na inne cele niż mieszkaniowe albo nie spełniały powyższych kryteriów, to przekształcenie z mocy prawa nie nastąpiło.

Trzeba tu zwrócić uwagę, że ustawodawca posługuje się pojęciem gruntu, mając na myśli działkę gruntu (czyli niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej), a nie nieruchomością gruntową, która może składać się z kliku działek ewidencyjnych.

 

Przykład 1.

1 stycznia 2019 r. grunt jest zabudowany budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (art. 1 ust. 2 pkt.1 ustawy)

Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności  nastąpiło z mocy prawa  1 stycznia 2019 r. dla całej działki gruntu, na której ta zabudowa się znajduje.

 

Przykład 2a

1 stycznia 2019 r. grunt jest zabudowany budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w którym co najmniej połowa liczby lokali to lokale mieszkalne (art. 1 ust. 2 pkt. 2 ustawy) - na przykład w budynku znajduje się 60 lokali, z czego 55 do lokale mieszkalne, 1 lokal garażowy i 4 lokale użytkowe.

Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności  nastąpiło z mocy prawa  1 stycznia 2019 r. dla całej działki gruntu, na której ta zabudowa się znajduje.

 

Przykład 2b

1 stycznia 2019 r. grunt jest zabudowany czterema budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi,  w których w każdym z nich co najmniej połowa liczby lokali to lokale mieszkalne (art. 1 ust. 2 pkt. 2 ustawy)

Wszystkie budynki na działce spełniają kryterium zabudowy mieszkaniowej (to znaczy w każdym z budynków ponad połowa liczby lokali stanowią lokale mieszkalne). Zatem przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności  nastąpiło z mocy prawa 1 stycznia 2019 r. dla całej działki gruntu, na której ta zabudowa się znajduje.

 

Przykład 3.

1 stycznia 2019 r. grunt jest zabudowany budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym,  w którym co najmniej połowa liczby lokali to lokale mieszkalne oraz boksami garażowymi  (art. 1 ust. 2 pkt. 3 ustawy)

Budynek wielorodzinny posadowiony na tej działce spełnia kryterium zabudowy mieszkaniowej (to znaczy w każdym z budynków ponad połowa liczby lokali stanowią lokale mieszkalne). Ponadto znajduje się na niej tak zwana zabudowa towarzysząca - w naszym przykładzie są to boksy garażowe. Jeżeli są one funkcjonalnie związane z zabudową mieszkaniową, to znaczy umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z tego budynku to 1 stycznia 2019 r. przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności  nastąpiło dla całej działki gruntu.

 

Z chwilą przekształcenia budynki stojące na gruncie stają się częściami składowymi tego gruntu i stanowią nieruchomość gruntową zabudowaną (przed przekształceniem budynki stanowiły odrębny od gruntu przedmiot własności i stanowiły nieruchomości budynkowe).

 

Co w przypadku, kiedy na gruncie są położone także inne obiekty budowlane niż te wymienione w art. 1 ust. 1 ustawy?

Prześledźmy to na poniższym przykładzie:

1 stycznia 2019 r. grunt (dz. ew. nr 15) jest zabudowany dwoma budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi,  w których co najmniej połowa liczby lokali to lokale mieszkalne oraz jednym budynkiem, w którym mniej niż połowa liczby lokali to lokale mieszkalne

W takim przypadku przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nie następuje z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r., ponieważ działka gruntu nie była zabudowana wyłącznie budynkami, w których co najmniej połowa lokali była lokalami mieszkalnymi (1 budynek miał mniej niż połowę takich lokali). Aby przekształcenie nastąpiło, po 1 stycznia 2019 r. należy działkę podzielić np. na dwie działki, z których jedna  będzie spełniała kryterium gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe:

Zatem po dokonanym podziale nieruchomości:

• dla działki ew. nr 15/2 przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nie nastąpiło (działka nie spełnia kryterium gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe)
• dla działki ew. nr 15/1 przekształcenie nastąpiło z mocy prawa z dniem:
  • założenia księgi wieczystej dla tej działki  lub
  • wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej dla działki nr 15 działki ew. nr 15/2 (nie spełniającej kryterium) - to znaczy nie zakładamy księgi wieczystej dla działki nr 15/1, a zostawiamy ją w pierwotnej księdze wieczystej, natomiast zakładamy odrębną księgę wieczystą dla działki 15/2 - dzień "wyrzucenia" z pierwotnej KW działki 15/2 to dzień przekształcenia

 

Jak zmienia się wielkość udziałów przy współużytkowaniu wieczystym przy przekształceniu w prawo współwłasności?

Współużytkowanie wieczyste zamienia się na współwłasność w częściach ułamkowych tych samych co współużytkowanie wieczyste.

 

Co dzieje się z obciążeniami i prawami związanymi z prawem użytkowania wieczystego przy przekształceniu?

W dniu przekształcenia:

• obciążenia użytkowania wieczystego stają się obciążeniami prawa własności nieruchomości,
• obciążenia udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu stają się obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości,
• prawa związane z użytkowanie wieczystym stają się prawami związanymi z własnością.

 

Jaki dokument potwierdza przekształcenie?

Potwierdzenie przekształcenia z mocy prawa w prawo własności następuje w drodze zaświadczenia. Zaświadczenie stanowi postawę do ujawnienia nowego stanu zarówno w księdze wieczystej jak i w ewidencji gruntów i budynków.

Organ  przekazuje zaświadczenie do właściwego sądu wieczystoksięgowego w terminie 14 dni od jego wydania.

Na jego podstawie sąd dokonuje z urzędu wpisu w dziale:

• II KW - wpis właściciela,
• III KW - wpis roszczenia o opłatę roczną w stosunku do każdoczesnego właściciela nieruchomości (właściwy organ ma roszczenie wobec właściciela, zatem opłaty są wierzytelnościami obciążającymi podmiot, a nie grunt).

Następnie sąd doręcza właścicielowi zaświadczenie o wpisie w księdze wieczystej na adres podany w zaświadczeniu. Za dokonanie takiego wpisu nie uiszcza się żadnych opłat sądowych.

Właściwy organ dostarcza zaświadczenie o przekształceniu również dotychczasowym użytkownikom wieczystym na adresy wskazane:

• w ewidencji gruntów i budynków
• lub inne adresy, na które przed dniem przekształcenia  doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego.

Doręczenie na te adresy uważa się za dokonane.

 

Kto wydaje zaświadczenie?

Zaświadczenie jest wydawane przez właściwy organ, w zależności od tego, na czyim gruncie było ustanowione użytkowanie wieczyste, tzn.:

• dla gruntów będących własnością Skarbu Państwa:
  • starosta, gdy  gospodaruje tymi gruntami,
  • dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dawne ANR i ARR) lub dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego
  • dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji
• dla gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego:
  • odpowiednio wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa.

 

Terminy wydawania zaświadczeń:

• z urzędu - nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia (czyli do końca 2019 r.),
• na wniosek właściciela - w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku,
• na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu – w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku (zgodnie z nowelizacją ustawy z 6.12.2018 r.)

 

Jaka jest treść zaświadczenia o przekształceniu?

W treści zaświadczenia znajduje się:

• informacja o potwierdzeniu przekształcenia,
• oznaczenie nieruchomości, czyli przedmiotu przekształcenia,
• informacja o obowiązku wnoszenia rocznych opłat przekształceniowych na rzecz właściwego organu oraz wysokości opłat, okresie i terminie ich wnoszenia,
• możliwości wniesienia opłaty jednorazowej,
• pouczenie, że jeżeli nie zgadzamy się z wysokością opłaty przekształceniowej to w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia możemy złożyć wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji,

• informacja, że zaświadczenie stanowi podstawę ujawnienia nowego stanu prawnego w księdze wieczystej gruntu, ewidencji gruntów i budynków oraz wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości.

 

Ile trzeba będzie zapłacić za przekształcenie?

Z tytułu przekształcenia nowy właściciel ponosi opłatę na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu. Wysokość tej opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat od dnia przekształcenia.

 

Co zrobić, aby dokonać opłaty jednorazowej?

Całą opłatę przekształceniową można też wpłacić JEDNORAZOWO w każdym czasie 20-letniego trwania obowiązku wnoszenia opłaty. Aby tego dokonać:

• właściciel nieruchomości po otrzymaniu zaświadczenia zgłasza na piśmie zamiar jednorazowego jej uiszczenia właściwemu organowi (tutaj do pobrania: formularz zgłoszenia) ,
• następnie w ciągu 14 dni od zgłoszenia właściwy organ informuje na piśmie właściciela o wysokości opłaty jednorazowej:

WYSOKOŚĆ OPŁATY JEDNORAZOWEJ = wysokość opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej x liczba lat pozostałych do upływu okresu jej spłaty.

z uwzględnieniem ewentualnej bonifikaty, jeżeli taka przysługuje (o bonifikatach przeczytasz w artykule - Bonifikaty za przekształcenie użytkowania wieczystegow prawo własności.)

• jeżeli właściciel nie zgadza się z wysokością opłaty jednorazowej to w ciągu 2 miesięcy od otrzymania informacji może złożyć wniosek o ustalenie tej opłaty w drodze decyzji (od decyzji można się odwoływać, od zaświadczenia - nie),
• po uiszczeniu opłaty jednorazowej właściwy organ wydaje z urzędu w terminie 30 dni od wniesienia opłaty jednorazowej zaświadczenie o wniesieniu opłaty jednorazowej,
• właściciel nieruchomości załącza to zaświadczenie do wniosku o wykreślenie z działu III KW roszczenia organu o opłatę, który składa samodzielnie do sądu wieczystoksiegwego (taki wniosek wiąże się z opłatą w wysokości 250 zł)

Jeżeli zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa zostało doręczone po 31 grudnia 2019 r. to zainteresowani wniesieniem opłaty jednorazowej 2020 r. mogą zgłosić ten zamiar do 1 lutego 2020. W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej do 29 lutego 2020 r. przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości 60% - dotyczy to jednak tylko gruntów będących własnością Skarbu Państwa (jednostki samorządu terytorialnego będą mogły w tym zakresie ustalić własne regulacje).

 

Do kiedy należy wnosić opłatę przekształceniową ?

Roczne opłaty przekształceniowe należy wnosić w terminie do 31 marca każdego roku przez kolejnych 20 lat na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Z uwagi na to, że ustawa przewiduje wydawanie zaświadczeń przez okres 12 miesięcy (więc zaświadczenie o wysokości opłaty może do na dotrzeć pod koniec 2019 r.), wprowadzono okres przejściowy i opłatę należną za 2019 r. można wnieść w terminie do 29 lutego 2020 r.  Za 2020 r. również obowiazuje wniesienie opłaty w terminie do 31 marca 2020 r. 

 

Co trzeba zrobić po wniesieniu wszystkich opłat przekształceniowych?

Po wniesieniu wszystkich opłat właściwy organ w terminie 30 dni wyda z urzędu zaświadczenie o wniesieniu tych opłat. Następnie właściciel załącza to zaświadczenie do wniosku o wykreślenie z działu III KW roszczenia organu o opłatę, który składa samodzielnie do sądu wieczystoksiegwego (taki wniosek wiąże się z opłatą w wysokości 75 zł)

 

Czy wysokość opłaty przekształceniowej może ulegać zmianie?

Roczna opłata przekształceniowa wnoszona jest przez kolejnych 20 lat. Może być waloryzowana przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości publikowanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

Waloryzacja opłaty następuje:

• z urzędu (fakultatywnie),
• na wniosek właściciela nieruchomości (obligatoryjnie),

nie częściej niż na raz na 3 lata od ostatniej waloryzacji.

Nie ma tutaj trybu odwoławczego. Właściwy organ wysyła informację do właściciela nieruchomości i zwaloryzowana opłata obowiązuje od 1 stycznia kolejnego roku.

 

Co się dzieje kiedy właściciel/współwłaściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty?

W takiej sytuacji właściciel/współwłaściciel nieruchomości może złożyć do właściwego organu w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia o przekształceniu wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji (natomiast do czasu zakończenia postępowania, opłata powinna być wnoszona w wysokości wskazanej w zaświadczeniu, a dopiero po wydaniu decyzji zmieniającej opłatę nadwyżki lub niedopłaty zostaną rozliczone).

Trzeba pamiętać, że od zaświadczenia nie przysługuje żadne odwołanie, natomiast od decyzji można już się odwoływać.

 

Co dzieje się w przypadku, kiedy po 1 stycznie 2019 r. budynek mieszkalny stojący na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe jest w trakcie budowy lub nie został jeszcze oddany do użytkowania?

W takim przypadku prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku do użytkowania.

 

Jeżeli chcesz dowiedzieć się, czy przysługuje Ci bonifikata za przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności zapraszam do przeczytania artykułu: Bonifikaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

 

Małgorzata Grudzień

okolica.pl

21.03.2019 r.