Jak kupić większe mieszkanie, gdy bank odmówił kredytu hipotecznego?

Pomimo historycznie niskiego poziomu stóp procentowych WIBOR 3M – 2,72% banki nie rozpieszczają klientów w udzielaniu kredytów hipotecznych. Oprocentowanie trzech najlepszych kredytów hipotecznych, na podstawie ostatniego rankingu przygotowanego przez comperia.pl, wynosi 4,21%-4,62%. Widoczna jest zatem niechęć banków do obniżania marży, a w niektórych w ostatnim czasie doszło wręcz do ich podwyższenia.

Jeżeli nałożymy na to zmiany wynikające z wdrożenia rekomendacji KNF z początku tego roku, to okazuje się, że wielu zainteresowanych chcąc pożyczyć 400 000 – 500 000 zł na zakup większej nieruchomości, mieszkania lub domu otrzyma od banku odmowę. Kilka lat temu pożyczenie takiej kwoty, bez wkładu własnego, przy niższych od dzisiejszych dochodów było znacznie łatwiejsze.

Jak zatem w aktualnej sytuacji rynku kredytów hipotecznych kupić większe mieszkanie? Zakup nowego często odpada, gdyż bank uznał, że nie mamy wystarczającej zdolności kredytowej. Sprzedaż mieszkania, w którym aktualnie mieszkamy, po to aby zdobyć brakujące środki własne jest problematyczne ze względów praktycznych. Logistyka związana z przeprowadzką do wynajętego mieszkania, a następnie do nowego skutecznie zniechęca wiele rodzin przed taką transakcją. Rozwiązaniem tej sytuacji staje się zapomniana i niedoceniana przez wielu zamiana nieruchomości. Gdzie jedną transakcją kupujemy większe mieszkania, sprzedajemy aktualnie zamieszkiwane, a kredytowanie potrzebne jest tylko na różnicę w wartościach pomiędzy nimi.

 

Jak to wygląda na konkretnym przykładzie:

 

Załóżmy, że mieszkasz z rodziną w Warszawie w 2 pokojowym mieszkaniu, wartym 300 000 zł. Chcesz przeprowadzić się do mieszkania 3-4 pokojowego lub domu pod miastem. Oznacza to, że na zakup większej nieruchomości potrzebujesz w tej sytuacji minimum 450 000 zł. Idąc do banku po kredyt hipoteczny, jako 4 osobowa rodzina, z dochodem 4 500 zł netto miesięcznie, bez obciążeń kredytowych, możesz liczyć na maksymalny kredyt w wysokości 311 000 zł (wyliczenia na podstawie kalkulatora comperia.pl). Jednocześnie musimy przygotować 5% na obligatoryjny wkład własny czyli minimum 22 500 zł. Tu Twoje plany przeprowadzki do nowego lokum kończą się. Marzenia zderzają się ze ścianą finansów. Pocieszasz się powiedzeniem „może ciasne, ale jednak własne”.

Zanim odłożymy marzenia na kilka lat, warto przeanalizować możliwość zamiany nieruchomości. Ta sama rodzina mając mieszkanie warte 300 000 zł, może poszukać osoby, która mieszka w 3-4 pokojowym mieszkaniu, bądź domu. Często większe nieruchomości nie sprzedają się szybko, więc nasza propozycja, aby sprzedający przyjął w rozliczeniu mieszkanie 2 pokojowe i 150 000 zł w gotówce może spotkać się z przychylnością. Skąd weźmiemy taką kwotę w gotówce? Nie ma przeszkód aby przy umowie zamiany nieruchomości, brakujące 150 000 zł uruchomić z kredytu hipotecznego. Co ważne na taką kwotę kredytu udzieli nam praktycznie każdy bank, więc możemy wybrać najkorzystniejszy. Dodatkowo nie jest potrzebne wykładanie ani złotówki wkładu własnego. Naszym wkładem własnym staje się mieszkanie. Przed bankiem tzw. LTV (relacja kredytu do wartości zabezpieczenia) wynosi tu 33,33%.

Nie wierzysz, że można znaleźć dwóch pasujących do siebie właścicieli w zamianie nieruchomości? Ja taką transakcje mam już za sobą. Ty też możesz, m.in. w tym celu powstał serwis okolica.pl - to innowacyjna wyszukiwarka nieruchomości. W sposób unikatowy prezentujemy nieruchomości na mapie, u nas jedna nieruchomość jest ogłaszana tylko jeden raz! Użytkownicy indywidualni dodają za darmo ogłoszenia nieruchomości na sprzedaż, wynajem i zamianę. Ogłaszając zamianę mieszkania lub domu, określasz dodatkowo na co się zamienisz, a system podpowie Ci z kim możliwe będzie przeprowadzenie transakcji. Od teraz nie musisz godzinami przeglądać ogłoszeń! Dodajesz za darmo ogłoszenie i oczekujesz na pojawienie się właściwej nieruchomości.

 

Marcin Grudzień

okolica.pl