Jak bezpiecznie kupić mieszkanie

17 pułapek przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

 

Ten  artykuł jest uzupełnieniem do tekstu opisującego dokumenty, jakich należy wymagać przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Poniżej opisujemy 18 ryzykownych sytuacji (pułapek), jakie mogą się pojawić przy zakupie mieszkania. Opisane poniżej sytuacje nie oznaczają, że zakup jest niemożliwy. Jednakże gdy wystąpią, wymagana jest szczególna ostrożność i odpowiednie postępowanie. Zbadanie każdej z poniżej opisanych sytuacji można dokonać na podstawie dodatkowych dokumentów, złożenia przez sprzedającego wyjaśnień lub oświadczeń, w tym także tych wpisanych do aktu notarialnego umowy sprzedaży. Nie wahaj się, gdyż o tego zależy bezpieczeństwo kapitału, który lokujesz w nieruchomość. Główny artykuł o tej tematyce znajdziesz pod poniższym linkiem:

https://okolica.pl/article/jakie-dokumenty-do-aktu-notarialnego-sprzedazy-bezpiecznego-zakupu-mieszkania

 

Jeżeli zamiast informacji o dokumentach i innych sprawach związanych z ryzykiem nabycia mieszkania, szukasz informacji o kosztach i opłatach zakupu mieszkania na rynku wtórnym, sprawdź inny nasz artykuł:

https://okolica.pl/article/dodatkowe_koszty_zakupu_mieszkania_na_rynku_wtornym

 

Poniżej podajemy sytuacje związane ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, które rodzą konieczność dodatkowej weryfikacji transakcji. Faktem jest, że po zakupie mieszkania, najczęściej niewiele da się już zrobić. Ponieważ już umowa przedwstępna zakupu mieszkania rodzi skutki w relacji sprzedający-kupujący, to (w idealnym świecie) weryfikacja powinna się odbyć przed jej podpisaniem. Zwłaszcza w sytuacji, gdy umowa przedwstępna potwierdzona jest przez kupującego poprzez wpłatę zadatku. Zadatek po wycofaniu się kupującego z transakcji, z jego winy pozostaje u sprzedającego (art. 394 Kodeksu Cywilnego). Dlatego sprawdź, czy któryś z poniższych punktów nie przypomina sytuacji w jakiej się znajdujesz. Jeżeli kupisz mieszkanie nie dbając o poniższe ryzyka, może Cię to kosztować sporo stresu.

 

1. Meldunki

Osoby zameldowane w mieszkaniu to sytuacja zupełnie normalna. Jednakże na pewno nie chciałbyś kupić mieszkania i mieć w ewidencji swojego lokalu meldunków nieznanych Ci osób. Z tego powodu w transakcjach sprzedaży mieszkań, standardem jest przedstawienie do aktu notarialnego umowy sprzedaży (umowy przenoszącej własność) zaświadczenia „o tym, że w lokalu nikt nie jest zameldowany”. Zaświadczenie takie wydawane jest przez wydziały meldunkowe urzędu miasta lub gminy, na terenie których znajduje się nieruchomość. Meldunek świadczy o tym, że mieszkanie jest miejscem życia określonej osoby, i gdy jednocześnie w mieszkaniu znajdują się należące do tej osoby ruchomości, to może dojść do bardzo niebezpiecznego sporu. Aby tego uniknąć wymagaj na akt notarialny przedstawienia aktualnego zaświadczenia. Praktykowane jest, uzyskiwanie takiego zaświadczenia, przez sprzedającego w dniu lub na dzień przed zawarciem aktu notarialnego. Koszt wydania takiego zaświadczenia to najczęściej 17 zł. Mimo, że wymaganie takiego zaświadczenia do umowy przedwstępnej nie jest praktykowane, to wypada wpisać do treść umowy przedwstępnej zobowiązanie sprzedającego, do dostarczenia go do podpisania aktu końcowego. W zakresie meldunków należy wykazać się pełną konsekwencją. Mogą zdarzyć się sytuacje, gdy w mieszkaniu jest zameldowanych nawet kilkanaście osób, także takie o których aktualny właściciel nic nie wie, ponieważ kupił mieszkanie nie wymagając przedstawienia zaświadczenia o tym, że nikt nie jest zameldowany. Zaświadczenie takie obejmuje zarówno meldunki na pobyt stały, jak również na pobyt tymczasowy. Aby je uzyskać, każda z osób zameldowanych w mieszkaniu musi przeprowadzić procedurę wymeldowania.  

2. Hipoteki bankowe

Hipoteki bankowe to sytuacja coraz bardziej powszechna. Bezpieczne przeprowadzenie takiej transakcji przez kupującego jest jak najbardziej możliwe. Sytuacja ta będzie rodzić jednak dodatkowe formalności, a mianowicie:

                a/ czy saldo kredytu jest niższe niż cena transakcyjna?

Saldo kredytu niższe, niż cena sprzedaży to podstawowy warunek jaki musi być spełniony, aby transakcja mogła być przeprowadzona. Jeżeli saldo kredytu byłoby wyższe, niż cena sprzedaży mieszkania, to przeprowadzenie takiej sprzedaży jest również możliwe, jednakże tylko w sytuacji, gdy sprzedający nadpłaci z własnej gotówki saldo kredytu do ceny sprzedaży.

Transakcja przeprowadzana jest na podstawie aktualnego zaświadczenia (oryginał) o saldzie kredytu wydanego przez bank, który udzielił kredytu. Zaświadczenie powinno zawierać informacje o:

                - numer umowy kredytowej, data jej podpisania

                - saldo wraz z opłatami za wcześniejszą spłatę kredytu

             - numer rachunku (tzw. technicznego – dostęp ma tylko bank), na który należy spłacić zobowiązanie

                - zgoda na zwolnienie zabezpieczeń po całkowitej spłacie kredytu

       - informacja, że kredytobiorca nie zwierał z bankiem umów podstawienia wierzytelności

Kwota widniejąca na zaświadczeniu przelewana jest bezpośrednio na rachunek banku. Pozostała kwota może zostać przelana do sprzedającego. Aby zabezpieczyć transakcję stosuje się przelew drugiej transzy do sprzedającego, po uzyskaniu przez niego dokumentów z banku, tj. zgody na zwolnienie hipoteki. Ta zgoda oznacza, że kredytu został zamknięty i rozliczony, a jednocześnie jest podstawą dla kupującego do wykreślenia hipoteki z działu IV Księgi Wieczystej prowadzonej dla mieszkania.

                b/ czy w dziale IV Księgi Wieczystej jest tylko jedna hipoteka?

Dział IV Księgi Wieczystej pomieści dowolną ilość hipoteki. Zatem jeżeli nieruchomość obciążona jest kilkoma hipotekami należy to dokładnie zbadać. Często jedno mieszkanie jest obciążone dwoma hipotekami (hipoteka umowna i hipoteka kaucyjna), mimo że obie dotyczą jednego kredytu. W takiej sytuacji jedna spłata spowoduje wydanie zgody na wykreślenie obu. Można to stwierdzić na podstawie numeru umowy kredytowej i jej daty. Widnieją one w Księdze Wieczystej w opisie hipoteki. Przy obu hipotekach będzie ten sam numer umowy i ta sama data, oraz naturalnie, ten sam wierzyciel hipoteczny (bank).

Jeżeli jednak dwie lub więcej hipotek zabezpiecza różne zobowiązania, to potrzebne jest zaświadczenie (jak w pkt. 3a), o każdym zobowiązaniu.

                c/ czy nazwie hipoteki pojawia się słowo łączna?

Jeżeli w nazwie hipoteki pojawi się słowo łączna (hipoteka umowna łączna), to sytuacja może być trudniejsza. Hipoteka łączna powstaje w sytuacji, gdy jedna umowa kredytowa została zabezpieczona wpisami jednocześnie na kilku nieruchomości (co najmniej dwóch). Dzieje się tak w sytuacjach, gdy wartość jednej nieruchomości była, według banku, niewystarczająca do zabezpieczenia transakcji. Np. kiedy zaciągasz kredyt na 1 200 000 zł i zabezpieczasz dwoma mieszkaniami, każdym o wartości 700 000 zł. Przy sprzedaży pojawia się problem. Bank nie wystawi zaświadczenia o wykreśleniu hipoteki, gdyż sprzedaż za 700 000 zł nie daje możliwości pokrycia salda zobowiązania 1 200 000 zł. Aby przeprowadzić transakcję sprzedający musi uruchomić w banku procedurę wyrażania zgody na wykreślenie hipoteki z jednej (sprzedawanej) nieruchomości. Wynikiem decyzji banku będzie ustalenie minimalnej kwoty, jaka musi trafić na spłatę kredytu, tak aby bank zechciał zostać z resztą salda, zabezpieczonego wyłącznie na drugiej nieruchomości. Procedura taka nie zawsze przebiega łatwo, bywa że banki „mielą” wydanie takiej decyzji przez 1-2 miesięcy.

                d/ czy hipoteka zabezpiecza zobowiązanie udzielone przez bank?

Jeżeli tak, to wystarczy zaświadczenie z banku, gdyż ufamy bankom, że po zainkasowaniu środków z wcześniejszej spłaty kredytu niezwłocznie wydadzą dokumenty będące podstawą wykreślenia hipoteki.

Jeżeli jednak hipoteka zabezpiecza pożyczkę udzieloną przez podmiot inny niż bank (osoba fizyczna lub spółka), to nie można mieć 100% pewność, że po przelaniu środków podmiot ten wyrazi zgodę na zwolnienie hipoteki z notarialnie poświadczonym podpisem. Tylko taki dokument pozwoli wykreślić hipotekę z działu IV. Aby to uzyskać można zaprosić wierzyciela na akt końcowy, w którym oświadczy jakie jest saldo zobowiązania, poda numer rachunku do spłaty oraz wyrazi zgodę na zwolnienie hipoteki. Inny sposobem na bezpieczną spłatę takiej pożyczki jest złożenie w kancelarii notarialnej oświadczenia wierzyciela (podmiot udzielający pożyczki), że wyraża zgodę na zwolnienie hipoteki. Dokument taki trafia do depozytu u notariusza, a warunkiem wydania takiego dokumentu staje się przelanie na rachunek wierzyciela określonej kwoty w określonym terminie. Notariusz staje się gwarantem prawidłowego obiegu dokumentów, na podstawie szczegółowych zapisów poczynionych w akcie notarialnym – protokół z przyjęcia do depozytu.

3. Użytkowanie wieczyste gruntu 

Gdy kupujemy mieszkanie może się okazać, że przynależy do niego udział nie w prawie własności gruntu, a w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Kupując mieszkanie stajesz się wtedy współużytkownikiem wieczystym gruntu i na tej podstawie masz obowiązek wnoszenia co roku, do 31. marca opłaty na rzecz właściciela, którym w polskim prawie, może być jedynie skarb państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (gmina, miasto, starostwo, województwo). Aby ustalić wysokość opłaty, poproś aktualnego właściciela o informację (pismo od właściciela gruntu) z wyliczeniem opłaty rocznej. Będzie to dodatkowy koszt utrzymania, który jesteś zobowiązany ponosić, niezależnie od płaconego podatku od nieruchomości. UWAGA! Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu może być aktualizowana, poprzez zlecenie przez właściciela gruntu (najczęściej miasto) wyceny nieruchomości. Stawka wynosi 1% nowej wartości gruntu x udział jaki posiadasz w gruncie. Zatem jeżeli pismo o opłacie za użytkowanie wieczyste jest sprzed pięciu, dziesięciu, a nawet piętnastu lat prawdopodobnie dojdzie do aktualizacji tej opłaty w najbliższym czasie. Nierzadkie są przypadku 10 – 20 krotnego wzrostu obciążeń z tego tytułu w stosunku do dotychczasowej wysokości opłaty.

4. Hipoteki przymusowe

Gdy w opisie hipoteki pojawia się słowo przymusowa oznacza to, że nie powstała ona w wyniku zawartej przez strony umowy, lecz na podstawie prawomocnego postanowienia sądu lub innego tytułu wykonawczego (zaległości publiczno-prawne). Dla bezpieczeństwa transakcji konieczne jest uzyskanie zaświadczeń od wierzycieli z saldami i numerami rachunku do spłaty. Jeżeli hipoteki przymusowe są wynikiem prowadzonych równolegle postępowań komorniczych, to ich uregulowanie może odbyć się także na podstawie aktualnych zaświadczeń wydanych do aktu sprzedaży przez Kancelarię Komorniczą. Wykonanie takich transakcji jest możliwe, jednakże rodzi ryzyko, że poza złożonymi przez sprzedającego oświadczenia w treści aktu, nie możemy mieć 100% pewności, iż w trakcie transakcji nie pojawi się jeszcze jakieś dodatkowe zobowiązanie, o którym sprzedający „zapomniał”.

5. Postępowania komornicze

W przypadku prowadzenia przez Komornika postępowania egzekucyjnego, informacja o numerze sprawy KM i nazwa kancelarii komorniczej powinny zostać ujawnione w dziale III Księgi Wieczystej (jako ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu + ewentualne przyłączenia kolejnych wierzycieli). Każdy numer KM oznacza dług, który musi zostać spłacony. Komornik wystawia pismo zawierające saldo zobowiązania z danej sprawy i numer rachunku do spłaty. Pismo takie musisz przedstawić notariuszowi. Po dokonaniu płatności przez kupującego na rachunek Komornika, wydane zostanie postanowienie o zakończeniu postępowania egzekucyjnego w danej sprawie KM. Postanowienie takie zaopatrzone przez Komornika w klauzulę ostateczności (prostokątna pieczęć) stanowi podstawę do wykreślenia ostrzeżeń z działu III Księgi Wieczystej. Wniosek o wykreślenie, do Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych, powinien wysłać Komornik. Z umówionej ceny sprzedaży w pierwszej kolejności przelewasz środki na spłatę zobowiązań sprzedającego, następnie oczekujesz na wydanie postanowień o zamknięciu postępowań i po tym, jeżeli nie ujawniły się żadne dodatkowe długi, przelewasz resztę ceny do sprzedającego.

6. Umowy przedwstępne

Pamiętaj, że sprzedający mógł zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania jeszcze z innymi osobami. Umowę przedwstępną można zawrzeć w formie zwykłej (z zadatkiem lub zaliczką), nie ma wtedy możliwości ujawnienia roszczenia o przeniesienie własności do działu III Księgi Wieczystej. Druga opcja to zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co otwiera kupującemu drogę do ujawnienia roszczenia o przeniesienie własności w dziale III Księgi Wieczystej. Roszczenie ujawnione w Księdze Wieczystej jest skuteczne względem każdego, kto stałby się właścicielem nieruchomości. Wykreślenie roszczenia z działu III Księgi Wieczystej odbywa się na podstawie zgody Kupującego, który był stroną tej umowy, z podpisem notarialnie poświadczonym. Roszczenie takie przedawnia się po upływie 12 miesięcy od daty, kiedy umowa przedwstępna miała być wykonana. Jeżeli zatem nie ma kontaktu z kupującym, któremu przysługuje roszczenie transakcja staje się „zamrożona” do czasu uwolnienia działu III Księgi Wieczystej.

Kupując mieszkanie nie powinieneś akceptować wpisu o roszczeniu w dziale III (chyba, że jest ono wpisane na Twoją rzecz). Jednocześnie sprzedający powinien złożyć oświadczenie, że nie zawierał umów przedwstępnych mających za przedmiot zbycie lub obciążenie tego mieszkania.

7. Umowy najmu

Umowy najmu to szczególne obciążenie nieruchomości. Nabycie nieruchomości obciążonej umową najmu oznacza, że nie możesz korzystać z mieszkania, gdyż zgodnie z zapisami umowy najmu jest ono oddane do używania innej osobie. Umowa najmu obciąża zatem także nowego właściciela. Jeżeli umowa najmu jest zawarta z datą pewną lub na czas określony, a do tego na niekorzystnych warunkach finansowych, to może być bardzo dużym kłopotem. Sprzedający musi oświadczyć, że nie istnieją jakiekolwiek obciążenia nieruchomości (w tym z tytułu umów najmu). Dodatkowo źródłem cennych informacji jest oglądanie nieruchomości przed zakupem. Pomoże to zweryfikować czy z nieruchomości korzysta ktoś inny, niż właściciel. Jeżeli mieszkanie jest przedmiotem umowy najmu należałoby oczekiwać przedstawienia dokumentów potwierdzających jej rozwiązanie i przekazanie nieruchomości z powrotem do właściciela (protokół wydania pomiędzy właścicielem a najemcą). Informacja o umowie najmu może się dodatkowo pojawić jako wpis w dziale III Księgi Wieczystej, choć sytuacja taka zdarza się bardzo rzadko, a jeżeli już ma miejsce, to najczęściej przy najmie lokali użytkowych.

8. Powierzchnia użytkowa / piwnice przynależności

Księga Wieczysta mieszkania dział I-O zawiera informację o powierzchni (obszar), jednakże jeżeli w dodatkowych polach są wykazane przynależności (np. piwnica), to obszar łączny zawiera również powierzchnię piwnicy. Np. obszar 44,00 m2, pomieszczenie przynależne 6,00 m2, oznacza, że powierzchnia mieszkania to jedynie 38,00 m2. Uważaj zatem na właścicieli, którzy będą utrzymywać, że sprzedają mieszkanie o zawyżonej powierzchni 44,00 m2.

Powyższy przykład dotyczy tylko sytuacji, gdy piwnica jest przynależnością i jest ujawniona przez to w odpowiednim wierszu działu I-O Księgi Wieczystej mieszkania. Piwnica może być również wydana mieszkańcowi do korzystania, mimo że znajduje się w częściach wspólnych budynku. Inna możliwość korzystania z piwnicy, to posiadanie udział w lokalu niemieszkalnym (najczęściej garaż), w którym dodatkowo znajdują się komórki lokatorskie. Udział taki widnieje w oddzielnej od mieszkania Księdze Wieczystej.

Księga wieczysta w dziale I-O wskazuje powierzchnię użytkową. Może być ona mniejsza niż powierzchnia całkowita mieszkania. Dzieje się tak wtedy, gdy w niektórych miejscach w mieszkaniu wysokość do sufitu jest mniejsza niż 2,20 m (skosy). Powierzchnia całkowita (mierzona po podłodze) będzie wtedy mniejsz niż powierzchnia użytkowa (liczona weług norm budowlanych PN-B/70-02365 lub PN-ISO 9836; ujawniona w księdze mieszkania).

9. Sytuacja finansowa wspólnoty mieszkaniowej

Kupując mieszkanie stajesz się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli sytuacja finansowa wspólnoty jest dobra, nie będziesz zaskoczony nagłym wzrostem kosztów utrzymania. Jednak, gdy wspólnota mieszkaniowa ma do wykonania kosztowne remonty, a dodatkowo wynik funduszu remontowego jest wyzerowany, lub nawet na minusie, z powodu dużych inwestycji poczynionych w ostatnich latach, to możesz się spodziewać, że aktualny wymiar czynszu wzrośnie lub wspólnota będzie przez to zmuszona do zaciągnięcia kredytu bankowego.

10. Ogródki / podział do korzystania quoad usum

Kupując mieszkanie, do którego przynależą ogródki, warto sprawdzić czy obszar, z którego aktualnie korzysta mieszkanie, ma jakiekolwiek uregulowanie w umowie - podział do korzystania (quoad usum). Umowa taka zawierana jest najczęściej w ramach ustanowienia odrębnych własności lokali (np. sprzedaż po wybudowaniu przez dewelopera). Istnieje potencjalnie ryzyko, że teren zajmowany przez ogródek jest większy, niż wynikający z podziału do korzystania zaakceptowanego przez pozostałych współwłaścicieli. Oznaczałoby to możliwość podważenia sposobu korzystania przez jednego z właścicieli, jeżeli zajął on teren wspólny większy niż przewidziany w umowie o podział do korzystania.

11. Służebności osobiste

Służebność osobista oznacza prawo do korzystania z części lub całości nieruchomości przez osobę nie będącą aktualnie właścicielem mieszkania. Prawo to obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości. Kupując mieszkanie ze służebnością osobistą akceptujesz fakt, że będzie z niego korzystać inna osoba. Prawo takie wygasa z chwilą śmierci, przy czym z treści umowy służebności może także wynikać (jeżeli tak się umówiły stron) możliwość przejścia służebności na dzieci, rodziców lub małżonka osoby, po śmierci osoby której to prawo przysługiwało. Służebność może zostać usunięta na podstawie zgody wyrażonej przez osobę, której to prawo przysługuje. Przy czym, niezależnie od formalności związanych ze zwolnieniem służebności, warto zwrócić uwagę na stan faktyczny, tj. czy ta osoba opuściła mieszkanie wraz z należącymi do niej ruchomościami, i tym samym czy mieszkanie jest w wyłącznym posiadaniu sprzedającego.

12. Umowa o dożywocie

Jest to szczególnie mocne prawo, które powstaje na podstawie umowy o dożywocie. Wynikiem tej umowy staje się wyzbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela w zamian za umowę dożywocie. Oznacza to swoistą transakcję wiązaną: nieruchomość trafia do nowego właściciela, w zamian za co świadczy on poprzedniemu właścicielowi dożywotnie utrzymanie. Szczegółowy zakres świadczeń określa umowa dożywocia, przy braku innego uregulowania oznacza: przyjęcie jako domownika, zapewnienie wyżywienia, ubrania, mieszkania, opału, odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu własnym kosztem według zwyczaju miejscowego. Jeżeli zatem miałbyś zakupić nieruchomość obciążonym takim prawem, to stajesz się odpowiedzialny za powyższe świadczenia względem dożywotnika. Prawo takie wygasa z chwilą śmierci osoby, której przysługiwało. Osoba, której to prawo przysługuje nie może z niego zrezygnować, gdyż oznaczałoby to powrót do stanu pierwotnego (czyli przeniesienie własności na nią samą). Przeprowadzić taką operację może jedynie Sąd i to pod warunkiem, gdy uzna, że istnieją ku temu ważne powody.

13. Dostęp do drogi publicznej

Każda nieruchomość powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Może być on zapewniony przez bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo poprzez posiadanie udziału w drogach mających dostęp do drogi publicznej, albo poprzez służebność prawo przejazdu, przechodu. Problem dostępu do dróg publicznych może się pojawiać dość często na nowych osiedlach mieszkaniowych, gdzie deweloper sprzedając mieszkania, sprzedawał dodatkowo udziały w drogach dojazdowych. Kupując takie mieszkanie na rynku wtórny trzeba zadbać o to, aby wszystkie te składowe odkupić od dotychczasowego właściciela. Drogi można prześledzić na mapach geodezyjnych lub na podstawie zapisów w akcie notarialnym zakupu (obecnego właściciela). Przy czym należy pamiętać, że udziały w drogach mogły być przenoszone na niego innym aktem notarialnym, niż akt dotyczący mieszkania.

14. Wierzyciele

Jeżeli sprzedający nieruchomość jest dłużnikiem, to sprzedając nieruchomość powinien uregulować swoje zobowiązania względem wierzycieli. Jeżeli ty, jako Kupujący, wiesz o istnieniu takich wierzycieli lub jest to informacja ogólnodostępna, to w Twoim interesie jest ich spłacenie w ramach rozliczenia ceny sprzdaży. W przeciwnym razie narażasz się na ryzyko wniesienia przez wierzycieli powództwa cywilnego w oparciu o roszczenie pauliańskie, co skutkowałoby unieważnieniem umowy sprzedaży. Skutkiem czego nie miałbyś mieszkania, a zwrotu pieniędzy musiałbyś dochodzić od sprzedającego, co mogłoby się okazać trudne lub nawet niemożliwe.

15. SWPDL – bez możliwości założenia KW

Kupując mieszkanie spółdzielcze własnościowe możesz natrafić na takie, dla którego nie jest prowadzona Księga Wieczysta. Sytuacja taka jest dość częsta, wymaga jednak szczegółowego zbadania. Generalnie, dla mieszkania spółdzielczego własnościowego można założyć Księgę Wieczystą, pod warunkiem, że Spółdzielnia, w zasobach której znajduje się mieszkanie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu. Na rynku zdarzają się mieszkania w spółdzielniach o nieuregulowanym statusie gruntu, co staje się przeszkodą do założenia dla nich Księgi Wieczystej. Tym samym Kupujący nie jest w stanie otrzymać kredytu hipotecznego pod zabezpieczenie tego mieszkania. Jeżeli nie posiada innych zabezpieczeń, niż kupowane mieszkanie, transakcja upada. Do ustalenia pozostaje kwestia z czyjej winy nie doszło do zawarcia umowy ostatecznej. Ma to niebagatelne znaczenie w świetle wpłaconego do umowy przedwstępnej zadatku (art. 394 Kodeksu Cywilnego). Nieruchomości z takim problemem mogą być sprzedane jedynie za gotówkę, choć kupujący powinien rozważyć, czy chce brać na siebie taki stan prawny. Sprawę gruntu można zbadać na podstawie zaświadczeń wydawanych przez spółdzielnie mieszkaniowe (np. zaświadczenie o braku przeciwwskazań do założenie Księgi Wieczystej dla lokalu) lub po numerze Księgi Wieczystej dla gruntu. Takie zaświadczenie jest wymagane przy składaniu wniosku do banku o udzielenie kredytu hipotecznego.

16. Wzmianki w Księdze Wieczystej

Przeprowadzając transakcję lub podpisując umowę przedwstępną z ujawnionymi wzmiankami do któregokolwiek działu Księgi Wieczystej, powinniśmy wykazać się szczególną ostożnością lub zasięgnąć opinii notariusza. Czym jest wzmianka? Wzmianka to wniosek zarejestrowany w Sądzie Rejonowym Wydział Ksiąg Wieczystych, który prowadzi księgę mieszkania. Wzmianka może dotyczyć wpisania, wykreślenia lub zmiany treści Księgi Wieczystej. Nikt nie może się zasłaniać nieznajomością wniosku, skoro jego numer został ujawniony dla wszystkich zainteresowanych, w księdze. Aby zbadać czego dotyczy wniosek, należy uzyskać dokumenty od właściciela, gdyż w księdze do czasu rozpatrzenia wniosku widnieje jedynie numer, pod którym wniosek został zaewidencjonowany, i chwila jego złożenia. Wgląd do wniosków w sądzie ma również notariusz.

           Czego może dotyczyć wzmianka:

Do działu I-O (Oznaczenie nieruchomości) – zmiana powierzchni lub odłączenie części nieruchomości do innej KW    

Do działu I-SP (Spis praw związanych z własnością) – zmiana udziału w nieruchomości wspólnej

Do działu II (Własność)  - wpisanie/wykreślenie właściciela lub korekta danych właściciela (zmiana nazwiska, naprawienie pomyłki sądu przy dokonaniu wpisu)

Do działu III (Prawa, roszczenia, ograniczenia) – bardzo pojemny dział, najczęściej powinien być pusty. Jakakolwiek wzmianka najczęściej oznacza komplikacje. Chyba, że jest to wzmianka o wniosku o ujawnienie roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej, którą sam zawarłeś z właścicielem jako kupujący. Jeżeli były już wpisy w dziale III, to wzmianka może oznaczać wniosek o wykreślenie któregoś z dotychczasowych obciążeń.

Do działu IV  (Hipoteki) – jeżeli dział był pusty, to wzmianka oznacza wpisanie hipoteki. Jeżeli w dziale już coś było, to wzmianka oznacza wpisanie nowej hipoteki albo wykreślenie/zmianę dotychczasowej.

 

Zakup nieruchomości z ujawnioną wzmianką (bez oczekiwania na jej rozpatrzenie przez sąd) oznacza nabycie bez rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

17. Działalność gospodarcza zarejestrowana w sprzedawanej nieruchomości

Kupując mieszkanie warto sprawdzić, czy nie jest w nim zarejestrowana działalność gospodarcza. Można do tego użyć google.com wpisując adres z numerem mieszkania lub baz firma.gov.pl a dla spółek ems.ms.gov.pl.

Jeżeli podmioty gospodarcze należą do aktualnego właściciela zadbaj, aby właściciel przeniósł siedziby przed aktem końcowym. Jeżeli ich obecność wiązała się z umowami najmu, powinny być one rozwiązane i masz prawo oczekiwać aby zostały Ci przedstawione.

Jeżeli podmioty gospodarcze mające siedzibą w sprzedawanym mieszkaniu nie należą do aktualnego właściciela, to sprawa jest trudniejsza. Skonsultuj się z notariuszem i pamiętaj że należy rozważyć, czy z podmiotami tymi można się skontaktować oraz czy miały jakikolwiek tytuł prawny do lokalu (np. umowę najmu).  

17 pułapek jakie mogą wystąpić przy zakupie mieszkania, to wystarczająco ciężki ładunek jak na jeden artykuł. Zapewne nie są to wszystkie zawiłości na jakie można natrafić. Z większości powyższych sytuacji istnieje bezpieczne wyjście. Jeżeli na nie napotkasz nie odrzucaj od razu tej transakcji. Nie należy jednak przystępować do podpisania umowy, w tym podpisywać umowy przedwstępnej z zadatkiem, jeżeli stan prawny nieruchomości nie został w pełni zbadany i omówiony. Jeżeli w Twojej transakcji nie wystąpi żadne z powyższych zagrożeń, możesz pogratulować sobie szczęścia. Gdy jednak sytuacja staje się zbyt skomplikowana, pamiętaj o włączeniu do transakcji doświadczonego doradcy rynku nieruchomości lub skonsultuj się z notariuszem. W przypadku nieruchomości nie warto wychodzić z założenia "jakoś to będzie".

 

Marcin Grudzień

okolica.pl