Amortyzacja mieszkania (przyspieszona i standardowa)

Kupując mieszkanie na wynajem, warto uwzględnić w kalkulacji finansowej możliwość amortyzowania. Amortyzacja staje się wtedy dodatkowym kosztem, który obniży nam podstawę opodatkowania dochodów z najmu. Co ważne, amortyzacja jako koszt nie związany z wydatkiem obniża podatek, ale nie uszczupla przepływów finansowych generowanych z najmu. Powoduje to obniżenie efektywnej stawki opodatkowania lub wręcz możliwość wykazania straty podatkowej. Wykazanie straty podatkowej może nastąpić w sytuacji, gdy rentowność z najmu mieszkania będzie mniejsza niż przyjęta stawka amortyzacji.

Poniżej przedstawiamy zasady amortyzacji mieszkań w kilku punktach:

1. Jak można amortyzować mieszkanie w działalności gospodarczej?

Podstawową metodą amortyzacji jest amortyzacja według metody liniowej. Oznacza to, że odpisy amortyzacyjne dokonujemy w równych ratach co miesiąc, co kwartał albo jednorazowo na koniec roku podatkowego. Podstawowymi stawkami amortyzacji dla budynków i lokali mieszkalnych jest stawka 1,50% rocznie. Oznacza to, że od wartości początkowej np. 400 000 zł możemy rozpoznać w kosztach bieżących kwotę 6.000 zł rocznie (400.000 zł x 1,50%). Przyjęcie amortyzacji według tej stawki powoduje, że okres na wpisanie w koszty pełnej wartości mieszkania zajmie blisko 67 lat (100% / stawka 1,50%). Warto dodać, że amortyzacji podlega wyłącznie wartość środka trwałego, i dlatego konieczne będzie ustalenie wartości gruntu. Wartość gruntu zgodnie z przepisami nie podlega amortyzacji. W przypadku mieszkań używanych możliwe jest zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji, nawet do 10% rocznie! Więcej w pkt 3 znajdującym się poniżej.

2. Spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, a stawka amortyzacji

Jeżeli mieszkanie nie jest lokalem stanowiącym odrębną własność, lecz posiadamy je jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokali, to obowiązywać nas będą inne zasady niż opisane w pkt. 1. Dzieje się tak dlatego, że spółdzielcze prawa do lokali nie zostały zaliczone do środków trwałych. Są one zaliczone do wartości niematerialnych i prawnych, co skutkuje tym, że zasady ich amortyzowania różnią się od amortyzacji lokali stanowiących odrębne nieruchomości (posiadających w udział w prawie własności lub prawie użytkowania wieczystego gruntu). Stawka amortyzacji wyniesie dla mieszkania spółdzielczego własnościowego 2,50% rocznie, czyli okres amortyzacji wyniesie 40 lat. Jest to więcej niż dla nowych mieszkań opisanych w pkt. 1 powyżej, ale uwaga –dla mieszkania spółdzielczego własnościowego nie można zastosować indywidualnej stawki amortyzacji opisanej w pkt. 3.

3. Czy można amortyzować mieszkanie ze stawką wyższą niż 1,50%?

Indywidualne stawki amortyzacji można zastosować w stosunku do środków trwałych pod warunkiem, że:

- są to rzeczy używane lub ulepszone w rozumieniu przepisów

- pierwszy raz zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych u danego podatnika

- okres amortyzacji nie będzie krótszy niż 10 lat (odpowiada to stawce 10%)

Warunkiem przyjęcia indywidualnej stawki jest wykazanie, że nieruchomość była używana przed jej nabyciem, tj.  że była używana przez poprzedniego właściciela co najmniej przez okres 60 miesięcy lub podatnik przed jej wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych, poniósł wydatki na jej ulepszenie powyżej 30% jej wartości początkowej.

Uwaga! Nie ma możliwości ustalenia przyspieszonej amortyzacji dla mieszkania, które przed jego wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych było używane przez samego podatnika. Ograniczenie to, nie ma zastosowania, jeżeli mieszkanie zostało zakupione jako używane. Fiskus zabezpieczył w ten sposób sytuację, w której dochodzi do zakup nowego mieszkania, następnie używa się je przez okres 5 lat na własne potrzeby, a po tym okresie wprowadza do ewidencji środków trwałych ze stawką 10% rocznie.

4. Czy warto amortyzować mieszkania kupione na wynajem?

Po wprowadzeniu mieszkania do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej, odpisy amortyzacyjne pozwalają nam płacić niższy podatek dochodowy. Można to sprawdzić na przykładzie:

- zakup mieszkania w Warszawie za kwotę 400.000 zł, rentowność z najmu 4%

- dochody do opodatkowania z tej transakcji wyniosą rocznie 400.000 zł x 4% = 16.000 zł

- gdyby rozliczyć ten dochód podatkiem liniowym (bez amortyzacji), podatek wyniósłby 16.000 zł x 19% = 3.040 zł

- jeżeli mieszkanie będzie amortyzowane podstawową stawką 1,50% rocznie, to z tytułu odpisów amortyzacyjnych pojawi się dodatkowy koszt 400.000 zł x 1,50% = 6.000 zł rocznie.

- podstawa opodatkowania spadnie do 10.000 zł  (16.000 zł – 6.000 zł) i tym samym podatek do 1.900 zł

Powyższy przykład jasno pokazuje jak naliczenia amortyzacji (które są kosztem, ale nie stanowią wydatku pieniężnego) pozwala płacić niższe podatki, przy jednoczesnym zachowaniu gotówki w kieszeni inwestora.

Jeszcze więcej korzyści podatkowych pojawia się w sytuacji zakupu mieszkania, które może podlegać pod indywidualną stawką amortyzacji. Uzupełnienie do powyższego przykładu:

- przy stawce 10%, odpisy amortyzacyjne wyniosą 400.000 zł x 10% = 40.000 zł rocznie

- w podstawie opodatkowania pojawi się strata 24.000 zł! (16.000 dochodów z najmu – 40.000 zł amortyzacji)

Strata powoduje, że przez 10 lat w ogóle nie płaci się podatku od najmu mieszkania a dodatkowo wykazać można 240.000 zł straty. Oczywiście ma to sens tylko wtedy, gdy podatnik ma dochody z innych źródeł w ramach tej samej działalności gospodarczej i straty na najmie obniżą mu efektywnie podatek. 240.000 zł x 19% podatku daje dodatkową korzyść podatkową w kwocie 45.600 zł przez 10 lat.

 

Marcin Grudzień

okolica.pl