Jak uniknąć podatku przy sprzedaży nieruchomości?

Pierwszą rzeczą jaką należy zaplanować sprzedając mieszkanie, dom lub działkę budowlaną jest … rozliczenie podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości. Bez przeliczenia obciążeń i to koniecznie przed podpisaniem aktu notarialnego i umowy przedwstępnej możemy stać się zakładnikiem niekorzystnych przepisów podatkowych. Zdarza się, że sprzedając mieszkanie o wartości 400.000 zł, do zapłaty jest aż 76.000 zł podatku. Nic dziwnego, że wiele osób chciałoby ten podatek ominąć. W Polsce podatków nie nalicza Urząd Skarbowy, ale sam podatnik. Jeżeli zatem dowiemy się o obciążeniach podatkowych z opóźnieniem, to do zapłaty dojdą jeszcze odsetki za zaległości podatkowe. W niektórych przypadkach Urząd Skarbowy wszczyna kontrolę po pięciu latach od sprzedaży nieruchomości.

Poza ogólnymi zasadami opisanymi w tym artykule zobacz również drugi szczegółowy artykuł w tym temacie:

12 pułapek w podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości (mieszkań, domów, działek)

Jeżeli zamiast uniknięciu podatku od zbycia nieruchomości bardziej interesuje Cię uniknięcie podatku od przyjęcia spadku albo darowizny, sprawdź inny nasz artykuł:

Jak uniknąć podatku od spadków i darowizn

Poniższy artykuł jest jednym z kilku znajdujących się w poradniku sprzedającego, który został opracowany przez portal darmowych ogłoszeń nieruchomości okolica.pl :

Poradnik sprzedającego

 

Jak zatem obniżyć podatek do 0 zł? Jeżeli nieruchomość, którą zamierzamy sprzedać nabyliśmy na własne potrzeby, czyli jest ona naszym majątkiem osobistym, są na to trzy sposoby


/Sposób nr 1/
Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat podatkowych od daty nabycia nieruchomości nie podlega zgodnie z ustawą opodatkowaniu.

- szczególne znaczenie ma tu określony ustawą sposób liczenia. Lata podatkowe, to nie lata kalendarzowe. Kupując nieruchomość np. 15-01-2014, pierwszy rok podatkowy to rok następny po roku nabycia, czyli 2015, drugi 2016, trzeci 2017, czwarty 2018, piąty 2019, i dopiero od 01-01-2020 można dokonać sprzedaży bez podatku, powołując się na upływ 5 pełnych lat podatkowych od daty nabycia.

- w uproszczeniu, w roku 2014 bez podatku można sprzedać nieruchomości nabyte w roku 2008 i latach wcześniejszych. Z kolei w roku 2015 bez podatku można sprzedać nieruchomości nabyte w roku 2009 i latach wcześniejszych.

- w roku 2017 można sprzedać bez podatku dochodowego nieruchomości nabyte w roku 2011 i latach wcześniejszych. 

 

/Sposób nr 2/

Jeżeli „Sposób nr 1” nie działa, gdyż spieszy nam się ze sprzedażą, a okres pięciu lat podatkowych nie minął, to należy sprawdzić jaki będzie dochód ze sprzedaży, gdyż to on zgodnie z przepisami ustawy jest podstawą do naliczenia podatku.

Dochód obliczamy odejmując koszty, jakie ponieśliśmy na nabycie tej nieruchomości, od dzisiejszej ceny sprzedaży. Od tak obliczonego dochodu do zapłaty jest 19% podatku. Jeżeli jednak dochód jest duży, to zapłacenie kilkudziesięciu, czy kilkuset tysięcy podatku może skutecznie zniechęcić od sprzedaży i zachęcić z kolei do oczekiwania na upływ okresu 5 letniego opisanego w „Sposobie nr 1”.

Jeżeli jednak po obliczeniu dochodu okazuje się, że wynosi on 0 zł, bądź sprzedajemy ze stratą, to nie pojawi się żaden podatek obciążający sprzedającego. Podatek naliczany jest tylko od dochodu.

Przy okazji obliczania dochodu, szczególnie ostrożne powinny być osoby, które nabyły nieruchomość w drodze spadku albo darowizny. Z nabyciem takim najczęściej wiąże się brak jakiegokolwiek kosztu. To oznacza, że dla większości osób, które tak nabyły nieruchomość podatek od dochodu ze sprzedaży będzie się równał 19% x cena sprzedawanej nieruchomości! Sprzedaż domu wartego 1 mln zł, nabytego w spadku, może oznaczać nawet 190.000 zł podatku dochodowego, który przy odpowiednim zaplanowaniu sprzedaży można w całości ominąć. To planowanie sprowadza się do wykorzystania "sposobu nr 1" opisanego powyżej lub "sposobu nr 3" opisanego poniżej. Możesz wybrać ten, który jest dla Ciebie wygodniejszy.

 

Jeżeli „Sposób nr 2” spowodował naliczenie podatku, a mimo wszystko szukamy sposobu na jego obniżenie, to ostatnią deską ratunku jest skorzystanie ze zwolnienia przewidzianego przepisami. Chodzi o zwolnienie związane z wydatkowaniem środków ze sprzedaży nieruchomości na nowy cel mieszkaniowy.

Przykład:
Sprzedajemy mieszkanie za 400.000 zł, które nabyliśmy w roku 2011 za 300.000 zł. Z obliczeń wychodzi nam:

(Sposób 1) sprzedaż bez podatku możliwa jest od 1. stycznia 2017
(Sposób 2) dochód ze sprzedaży w roku 2015 = 100.000 zł, podatek 19.000 zł.

 

Obliczenia:

400.000 zł (przychód) - 300.000 zł (koszty) = 100.000 zł (dochód)

100.000 zł (dochód) x 19% (stawka podatku) = 19.000 zł (podatek dochodowy) 

 

Aby uratować 19.000 zł musielibyśmy w ciągu 2 lat podatkowych od daty sprzedaży nieruchomości wydać cały przychód, czyli 400.000 zł np. na zakup nowej nieruchomości mieszkaniowej. Jeżeli wydamy połowę, czyli 200.000 zł, to podatek od sprzedaży mieszkania zostanie zredukowany o połowę, czyli z 19.000 zł na 9.500 zł. Jeżeli wydamy 100.000 zł na zakup nowej nieruchomości, to redukcja podatku wyniesie 1/4, zaś reszta będzie do zapłaty. Pomimo 2 lat podatkowych na wydanie środków trzeba pamiętać o złożeniu po sprzedaży nieruchomości PIT-39 do 30 kwietnia roku kolejnego, w którym zawiadomimy US o chęci skorzystania z tego zwolnienia. Sprzedając nieruchomość w roku 2015 deklarację PIT-39 składamy do 30/04/2016. Wydatki na nowy cel mieszkaniowy możemy zrealizować do 31/12/2017. Jednakże chęć skorzystania z możliwości wydatkowania przychodu na nowy cel mieszkaniowy należy zaznaczyć w deklaracji PIT-39 składanej za rok 2015 do 30/04/2016.

 

Zgodnie z zapisami ustawy wydatkami na cele mieszkaniowe, które uprawniają do skorzystania ze zwolnienia są:

a/ Nabycie nieruchomości mieszkaniowej.

b/ Nabycie nieruchomości gruntowejprzeznaczonej pod budowę budynku mieszkaniowego.

c/ Budowa, rozbudowana, nadbudowa, remont, modernizacja własnej nieruchomości mieszkaniowej.

d/ Spłata kredytulub pożyczki zaciągniętych na cele określone w punktach a-c

W punkcie „d” fiskus przyjął niestety bardzo niekorzystną dla podatników interpretację przepisów. Mimo, że nie wynika to z zapisów ustawy Urzędy Skarbowe kwestionują prawo do skorzystania ze zwolnienia, jeżeli spłacie podlegał kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości, od zbycia której mamy zapłacić podatek. Zanim zatem zaliczysz go do wydatków, sprawdź jak widzi to Twój Urząd Skarbowy. Innymi słowy urzędy uznają za wydatek zaliczany do powyższego zwolnienia tylko spłatę takiego kredytu, który został zaciągnięty na zakup innej nieruchomości, niż ta, z tytułu sprzedaży której mamy do rozliczenia podatek dochodowy.  

Ostatnim szczególnie istotnym elementem jest fakt, że powyższe sposoby legalnego ominięcia podatku dotyczą tylko osób sprzedających nieruchomości będące w ich majątku osobistym. Jeżeli ktoś handluje nieruchomościami w ramach działalności gospodarczej, to nie może liczyć automatycznie na powyższe korzystne przepisy. To samo dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość znajduje się w ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej. W każdym przypadku, gdy pojawiają się wątpliwości warto zainwestować w konsultację u doradcy podatkowego specjalizującego się w podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości. Koniecznie należy to przeanalizować przed umową przedwstępną sprzedaży. Zostawianie spraw podatkowych na później może nas narazić na znaczne straty finansowe i niepotrzebne nerwy. Gdybyśmy wycofywali się z umowy przedwstępnej z powodów podatkowych, rodzi to również konieczność zwrotu przyjętego zadatku w podwójnej wysokości (okoliczność, za którą winę ponosi sprzedający).

Jeżeli podatki nie są przeszkodą w sprzedaży Twojego mieszkania, przyczytaj nasz poradnik o tym, jakich dokumentów może wymagać kupujący do podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży. Pozwoli Ci to lepiej przygotować dokumenty do sprzedaży mieszkania i tym samym szybciej sfinalizować transakcję. 

Jeżeli podatki wstrzymują sprzedaż Twojej nieruchomości, sprawdź czy opłaca się ją wynajmować: Nasz artykuł w tym temacie: Czy warto wynajmować mieszkanie.

Jeżeli możesz sprzedać bez podatku, ale zastanawiasz się co zrobisz z gotówką, przeczytaj: W co inwestować pieniądze.

 

Marcin Grudzień

okolica.pl