Jak kupić lokal użytkowy

Zakup atrakcyjnego lokalu użytkowego jest zadaniem znaczniej trudniejszym, niż zakup lokalu mieszkalnego. Podstawowy problem, na który prawdopodobnie natrafisz to tzw. „płytkość rynku”, która objawia się ograniczoną liczbą dostępnych ofert. Ilość lokali usługowo-handlowych, przeznaczonych w danym momencie na sprzedaż, jest wielokrotnie niższa niż mieszkań i domów. Dodatkowo wśród ofert nieruchomości komercyjnych będziesz musiał „odsiać” oferty niskiej jakości, takie jak np. pawilony na gruncie w dzierżawie krótkoterminowej, szczęki na bazarach, czy cesje umów najmu, gdzie najemca sprzedaje nakłady w lokalu nie będącym jego własnością. Dodatkowym utrudnieniem może być to, że nieruchomości w topowych lokalizacjach, są często oferowane w drodze prywatnych negocjacji.

Poniżej przedstawiam plan działania, którego trzymanie się pozwoli płynnie przejść przez transakcję.

1/ Wyznaczenie budżetu na zakup

2/ Znalezienie atrakcyjnej oferty

3/ Weryfikacja przydatności lokalu (warunki techniczne)

3/ Rozliczenia podatkowe

4/ Finansowanie (kredyt hipoteczny)

5/ Znalezienie najemcy

Wyznaczenie budżetu na zakup lokalu użytkowego wbrew pozorom nie sprowadza się do przygotowania gotówki równej wartości lokalu. W przypadku zakupu, tak jak i przy mieszkaniu, powstają koszty transakcyjne, które trzeba ponieść. W przypadku nieruchomości komercyjnych ważnym elementem jest również podatek VAT. Już na tym etapie powinieneś wiedzieć, czy Twój cel zakupu powoduje, że będzie mógł uzyskać zwrot zapłaconego podatku VAT z Urzędu Skarbowego. Aby przygotować odpowiedni budżet na zakup nieruchomości komercyjnej z uwzględnieniem kosztów transakcyjnych i  podatku VAT przeczytaj nasz artykuł na ten temat: Koszty zakupu lokalu użytkowego

Znalezienie atrakcyjnej oferty zajmie prawdopodobnie najwięcej czasu z całej powyżej listy. Na tym etapie kluczowe jest określenie, czy kupujesz lokal użytkowy na własne potrzeby czy też na wynajem. W przypadku zakupu inwestycyjnego, może się okazać, że znacznie ciekawsze będą dla Ciebie oferty sprzedaży nieruchomości wynajętych (z zawartymi z najemcami umowami). Znalezienie takiej nieruchomości pozwoliłoby wyeliminować pkt. 6  z naszej listy i uzyskiwać dochody z umowy najmu, już od pierwszego dnia zakupu lokalu! Okolica.pl dostarcza Ci takie oferty nieruchomości w specjalnym dziale dla inwestorów: Oferty Inwestycyjne

Jeżeli jednak Twoim celem jest korzystanie z lokalu, to zdecydowanie potrzebujesz lokalu pustego. Takie nieruchomości możesz znaleźć zarówno na rynku wtórnym, jak i na rynku pierwotnym. W przypadku rynku pierwotnego jednak trzeba się liczyć z tym, że atrakcyjne lokale użytkowe są często sprzedane na początkowym etapie realizacji inwestycji przez dewelopera, co oznacza, że na korzystanie z lokalu lub uzyskiwanie dochodów z najmu będziesz musiał zaczekać często 1-2 lata. Aby sprawdzić oferty sprzedaży lokali użytkowych skorzystaj z naszej wyszukiwarki na stronie głównej.

Po znalezieniu atrakcyjnej oferty lokalu w interesującej Cię lokalizacji, pamiętaj, że musi on spełniać warunki techniczne wymagane w prowadzonej przez Ciebie działalności lub wymagane przez Twoich potencjalnych najemców. Nawet najlepsza lokalizacja nic nie da, jeśli nie będziesz mógł otworzyć działalności w lokalu z powodów technicznych. Na tym etapie warto weryfikować lokal z pomocą architektów.

Przed podpisaniem umów zobowiązujących do nabycia lokalu warto jeszcze raz wrócić do kwestii podatkowych i zweryfikować, czy zbywca dolicza do ceny sprzedaży podatek VAT. Zaś jeżeli dolicza, to czy zgodnie z przepisami ustawy VAT jest do tego uprawniony! Pomoc dobrego doradcy podatkowego specjalizującego się w nieruchomościach może się tu okazać bardzo cenna.

Ze względu na wysokie ceny lokali użytkowych, zwłaszcza w topowych lokalizacjach, przy zakupie często w grę wchodzi finansowanie kredytem hipotecznym. Jeżeli bez kredytu hipotecznego nie jesteś w stanie sfinansować zakupu nieruchomości, to koniecznie warunki i możliwość uzyskania finansowania sprawdź przed rozpoczęciem poszukiwań. Warunki finansowania nieruchomości komercyjnych są znacznie cięższe niż w przypadku nieruchomość mieszkalnych. Więcej na ten temat znajdziesz w naszym artykule: Kredyt na lokal usługowy.

Jeżeli cała transakcja była dla Ciebie inwestycją, a zdecydowałeś się na zakup lokalu użytkowego pustego, to teraz nadchodzi moment prawdy, czyli znalezienie najemcy. Rynek podda próbie Twoje założenia z biznesplanu, jaki napisałeś dla tej nieruchomości i tej lokalizacji. Więcej na temat zasad postępowania przy wynajmowaniu lokalu znajdziesz tu: Wynajem lokalu użytkowego – porady dla właścicieli.

Marcin Grudzień

Okolica.pl

Więcej artykułów o nieruchomościach komercyjnych: