Zakup mieszkania na wynajem.

Inwestycja w mieszkanie na wynajem jest pomysłem, który rozważa wielu Polaków. Najczęściej w kręgu zainteresowania inwestora jest rynek nieruchomości w lokalizacji, w której aktualnie mieszka. Takie podejście ma swoje uzasadnienie ze względu na logistykę, która wiąże się z zarządzaniem wynajętym mieszkaniem. Przy wyborze mieszkania na wynajem, powinniśmy jednak kierować się obiektywnymi kryteriami, a nie lokalnym sentymentem. Najważniejsze w zakupie pod wynajem, to mieć opracowany model opłacalności wynajmu, którym będziemy mogli oceniać różne oferty.

Poniżej przykład pokazujący jak liczyć dochód z wynajmu mieszkania:

źródło: kalkulacje własne na podstawie ofert serwisu www.okolica.pl / mieszkanie 40 m2, Warszawa Mokotów, przy metrze, cena zakupu 315 000 zł.

 

Powyższy przykład jest gotowym wzorcem na liczenie opłacalności wynajmu mieszkań. Należy pamiętać, że takie liczenie ma charakter wstępny, gdyż zawiera dwa istotne uproszczenia. Pierwsze uproszczenie polega na tym, że zakładamy 12 miesięcznie obłożenie najmem, co w praktyce nie występuje. Drugie uproszczenie, to brak uwzględnienia dodatkowych kosztów transakcyjnych, związanych z zakupem mieszkania. Chcąc uzyskać dokładniejszą ocenę opłacalności inwestycji w nieruchomość, możemy wykonać obliczenia przy 11 miesięcznym (lub mniejszym) obłożeniu mieszkania wynajmem oraz uwzględnić koszty transakcyjne zakupu.

Źródło: Obliczenia własne na podstawie ofert serwisu www.okolica.pl / mieszkanie 40 m2, Warszawa Mokotów, przy metrze, cena zakupu 315 000 zł.

Uwzględnienie w kalkulacji opłacalności wynajmu mieszkania jednego miesiąca pustostanu i kosztów transakcyjnych związanych z zakupem mieszkania (notariusz, PCC, opłaty sądowe) pokazuje, że faktyczna stopa zwrotu z inwestycji w najem wynosić będzie 5,03%, zamiast pierwotnie obliczonych 5,79%. Wykonując takie przeliczenia dla różnych nieruchomości i różnych lokalizacji możemy uzyskać obiektywne kryterium wyselekcjonowania tych, których opłacalność wynajmu jest wystarczająco wysoka i odrzucić te, których stopa opłacalności jest zbyt niska. Obecnie za niską należy uznać stopę, która byłaby poniżej oprocentowania depozytów bankowych, czyli poziomu 3,75%. Jeżeli w lokalizacji, w której mieszkasz, rynek najmu mieszkań nie jest atrakcyjny, a dodatkowo obawiasz się płynności sprzedaży mieszkania w momencie wyjścia z inwestycji, to możesz rozważyć zakup mieszkania na wynajem na rozwiniętych rynkach, tj. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu. W takiej sytuacji możesz skorzystać z usług zarządzania najmem, dzięki którym nie będziesz angażować w zarządzanie mieszkaniem swojego czasu. Stawki za takie usługi nie są szczególnie wygórowane.

 

Sprzedaż nieruchomości wynajętych znajdziesz w dziale "Oferty Inwestycyjne".

 

Marcin Grudzień

okolica.pl

 

Przyczytaj również:

Dodatkowe koszty zakupu mieszkania na rynku wtórnym

Czy warto wynajmować mieszkanie?

Tutaj znajdziesz listę wszystkich naszych artykułów.