Pułapki w podatku od sprzedaży nieruchomości

Ten  artykuł jest uzupełnieniem do tekstu opisującego zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości w ramach majątku osobistego. Poniżej opisujemy 12 podstawowych pułapek podatkowych, w wyniku którym sprzedając nieruchomość można stracić znaczne kwoty. Główny artykuł w tym temacie znajdziesz pod poniższym linkiem:

Jak uniknąć podatku do zbycia nieruchomości

Jeżeli zamiast uniknięciu podatku od zbycia nieruchomości bardziej interesuje Cię uniknięcie podatku od przyjęcia spadku albo darowizny, sprawdź inny nasz artykuł:

Jak uniknąć podatku od spadku i od darowizny

Poniższy artykuł jest jednym z kilku znajdujących się w poradniku sprzedającego, który został opracowany przez portal darmowych ogłoszeń nieruchomości okolica.pl :

Poradnik sprzedającego

 

Poniżej podajemy najczęstsze pułapki, jakie kryją się w przepisach regulujących odpłatne zbycie nieruchomości. Podatnicy często popełniają błędy przyjmując interpretację korzystną dla siebie, jednakże niezgodną z aktualną linią interpretacyjną Ministerstwa Finansów. Część interpretacji w tym zakresie przyjętych przez Ministerstwo jest na tyle kontrowersyjna, że budzi nawet niedowierzanie doświadczonych doradców podatkowych. Faktem jest, że po sprzedaży mieszkania, w zakresie uniknięcia podatku, niewiele da się już zrobić. Z tego powodu sprawdź, czy któryś z poniższych punktów nie przypomina sytuacji w jakiej się znajdujesz. Jeżeli przyjmiesz błędną interpretację przepisów podatkowych, to może Cię to kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych!

 

1. Sprzedaż po 5 latach od nabycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu

Tak jest to prawdą, jednak tylko, gdy mówimy o 5 latach podatkowych, nie zaś kalendarzowych. Pierwszy rok podatkowy to rok następujący po roku, w którym doszło do nabycia (akt notarialny przeniesienia własności). Kupując mieszkanie w roku 2009 możemy sprzedać je zatem bez podatku po upływie lat 2010, 2011, 2012, 2013, 2014. Zatem od 1 stycznia 2015 możemy powoływać się na upływ 5 pełnych lat podatkowych. Tym samym możemy uznać, że dochody uzyskane ze sprzedaży są wtedy, na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nieopodatkowane (z zastrzeżeniem pkt. 2 poniżej).

2. Każda sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat podatkowych jest nieopodatkowana

Przepis opisany w punkcie 1 powyżej dotyczy nieruchomości sprzedawanych w ramach majątku osobistego, czyli takich, które posiadaliśmy w celu zaspokojenia własnych potrzeb. Jeżeli intencją zakupu i sprzedaży nieruchomości był zysk (handel), a do tego dojdzie taka częstotliwość transakcji, która zwróci uwagę Urzędu Skarbowego, to możemy natrafić na interpretację, że prowadzimy działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami. Odsprzedaż nieruchomości, które są częścią działalności gospodarczej będzie opodatkowana także po upływie 5 lat podatkowych od ich nabycia. To samo dotyczy nieruchomości stanowiących składnik działalności gospodarczej, zwłaszcza wtedy gdy znajdują się one w ewidencji środków trwałych i podlegają amortyzowaniu. Jeżeli masz wątpliwości jak zakwalifikować swoje transakcje, w zakresie opisanych powyżej, koniecznie ustal to z doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy sprzedaży.

 

3. Nie płacę podatku od spadków i darowizn, mogę zatem sprzedać mieszkanie nie płacąc podatku dochodowego od sprzedaży

Klasyczna błąd i bardzo duża pułapka podatkowa. To, że jesteśmy zwolnieni z podatku przy nabyciu nieruchomości (przyjęcie spadku), korzystając z zapisów dot. najbliższej rodziny, nie oznacza, że można to zwolnienie rozciągnąć na zbycie nieruchomości. Są to dwie niezależne od siebie transakcje. Jako najbliższa rodzina możesz mieć 0% podatku za nabycie (uzyskanie prawa do mieszkania), jednakże przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat podatkowych od chwili nabycia nieruchomości podlegasz pod podatek 19% od dochodu. W takim przypadku sprawa jest wielkiej wagi, gdyż przychód ze sprzedaży mieszkania równa się jego cenie, np. 500 000 zł, zaś koszty jego nabycia wynoszą 0 zł (nic nie zapłaciliśmy aby nabyć spadek). W tej sytuacji dochód = przychód – koszty, tj. dochód = 500 000 zł – 0 zł, czyli dochód równa się 500 000 zł. Stawka podatku 19% powoduje, że do zapłaty fiskusowi przypada 95 000 zł. Jest to bolesna prawda, o której niestety wielu spadkobierców dowiaduje się już po przeprowadzeniu transakcji i aby nie zapłacić takiego podatku ratują się zwolnieniem z podatku na podstawie wydania całego uzyskanego przychodu (500 000 zł) na nowy cel mieszkaniowy. Szczegóły tego zwolnienia opisane są w artykule (link poniżej - patrz: "sposób nr 3"):

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości 

Kiedy mija 5 lat podatkowych przy nabyciu mieszkania w spadku opisaliśmy w pkt. 11 poniżej.

4. Byłem zameldowany w nieruchomości przez 12 miesięcy – nie płacę podatku

Te przepisy faktycznie funkcjonowały, ale aktualnie nie mają już zastosowania. Takie zwolnienie było dostępne tylko dla nieruchomości, które zostały nabyte w latach 2007 i 2008. Oznacza, to że do każdej innej nieruchomości, nabytej w innych latach nie można stosować tego zwolnienia! Stosowanie ulgi meldunkowej stało się dodatkowo bezcelowe, gdyż każdy kto mógłby się na nią powoływać, może jednocześnie sprzedając nieruchomość w roku 2015 i latach kolejnych powołać się na upływ 5 pełnych lat podatkowych i tym samym nie zapłacić podatku (patrz: pkt. 1 w tym artykule).  

 

5. Wydatki na nowy cel mieszkaniowy – 2 lata podatkowe na wydanie środków

Faktycznie jeżeli po sprzedaży mieszkania, domu, działki budowlanej mamy do zapłaty podatek dochodowy, to możemy do 30. kwietnia roku następującego po sprzedaży nieruchomości złożyć w deklaracji PIT-39 informację, że nie płacimy podatku, gdyż planujemy pełny przychód ze sprzedaży (pełna uzyskana cena) przeznaczyć na nowy cel mieszkaniowy. Listę celów dopuszczonych przez fiskusa znajdziesz w poniższym artykule:

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości 

(patrz: "sposób nr 3"): 

Jeżeli sprzedaliśmy nieruchomość w roku 2014, to 2 lata na zrealizowanie wydatków mijają 31 grudnia 2016. I tu pojawia się pułapka. Dla Ministerstwa Finansów w przypadku zakupu nieruchomości liczy się aktualnie tylko akt notarialny przeniesienia własności. Jeżeli przed 31 grudnia 2016 podpiszesz umowę przedwstępną na rynku wtórnym, bądź pierwotnym (z deweloperem) i wniesiesz zaliczki, to mimo że poniosłeś wydatki Urząd Skarbowy może to łatwo podważyć. Wynika to z tego, że Minister Finansów przyjął interpretację, że tylko wejście we własność może zostać uznane za nabycie (interpretacja oparta na przepisach Kodeksu Cywilnego). Zatem tylko akt przeniesienia własności przed upływem okresu 2 letniego daje 100% pewności, że nie spotka nas przykre starcie z machiną podatkową.

 

6. Wydatki na nowy cel mieszkaniowy – zakup mieszkania, domu – czyli własny cel mieszkaniowy

W aktualnych przepisach zakup mieszkania i domu i w konsekwencji wykorzystanie tego do obniżenia podatku od zbycia wcześniejszej nieruchomości może zostać podważone, jeżeli nowa nieruchomość nie będzie naszym „dachem na głową”. Zakup takiej nieruchomości na wynajem, bądź celem odsprzedaży może stać się łatwym argumentem do podważenia przez fiskusa wydatku i tym samym naliczenia podatku z pominięciem tej transakcji. Interpretacja oparta na słowie użytym w ustawie „własny” cel mieszkaniowy.

 

7. Wydatki na nowy cel mieszkaniowy – spłata kredytu mieszkaniowego

Co do zasady na liście dopuszczalnych celów jest spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed datą sprzedaży mieszkania, z którego mamy zapłacić podatek. W tym prostym wydawałoby się zapisie jest aż nadto pułapek. Po pierwsze kredyt musi być mieszkaniowy, czyli gdy umowa kredytowa zawiera kilka celów mieszkaniowe i niemieszkaniowe (pożyczka na dowolny cel, konsolidacja zobowiązań, pokrycie opłat kredytowych, refinansowanie wydatków poniesionych na nabycie nieruchomości), to można do wydatków przyjąć proporcjonalnie tylko tę część spłacanego salda, które było pierwotnie celem mieszkaniowym.

Drugi problem jest znacznie poważniejszy. Pomimo odmiennego zdania wielu doradców podatkowych, Ministerstwo Finansów przyjęło niewiarygodnie niekorzystną interpretację dla podatników. Mianowicie: „nie można przyjąć do wydatków dających zwolnienie takiego kredytu, który był przeznaczony na finansowanie zakupu nieruchomości, od której mamy zapłacić podatek”. Oznacza to, że 97% podatników, którzy mają jedną nieruchomość i jeden kredyt nie mogą aktualnie skorzystać z tego zwolnienia. Fiskus uważa, że tylko jeżeli spłacamy kredyt zaciągnięty na zakup innej nieruchomości, niż ta od której aktualnie płacimy podatek, to taka spłata może zostać uznana za wydatek.

 

8. Wydatki na nowy cel mieszkaniowy a ulga odsetkowa

Nie można korzystać z dwóch zwolnień podatkowych dla tej samej nieruchomości. Jeżeli zatem odliczałeś od dochodu odsetki z tytułu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, to sprzedając to mieszkanie przed upływem 5 lat nie możesz skorzystać z ulgi na nowe wydatki mieszkaniowe. Chyba, że dokonasz korekty w deklaracjach podatkowych z tytułu odliczonych odsetek.

 

9. Wydatki na nowy cel mieszkaniowy a faktury za remont, budowę domu, itp

Jeżeli w ramach wykorzystania zwolnienia w podatku gromadzisz faktury, to pamiętaj, że Urząd Skarbowy będzie kontrolował nie tylko wydatki, ale także tytuł prawny do nieruchomości, na której dokonałeś nakładów. Wydatki są akceptowane tylko wtedy, jeżeli zostały poczynione na własnej nieruchomości podatnika. Zatem budowa na działce żony (majątek odrębny), teścia, rodziców, remont mieszkania żony, rodziców, to wszystko typowe sytuacje, w których dojdzie do kolizji przy kontroli Urzędu Skarbowego. Dodatkowo, jeżeli podatek płacisz od nieruchomości, która była tylko Twoją własności (majątek odrębny), zaś wydatki realizujesz na nieruchomości wspólnej (z żoną, bądź innymi osobami), to nie jest to w 100% czysta sytuacji w starciu z Urzędem Skarbowym. Z rzeczy podstawowych należy pamiętać, by na wydatki posiadać faktury imienne, a nie paragony. Wydatkami są stałe elementy mieszkania. Zaś meble, sprzęt niezabudowany i inne rzeczy ruchome zostaną zapewne przy kontroli Urzędu Skarbowego szybko wykreślone z przedstawionej listy wydatków, gdyż nie są to elementy trwale z nieruchomością związane.

 

10. Wydatki na nowy cel mieszkaniowy – zakup działki budowlanej

Działka jest budowlana tylko wtedy, gdy wynika to z aktualnej dokumentacji, czyli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub aktualnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. Aby zakup był zakwalifikowany jako "cel mieszkaniowy" na potrzeby ulgi, to z planu miejscowego, bądź decyzji (tzw. WZiZT) musi wynikać możliwość budowy domu, a nie np. nieruchomości komercyjnej lub wielorodzinnej. W przypadku zakupu działki rolnej lub innej, której przeznaczenie wynika tylko ze studium, to gdy w okresie 2 lat nie uda nam się uzyskać decyzji o warunkach zabudowy, będzie to skutkować niemożnością zaliczenia wydatku na zakup tej działki do obniżenia podatku od zbycia wcześniej posiadanej nieruchomości.

 

11. Spadek – od kiedy liczyć datę nabycia nieruchomości

W większości przypadków obowiązuje korzystna zasada, że do nabycia nieruchomości dochodzi z chwilą śmierci osoby, po której dziedziczymy, a nie z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o nabyciu spadku (bądź datą sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia). Jeżeli jednak do nabycia dochodzi poprzez działu spadku w części przekraczającej udział w spadku i tym samym dochodzi do zniesienia współwłasności pomiędzy spadkobiercami, to Urząd Skarbowy uznaje że do nabycia nieruchomości dochodzi z chwilą uprawomocnienia się takiego postanowienia.

 

12. Sprzedaż domu jednorodzinnego na działce w użytkowaniu wieczystym – jaki podatek

Wątpliwości w tym zakresie są uzasadnione, jeżeli nabyliśmy prawo w użytkowaniu wieczystym działki niezabudowanej, a następnie wybudowaliśmy dom. Gdyby grunt był własnością, data nabycia nieruchomości byłaby liczona od daty nabycia gruntu, niezależnie od daty ukończenia (oddania do użytkowania) budynku. Wynika to z tego, że Kodeks Cywilny nie rozdziela własności gruntu od budynku (stanowią one jedną nieruchomości, czyli grunt i wszystko co z nim związane). W przypadku prawa użytkowania wieczystego, jesteś użytkownikiem wieczystym gruntu i jednocześnie właścicielem domu. Oznacza to, że istnieją 2 niezależne byty. Dla prawa użytkowania wieczystego można oddzielnie ustalić wartość i jego datę nabycia, zaś dla domu przyjąć, że nabywamy go z datą oddania do użytkowania. Takie podejście może zasadniczo skomplikować i wydłużyć ominięcie podatku poprzez czekanie ze sprzedażą 5 pełnych lat podatkowych od daty nabycia gruntu i dodatkowo 5 lat podatkowych od daty oddania domu do użytkowania.

Jeżeli podatki nie są przeszkodą w sprzedaży Twojego mieszkania, przyczytaj nasz poradnik o tym, jakich dokumentów może wymagać kupujący do podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży. Pozwoli Ci to lepiej przygotować dokumenty do sprzedaży mieszkania i tym samym szybciej sfinalizować transakcję.

Tuzin pułapek podatkowych, to wystarczająco ciężki ładunek jak na jeden tekst. Zapewne nie są to wszystkie zawiłości podatkowe na jakie można natrafić sprzedając mieszkanie, dom, czy działkę. Zaplanowanie transakcji sprzedaży nieruchomości musi się zatem zaczynać, a nie kończyć, od zaplanowania rozliczenia podatku dochodowego. Jeżeli czujesz, że Twoja sytuacja podatkowa nie jest typowa, i tym samym zbyt skomplikowana, koniecznie upewnij się co do interpretacji Urzędu Skarbowego przed podpisaniem umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej z zadatkiem.

 

Marcin Grudzień

Okolica.pl