Jakie dokumenty są potrzebne do aktu notarialnego sprzedaży i bezpiecznego zakupu mieszkania (odrębna własność lokalu)?

Zakup mieszkania na rynku wtórnym można przeprowadzić jedynie na podstawie aktu notarialnego sprzedaży. Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, nie można przenieść (poprzez sprzedaż) własności nieruchomości bez formy aktu notarialnego. Taka czynność zostałaby uznana za nieważną i dlatego nie może być podstawą zmian w Księdze Wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych. Ten artykuł opisuje dokumenty, jakie należy przygotować i sprawdzić, przed podpisaniem aktu. Poniższy tekst ma zastosowanie przede wszystkim do zakupu mieszkania – jeżeli jego forma prawna to lokal stanowiący odrębną własność. Takie nieruchomości zawsze posiadają Księgę Wieczystą. W przypadku gdy kupujesz mieszkanie spółdzielcze własnościowe, pamiętaj, że dokumenty, które należy sprawdzić mogą różnić się od tych przedstawionych poniżej.

 

Na wstępie, aby notariusz mógł przygotować projekt umowy sprzedaży mieszkania powinieneś udostępnić:

1/ Numer Księgi Wieczystej dla lokalu. Możesz ją także samodzielnie przeglądać używając strony ministerstw sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl (elektroniczna księga wieczysta).

2/ Tytuł prawny nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela (sprzedającego), tj:

a/ w przypadku, gdy nabywał w drodze zakupu na rynku wtórnym – akt notarialny umowa sprzedaży

b/ w przypadku, gdy nabywał w drodze zakupu od dewelopera – akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu

c/ w przypadku, gdy nabywał w drodze darowizny – akt notarialny umowa darowizny. W tym przypadku dodatkowo niezbędne będzie (dla darowizn od roku 2007) zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn został uregulowany lub, że nie był należny. Zaświadczenie jest kluczowe, gdyż notariusz nie będzie mógł bez niego przeprowadzić aktu, a jego wydanie przez Urząd Skarbowy może zająć nawet 7 dni.  

d/ w przypadku, gdy nabywał w drodze spadku -  akt notarialny, poświadczenie dziedziczenia lub prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku. W tym przypadku także dla spadków od roku 2007 niezbędne będzie zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn został uregulowany lub, że nie był należny.  Zaświadczenie jest kluczowe, gdyż notariusz nie będzie mógł bez niego przeprowadzić aktu, a jego wydanie przez Urząd Skarbowy może zająć nawet 7 dni.  

3A/ W przypadku, gdy w dziale IV Księgi Wieczystej znajdują się hipoteki do przeprowadzenia transakcji sprzedaży potrzebne będzie dodatkowo zaświadczenie z banku do spłaty kredytu z informacjami o:

             - saldo kredytu wraz z opłatami za wcześniejszą jego spłatę

             - numer rachunku (tzw. technicznego) do całkowitej spłaty kredytu

             - zgoda na zwolnienie zabezpieczeń przez bank, po całkowitej spłacie kredytu

            - informacji o tym, że kredytobiorca nie zawierał z bankiem umów na podstawienie wierzytelności

Obciążenie mieszkania kredytem bankowym nie jest przeszkodą w jego sprzedaży, pod warunkiem, że saldo da się zaspokoić z ustalonej przez strony ceny sprzedaży. Jeżeli jednak saldo kredytu przekracza cenę transakcyjną, to jedynym sposobem na sprzedanie takiego mieszkania jest przeniesienie hipoteki przez sprzedającego na inną nieruchomość lub nadpłata z własnych środków sprzedającego tej części salda kredytu, która nie może zostać pokryta przez kupującego z ustalonej ceny sprzedaży.

Uwaga! Sprawdź czy w księdze wieczystej mieszkania nie znajdują się wpisy o 2 hipotekach oraz czy w takim przypadku nie zabezpieczają 2 różnych umów kredytowych. W takim przypadku niezbędne byłyby 2 zaświadczenia z banku. Można to ustalić na podstawie numeru umowy kredytowej, której dotyczy dany wpis hipoteki (dział IV KW – opis hipoteki wskazuje numer i datę umowy kredytowej oraz bank, na rzecz którego została ona ustanowiona).

Uwaga! Jeżeli Księga Wieczysta zawiera dodatkowe wpisy hipotek z tytułu prywatnych (pozabankowych) zobowiązań lub postępowań komorniczych, przedyskutuj sposób przeprowadzenia tej transakcji szczegółowo z notariuszem. Generalnie zobowiązania egzekwowane przez notariusza można spłacić na rachunek Komornika wskazany w zaświadczeniach wydanych przez Komornika. W przypadku pożyczek pozabankowych wskazana może być obecność wierzyciela na akcie notarialnym sprzedaży mieszkania, który złoży oświadczenie o wysokości zobowiązania, wskaże rachunek do przelania zobowiązania i jednocześnie złoży do depozytu notarialnego oświadczenie ze zgodą na wykreślenie hipoteki z podpisem notarialnie poświadczonym. Oświadczenie takie niezbędne będzie, do wykreślenia hipoteki z Księgi Wieczystej mieszkania. Spłata tego typu zobowiązań jest możliwa i po zakupie można wyczyścić z nich stan Księgi Wieczystej, pod warunkiem, że w trakcie wykonywania tej transakcji nie pojawią się w Księdze nowe zobowiązania lub wzmianki (wniosek zarejestrowany w sądzie, ale jeszcze nieujawniony w KW) dotyczące kolejnych zobowiązań sprzedającego. Z tego powodu taka transakcja ma podwyższone ryzyko, gdyż mogą istnieć inni wierzyciele, niż Ci ujawnieni w Księdze Wieczystej.   

Poza powyższymi dokumentami, w praktyce przeprowadzania transakcji wymagane są często dodatkowo:

3B/ zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji. Wymóg przedstawienia do aktu notarialnego takiego zaświadczenia jest stosunkowo nowy i wynika z przepisów ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r. Przepisy ustawy umożliwiają uchwalenie obszaru rewitalizacji lub Specjalnych Stref Rewitalizacji. Sprzedaż nieruchomości znajdującej się na terenie takiej strefy jest możliwe, przy zachowaniu prawa pierwokupu na rzecz Miasta/Gminy. W praktyce transakcja przebiega według jednego z poniższych scenariuszy:

- Scenariusz 1 - przedstawiamy notariuszowi zaświadczenie z którego wynika, że nieruchomość nie znajduje się na obszarze objętym rewitalizacją. Nie istnieje wtedy prawo pierwokupu na rzecz Miasta/Gminy i tym samym można od razu przystąpić do podpisania aktu końcowego. Czasem udaje się przeprowadzić transakcję bez zaświadczenia, jeżeli Miasto/Gmina publikuje na swojej stronie internetowej informację, że na dany dzień nie podjęło jeszcze żadnej uchwały o ustanowieniu strefy rewitalizacji. Tak było np. w Warszawie w grudniu 2016.

- Scenariusz 2 - z uzyskanego zaświadczenia wynika, że nieruchomość leży na obszarze rewitalizacji. Z tego tytuł powstaje prawo pierwokupu na rzecz Miasta/Gminy. Nie będzie zatem możliwe od razu przeniesienie własności aktem notarialnym, gdyż czynność taka byłaby wadliwa prawnie. W pierwszej kolejności należy u notariusza podpisać umowę warunkową sprzedaży. Następnie notariusz przesyła umowę warunkową sprzedaży celem ustalenia, czy Miasto/Gmina skorzysta z prawa pierwokupu. Jeżeli podmiot uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu dopiero wtedy można przystąpić do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży. Szczegóły i terminy związane z prawem pierwokupu może wyjaśnić Ci szczegółowo każdy notariusz.  

4/ zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych. Wydawane jest ono przez Spółdzielnię lub Administratora/Wspólnotę Mieszkaniową.

5/ zaświadczenie potwierdzające, że w sprzedawanym lokalu/mieszkaniu nikt nie jest zameldowany. W tej kwestii istotne jest aby było to zaświadczenie informujące o tym, że nikt nie jest zameldowany, nie zaś zaświadczenie informujące o osobach wymeldowanych.

W większości transakcji sprzedaży mieszkania (lokal stanowiący odrębną własność) powyższe dokumenty mogą być wystarczające.

Jeżeli powstają wątpliwości co do faktu, czy sprzedający posiada zaległości podatkowe lub innych wierzycieli można dodatkowo wymagać:

6/ zaświadczenie o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

7/ w przypadku gdy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, część kupujących wymaga zaświadczenia o braku zaległości, wydanym przez Urząd Skarbowy i takiego samego zaświadczenia wydanego przez ZUS.

8/  świadectwo charakterystyki energetycznej. Jest to dokument, który sprzedający mieszkanie może posiadać. Warto je wtedy wyegzekwować i przejąć oryginał, gdyż będzie przydatny gdy Ty będziesz sprzedawać mieszkanie w przyszłości. Jeżeli sprzedający nie posiada takiego dokumentu (wymóg pojawił się w polskim systemie prawnym od 1. stycznia 2009), transakcja może się oddbyć. Aktualnie przepisy stwarzają możliwość aby kupujący zażadał od sprzedającego takiego świadectwa także po dacie zawarcia umowy sprzedaży mieszkania, a jeżeli go nie otrzyma, kupujący może zlecić jego wykonanie samodzielnie, zaś kosztami obciążyć sprzedającego. Więc w tym zakresie dowiesz się w ramach pouczenia, które składa notariusz w czasie czytania aktu. Uwaga świadectwo charakterystki energetycznej ważne jest przez okres 10 lat od daty jego sporządzenia. 

Generalnie należy pamiętać, że część powyższych dokumentów jest niezbędna i ściśle wymagana przez notariusza. Są to dokumenty opisane w punktach od 1-3. Pozostałe dokumenty punkty 4-8 opisane powyżej są to dokumenty, bez których akt się może odbyć, jeżeli taka jest wola kupującego i akceptuje on związane z tym ryzyka. Sprzedający może złożyć oświadczenia, o braku zaległości i o braku osób zameldowanych. Decyzją kupującego jest, czy takie oświadczenia przyjmuje jako wystarczające. W praktyce zakupu mieszkań, dla bezpieczeństwa Kupującego, praktycznie zawsze wymaga się od sprzedającego przedstawienia dokumentów opisanych w punktach 4 i 5. Co bardziej zapobiegliwi kupujący, dla zabezpieczenia swojego interesu i pełnego sprawdzenia wiarygodności sprzedającego, wymagają także dokumenty z punktów 6 i 7.

Niezależnie od ilości dokumentów, jakie będziesz wymagać od sprzedającego do aktu, pamiętaj, że bezpieczeństwo transakcji opiera się także na oświadczeniach, jakie sprzedający złoży w treści umowy. Kluczowe oświadczenia, to te dotyczące braku zaległości, zgodność stanu nieruchomości ze stanem powołanym w przedstawionych dokumentach. Dodatkowo kluczowe jest także oświadczenie o tym, że nieruchomość nie jest obciążona w jakikolwiek sposób prawami osób trzecich, w szczególności służebnościami osobistymi, zobowiązaniami wynikającymi z zawartych umów przedwstępnych lub umowami najmu. Ważne jest także oświadczenie o tym, że względem sprzedającego, jak również nieruchomości nie są prowadzone żadne postępowania, które mogłyby rzutować na bezpieczeństwo przeprowadzanej z kupującym transakcji. 

 

Marcin Grudzień

okolica.pl